На рынок выводят «доступное жилье»

На прошлой неделе ГК «Эксклюзив Консалтинг» предложила потенциальным покупателям жилья Москвы и Санкт-Петербурга, у которых до этого не хватало средств на оплату входного билета на рынок недвижимости, «золотой ключик» – «жилищный сертификат». По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, выгоды данного инструмента далеко не очевидны.

Термин «жилищный сертификат» фигурирует на рынке недвижимости давно. С середины 1990-х годов с его помощью обеспечивали жильем военных. Жилищный сертификат имел номинальную стоимость в рублях, которые можно было потратить только на покупку жилья в любом регионе России, где выделенных средств хватало на покупку квартиры. Новый «жилищный сертификат» значит несколько другое.

В отличие от прошлого новый «жилищный сертификат» дает право его держателю на приобретение квадратных метров не в любом доме в любом регионе России, а в конкретном доме, возводимом вполне определенной компанией по заранее известному адресу. Таким образом, этот сертификат имеет не один, а два определителя его номинальной стоимости: денежный эквивалент и количество квадратных метров жилья, которые получает держатель сертификата в возводимом доме. При этом количество приобретаемых метров может быть любым, начиная от 0,01 кв.м.

Столь малая величина позволит потенциальным покупателям «зацепиться» за рынок. Сегодня стоимость столичного жилья вышла на такую планку, что у многих людей просто нет достаточных средств даже для того, чтобы приобрести жилье на стадии строительства. В итоге сделки в этой сфере стали редкостью. Помочь таким покупателям приобрести жилье, по мнению президента «Эксклюзив Консалтинг» Ольги Геращенко, может новый «жилищный сертификат».

Желающие смогут купить любое количество квадратных метров, на которые у них хватает денег. К моменту сдачи дома ГК приобретенные квадраты, скорее всего, будут стоить дороже. Продав их, бывшие держатели смогут купить уже больше квадратных метров в строящихся домах. Более того, если добавлять самостоятельно накопленные за время строительства дома дополнительные деньги, человек сможет спустя какое-то время купить квартиру целиком.

Новые «жилищные сертификаты» – очередная попытка разрешить проблемы долевого строительства. Защитить права дольщиков должен был закон №214 ФЗ. Но он не прижился среди застройщиков. По данным генерального директора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, договора долевого участия заключают всего лишь 5%-8% строительных компаний, работающих в Москве и Санкт-Петербурге. Проблема в том, что у строителей все равно остается слишком много обязательств перед дольщиком.

Для застройщиков механизм нового «жилищного сертификата» более выгоден, чем договоры долевого строительства. В данном случае застройщик должен только обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, а не график строительства и соответствие квартиры всем требованиям дольщика.

Гарантировать от «сгорания» средств, вложенных в новые «жилищные сертификаты будет тот факт, что новый «жилищный сертификат» – это долговой инструментом с фиксированной доходностью, которая намного превосходит доходность депозитов и составляет около 20%-30%. В этом смысле «новый «жилищный сертификат» будет схож с уже давно известным на рынке инструментом – облигациями. При этом в отличие от облигаций номинальная стоимость сертификата будет также ежегодно индексироваться. Механизм индексации будет зафиксирован в договоре и самом разрешении о выпуске. Формула индексации будет учитывать коэффициент динамики роста цен на недвижимость и динамику инфляции.

Выпустить такой сертификат может строительная компания, имеющая в собственности (или долгосрочной аренде) земельный участок, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома и утвержденную проектно-сметную документацию. Помимо этого, компания, решившаяся на выпуск сертификатов, должна пройти серьезную юридическую фильтрацию и стать максимально прозрачной как для государства, так и для потенциальных клиентов. Поручителем в случае выпуска сертификатов могут выступать страховая компания, муниципалитет или банк.

В то же время тот, кто захочет купить жилищные сертификаты, должен также очень хорошо понимать, что он приобретает не квартиру, а определенное количество квадратных метров в новостройке. Купив у нескольких физических лиц жилищные сертификаты (например, на 80 кв. метров), он будет вынужден идти к застройщику и делать выбор из оставшихся в доме квартир. Но квартир на купленное количество метров может и не быть. Тогда придется искать компромиссы на меньшую или большую площадь. Кроме того, жилищный сертификат не подразумевает какую-либо определенную квартиру. Это значит, что застройщик вправе предложить клиенту наименее ликвидное жилье, в частности на первом или последнем этаже. Организаторы нового инструмента предполагают, что потенциальный покупатель может изначально взять нужное количество жилищных сертификатов (исходя из общей площади нужной квартиры) и заключить договор предварительного бронирования квартиры. Однако пока данный процесс существует лишь на словах, процедура бронирования четко не прописана.

