Недвижимость дорожает авансом
Давно известно, что рынок недвижимости инертен. Однако и эта незыблемая истина, судя по некоторым признакам, перестает быть истиной в последней инстанции. И сказывается это, прежде всего в том, что недвижимость становится все более и более подвержена влиянию законов, действующих на фондовом рынке. Так обычно считается, что правило «покупай на слухах, продавай на фактах» действителен лишь для инвестиционных инструментов. Но, как выясняется, в некоторых районах Москвы, динамика цен на недвижимость уже полностью ему соответствует! И проследить это обстоятельство можно на примере районов, в которых происходит появление заметного улучшения, например, открытие новой станции метро.
Упомянутое выше правило можно обрисовать примерно так. Цены на тот или иной товар после появления на рынке положительных слухов о данном товаре начинают расти, так как потенциальные покупатели начинают его активно покупать. Такое поведение легко объяснимо. Если положительная информация в последствии подтвердится, то это будет означать, что при текущих ценах данный товар недооценен, а также потом его можно будет перепродать дороже. Собственно для этой цели и покупается недооцененный товар. Но даже если о перепродаже речь не идет, покупателю всегда приятно покупать ниже рынка. Именно поэтому на фоне положительных для товара слухах он начинает дорожать: спрос превышает предложение, начинается, как говорится, «бычий» тренд.
Когда же положительный слух подтверждается и становится свершившимся фактом, спекулятивные участники рынка начинают продавать купленный ранее недооцененный товар уже, но новой выросшей стоимости. Начинается новый ажиотаж: продавцы торопятся продать подорожавший товар раньше остальных, а покупатели уже не очень то торопятся покупать по возросшим ценам, в результате чего стоимость начинает снижаться (или расти медленнее цен на другие товары): рынок переходит в стадию «медвежьего» тренда.
Точно такая же динамика цен проявилась, казалось бы, в совершенно несвойственной для этого области – увеличении цен на жилье при появлении в районе новой станции метро. Речь идет о московском районе Строгино, где метро открылось в конце 2007 года. Однако оказывается, что на фоне общей волны подорожания московских квартир в 2008 году рост стоимости жилья в районе Строгино после открытия метро получился даже ниже, чем по городу в целом! При этом заметное опережение темпов подорожания квартир в Строгино имело место, но гораздо раньше.
Как показывают приведенные ниже графики, составленные аналитиками www.irn.ru, цены на квартиры в Строгино стали опережать по темпам роста общее подорожание жилья в Москве как раз после появления первых заявлений московского правительства о том, что Арбатско-Покровскую ветку метро дотянут до этого района – летом 2005 года. После этого, начиная с сентября 2005 года, жилье в Строгино обгоняет по темпам роста цен общегородской среднерыночный показатель. И такая картина сохраняется в течение примерно 12 месяцев – вплоть до сентября 2006 года, после которого цены на квартиры в Строгино по темпу роста снова начинают отставать от общегородского среднерыночного уровня.
В итоге, средний уровень цен на квартиры в Строгино на короткий период – с августа по ноябрь 2006 года даже превысили общегородской уровень цен. Так в сентябре 2006 года индекс стоимости жилья в Строгино превышал индекс стоимости жилья по Москве на 112 долларов или на 2,9%. В то время как в августе 2005 года индекс стоимости жилья в Строгино был ниже общемосковского индекса 172 доллара или на 8,8%. То есть за период с начала осени 2005 по начало осени 2006 года жилье в Строгино подорожало на 114,2%, тогда как общегородской уровень цен за тот же период увеличился только на 91,7%. Получается, что дополнительный прирост цен в Строгино, спровоцированный строительством метро, составил за тот период около 22%!
После ажиотажного периода, начиная с сентября 2006 года динамика цен на жилье в Строгино начинает отставать от общегородской. Сначала средний уровень цен на квартиры в столице постепенно догнал уровень цен в этом районе, а потом и перегнал его. Однако на прежний уровень разница цен между индексом стоимости жилья в Строгино и индексом стоимости жилья в Москве не вернулась. Если в августе 2005 года эта разница составляла 172 доллара, или 8,8%, то в феврале 2008 года она равнялась 98 долларам, или 2,1%. Таким образом, за счет появления станции метро, цены на жилье в Строгино выросли по отношению к среднему уровню цен в Москве за весь рассматриваемый период на 6,7%. Это конечно не рекордный прирост максимального взлета цен в Строгино с осени 2005 по осень 2006 года, но тоже кое что.
Получается, что своего рода спусковым крючком ценовой гонки в Строгино с осени 2005 года послужили слова мэра Москвы, сказанные им 15 августа 2005 года на открытии станции «Международная». Он заявил тогда, что первый этап развития Арбатско-Покровской ветки метро завершился, и теперь начинается второй – туннель дотянут до «Кунцевской», а потом и до «Строгино». Эта новость, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» и послужила отправной точкой активизации покупателей и инвесторов в отношении Строгинского жилья.
А спустя год – 11 сентября 2006 года – мэр Москвы заявил, что на станции «Строгино» уже идет сооружение перекрытий и к концу 2007 года она точно будет пущена в ход. Фактически это означало, что станция метро уже почти готова, так как самые сложные работы позади. К этому моменту цены на недвижимость в Строгино уже опередили общегородской индекс стоимости жилья на 2,9%. То есть, по сути, этот район оказался переоцененным. И заявление Юрия Лужкова сыграло роль «факта», после которого на рынке недвижимости Строгино началось замедление темпов роста.
И это вполне объяснимо. Никаких дополнительных положительных известий рынку не сообщили, а лишь подтвердили уже имевшуюся информацию. Потенциальные покупатели осознали, что выставленные цены в районе Строгино уже достаточно велики, и не уступают по стоимости аналогичным районам, где метро уже есть. В итоге, цены на жилье в Строгино по темпам роста стали отставать от общегородских среднерыночных показателей. В 2008 году, когда метро уже открыли, этот процесс продолжился, и сейчас разница между ценами на жилье в Строгино и общегородским уровнем цен стабилизировалась.
Из всего вышесказанного можно сделать два вывода. Во-первых, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, покупать жилье в районах, где по слухам скоро появится метро, нужно не позже, чем этот слух подтвердят официальные источники. Во-вторых, если вы не успели, то не следует покупать жилье на пике ажиотажа, а имеет смысл повременить, пока метро откроют, страсти улягутся и уровень цен в районе скорректируется по отношению к среднему уровню цен в городе. При этом, как показывает пример Строгино и других районов, где за последние годы открывалось метро, величина влияния этого фактора на стоимость жилья имеет порядок 10% (в каких-то случаях несколько, больше, в других – несколько меньше).