Москва обогнала Нью-Йорк
Национальная ассоциация риэлторов США в начале марта опубликовала статистику, согласно которой доля просроченных платежей по ипотечным кредитам на срок более 30 дней возросла до самого высокого уровня за последние 23 года. Это свидетельствует о развитии кризиса на рынке недвижимости США и продолжении тенденции к снижению цен на жилье в США. При этом за 2007 год цены на жилье в США упали на 8,9%. Многие экономисты говорят о том, что это послужит дополнительным стимулом для многих банков преодолеть разразившийся на ипотечном рынке кризис, так как жилье стало доступней и доля просроченных кредитов начнет уменьшаться.
При этом снижение цен на жилье в США в 2008 году не прекратилось, а лишь замедлилось. В России же цены на недвижимость начали новый виток роста. В итоге, к началу марта Москва обогнала Нью-Йорк по средней стоимости квадратного метра жилья. Учитывая, что проблема доступности жилья также актуальна для России, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» представляется целесообразным сопоставить уровень доступности жилья в деловых столицах США и России.
По данным английского аналитического риэлторского агентства Global Property Guide средняя цена квадратного метра в Нью-Йорке в начале 2007 года составляла $5402, а к началу марта 2008 года она упала до $4891. Средняя цена квадратного метра элитного жилья составляла к марту 2008 года $15,933 тыс., а средняя цена квадратного метра жилья на Манхеттене приблизилась к $25 тыс. В Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, с января 2007 года до начала марта 2008 года средняя цена квадратного метра выросла с $4213 до $5021. Средняя цена квадратного метра элитных новостроек к марту 2008 года составила $16,256 тыс., а средняя цена квадратного метра на Остоженке приблизилась к $30 тыс. Таким образом, во всех сегментах рынка недвижимости по средней стоимости квадратного метра жилья Москва обогнала Нью-Йорк. При этом для сопоставления уровня доступности жилья представляется целесообразным ориентироваться на уровень средней цены за квадратный метр в городе в целом.
Для определения уровня доступности жилья обычно прибегают к оценке того, за сколько лет сможет накопить на жилье среднестатистический житель данного города. Для этого средний размер жилья в данном городе умножают на среднюю стоимость квадратного метра жилья и полученную сумму делят на половину годового дохода среднестатистического жителя данного города.
По данным Global Property Guide средний размер квартирной площади в Нью-Йорке составляет 120 кв.м. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», средняя площадь квартиры в Москве – 80 кв. м. По данным Бюро переписи населения США средний годовой доход жителя Нью-Йорка приближается к $50 тыс. По данным Росстата, средняя начисленная заработная плата в Москве составляет 23,17 тыс. руб. Следует подчеркнуть, что за 2007 год эти данные существенно не изменились.
Исходя из этих данных средний житель Нью-Йорка год назад мог накопить на жилье примерно за 26 лет, а теперь он может это сделать за 24 года. За тот же год срок накопления в Москве для среднего жителя увеличился с примерно 60 до 70 лет. Казалось бы, уровень доступности в Москве поднялся на зияющие высоты, и, на первый взгляд, это может говорить о том, что столь же масштабное удешевление жилья, как в США, и для России не за горами.
Однако есть несколько параметров, которые существенным образом меняют картину. Проблема в том, что Бюро переписи населения США учитывает доход граждан до вычета налогов, а Росстат – после. Кроме того, налоги в США значительно выше, чем в России, и американцы их, в отличие от большинства из нас, платят. Наконец, в отличие от граждан России американцы тратят много средств на оплату коммунальных услуг и медицинской страховки. В итоге, остающийся на руках у американцев доход, по некоторым оценкам, в 2 раза меньше того, который показывает Бюро переписи населения США. В то же время Росстат учитывает только официально демонстрируемую работодателями зарплату, а давно известно, что, по крайней мере, в Москве реальный доход, как минимум, в 2 раза отличается от официального.
При таком раскладе картина уровня доступности жилья будет выглядеть несколько иначе. В Нью-Йорке срок накопления на жилье для среднестатистического жителя за 2007 год сократился с 52 лет до 48, а в Москве увеличился с 30 до 35. В таком случае становится понятно, почему в США доля ипотеки в общем объеме кредитов населению составляет порядка 80%, а в России лишь 4%. Если уровень доступности жилья в России будет снижаться такими же темпами, как и в прошлом году, то, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, до американского сценария развития событий ей придется пройти путь длинною, как минимум, в несколько лет. К тому же, американский рынок недвижимости насыщен жильем, а в России сохраняется его дефицит, поэтому повторение в России американского кризиса становится еще менее вероятным.