При этом существенное отличие от долевого строительства в том, что данный инструмент можно продать еще до завершения строительства как организаторам строительства, так и на вторичном рынке. Инициаторы выпуска подобного инструмента предполагают, что торговля этими сертификатами на вторичном рынке будет весьма активной. Они в первую очередь рассчитывают именно на «частичного» дольщика, то есть человека, который просто хочет заработать на росте цен.

Казалось бы выгоды для таких «частичных» дольщиков очевидны: гарантия возврата и высокая доходность. Однако для того, чтобы данный инструмент стал ликвидным, то есть его действительно можно было бы легко продать и купить, необходим большой рынок. На сегодняшний день только одна компания выпустила такие сертификаты, и еще планируют их выпуск до 2009 года 10 крупных застройщиков, совокупный объем строительства которых составляет более 500 тыс. кв. м. в год. Если указанные строители выведут все свои объемы на рынок, это составит порядка 10% от общего объема новостроек. Доля хотя и не очень большая, но все же заметная для рынка. Однако специалистам «Индикаторов рынка недвижимости» представляется, что с помощью данного сертификата на рынок будут выведены значительно меньшие объемы.

Проблема, прежде всего, в том, что на рынке уже существует сходный инструмент, и объемы торгов им пока не поражают. Участникам фондового рынка давно известны торгующиеся на ММВБ и РТС паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), инвестирующие деньги в недвижимость. По правилам Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) ЗПИФ формируется на несколько лет. Вкладчик может получить прибыль от вложений в ЗПИФ непосредственно у управляющей компании (УК), которая его формировала, только после расформирования фонда. Поэтому некоторые УК спустя год после сформирования ЗПИФа выводят его паи на биржу, где все желающие могут уже его купить или продать на вторичном рынке.

Инициаторы выпуска «жилищных сертификатов» также предполагают, что главным местом торгов будет фондовая биржа. При этом главным отличием «жилищных сертификатов» от паев ЗПИФов будет возможность продать или купить данный сертификат уже в течение первого года с момента его выпуска. Дело в том, что в течение первого года у паев ЗПИФов наблюдается наибольший прирост стоимости. Обычно за этот период их ценность вырастает как минимум в 2 раза. В дальнейшем она растет в среднем не выше, чем на 40%. Однако будет ли демонстрировать такой же прирост стоимости в течение первого года «жилищные сертификаты» пока говорить рано.

Кроме того, у «жилищных сертификатов» есть фиксированная доходность, то есть в отличие от ЗПИФов они, как и депозиты, гарантируют возврат средств. И все же сходств между этими инструментами больше, чем различий. При этом стоит отметить, что из 252 ЗПИФов недвижимости паи лишь 58 выведены на фондовый рынок. Однако сделки купли-продажи совершаются только в 37. А основной объем сделок (порядка 70%) проходит с паями 24 ЗПИФов. В наиболее активные периоды ежемесячный оборот по ним составляет от $20 тыс. до $2 млн.

И хотя удельный вес среднестатистической сделки в этом сегменте – около $20 тыс. – вполне соответствует ожиданиям застройщиков, внедряющих жилищные сертификаты, потенциальные годовые обороты их должны удручить. Следует отметить, что активность торгов паями ЗПИФов на фондовом рынке не равномерна. Бывают периоды, когда за целый квартал не совершается ни одной сделки. Если же проецировать периоды активности на год, то за год может быть совершено порядка 6 тыс. сделок на сумму чуть менее $116 млн. или 0,9% от годового объема рынка коммерческого жилья, выходящего в свободную продажу. Такой объем, вряд ли, сможет существенно повлиять на рынок новостроек.

Некоторые могут возразить, что жилищные сертификаты в силу указанных причин будут пользоваться большей популярностью. Однако приведенные данные уже завышены, ведь, как говорилось, периоды активности длятся не круглый год. Кроме того, данный объем возникает еще в силу того, что одни и те же паи могут продаваться и покупаться различными участниками по нескольку раз в течение одного дня. Наконец, указанные объемы торгов совершаются за счет торговли паями ЗПИФов по всей России, а торговать жилищными сертификатами предполагается только в пределах Москвы и Санкт-Петербурга, что также уменьшает потенциальный объем торгов. Так что жилищные сертификаты даже в лучшем случае могут рассчитывать лишь на указанный годовой оборот.

Объясняется столь не значительный потенциал нового инструмента достаточно просто. Общее количество частных инвесторов, по данным ММВБ и ВЦИОМ, по всей России не превышает полумиллиона. Это те, кто интересуется фондовым рынком или готов вкладывать свои средства в рискованные инструменты, вроде недостроя. Так что целевая аудитория, которую хотят расшевелить инициаторы выпуска нового инструмента не так, уж велика. Поэтому, по мнению представителей аналитического центра www.irn.ru, существенное влияние на рынок недвижимости жилищные сертификаты вряд ли окажут, а станут ли они для граждан новой формой долевого участия в строительстве своего жилья – покажет только время.