Конец эры частных инвесторов

Мы еще долго будем помнить события, происходившие на столичном рынке недвижимости в 2005-2007 гг. Плавный рост стоимости, начавшийся во второй квартале 2005 года, обернулся небывалым скачком цен в 2006 году. По данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья вырос за 2006 год с $2320 до $4210 за кв. метр. Многие продавцы решили выждать и сняли квартиры с продажи. Оставшиеся объекты продолжили подниматься в цене. Для инвесторов, покупающих квартиры с целью перепродажи в преддверие подъема рынка, время взрывного роста цен уже менее интересно, и они начинают покидать рынок.

На рынке в этот период обычно остаются покупатели, приобретающие квартиры «для жизни», но многие из них также вынуждены были уйти, так как не смогли угнаться за ростом цен. Развалилось множество альтернативных и ипотечных сделок. Квартиры дорожали на 15-20% за время, пока шло оформление документов.

Следующий 2007 год обернулся для рынка затяжной стагнацией. Если 2006 год был временем продавца, то 2007 год, безусловно, стал порой покупателя. Люди успели свыкнуться с установившимися ценами, и, пользуясь стабильностью рынка, старались, как можно тщательнее подойти к вопросу выбора жилья. Отложенный спрос реализовывался, но не так активно, как этого бы хотелось риэлторам. Стоит отметить, что к 2007 году стоимость московских квартир вышла на уровень многих западноевропейских столиц. Поэтому, принимая во внимание стагнацию на столичном рынке жилья, для частного инвестора стало выгоднее вкладывать деньги в зарубежную недвижимость и количество инвестиционных сделок значительно сократилось.

Логично предположить, что и в 2006, и в 2007 годах квартир «для инвестиций» приобреталось уже относительно немного. На рынке, в основном, присутствовал «настоящий» покупатель, те, кто покупает квартиру, чтобы в ней жить. Покупает, независимо от поведения рынка и уровня цен. В пользу этого тезиса говорят статистические данные УФРС г. Москвы по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи квартир за последние 10 лет.

Минимальное число сделок отмечается в 2000 году. После кризиса 1998 года доходы основной массы населения снизились, а сбережения «сгорели». Однако далеко не все потеряли свои накопления. Те, кто хранил свои сбережения в валюте, не только не потеряли, но даже выиграли от кризиса 1998 года. При этом к началу 1999 года квартиры в Москве подешевели на треть, что позволило многим из тех, кто сберег свои финансовые ресурсы приобрести долгожданное жилье. Именно поэтому спад числа сделок приходится не на 1998 и не на 1999 годы. Однако уже к 2000 году спрос со стороны таких покупателей уже был исчерпан, а у остального населения доходы еще не выросли достаточно для того, чтобы приобретать жилье. В связи с этим минимальное число сделок зафиксировано как раз в 2000 году. А к 2001 году рынок уже оправился от кризиса.

Бум рынка недвижимости, начавшийся в 2002 году продолжился до 2005 года, а основной расцвет пришелся на 2003 год. К тому времени экономика страны, и доходы населения раскачались, зарплаты вернулись на докризисный уровень. Косвенно России помогли ослабление доллара, рост цен на нефть и война в Ираке. В итоге, у людей «завелись» деньги, а недвижимость еще не успела подорожать.

Тогда же начался ценовой виток не сравнимый по темпам роста ни с одним из докризисных: жилая недвижимость начала набирать в цене сначала по 1-2%, а потом и по 3-5% в месяц. С января 2003 года по январь 2004 года цены на квартиры поднялись с $1070 за кв. метр до $1500 за кв. метр. Период плавного стабильного роста цен обычно является самым благоприятным временем для инвестиционных сделок. Именно на 2003 год пришелся расцвет инвестиционных покупок, тогда они вошли в моду, а недвижимость стала не только самым надежным, но и самым прибыльным способом вложения средств.

К июлю 2004 года цены достигли $1800 за кв. метр и началась стагнация. С этого момента число сделок начинает идти на спад, а к 2006 году возвращается на уровень 1998-1999 гг. После витка цен, произошедшего в 2005-2006 гг., цены выскочили на такую планку, что стали недоступными для многих покупателей, а частные инвесторы начали присматриваться к другим рынкам недвижимости — загородному, региональному и зарубежному рынкам. В итоге, на рынке вновь остался «костяк» покупательской аудитории. Исходя из статистики регистраторов, по оценке аналитического центра www.irn.ru, он составляет около 75 тыс. человек в год. Такое число покупателей присутствует на рынке всегда, независимо от того, поднимаются цены или падают. Если предположить, что этим числом исчерпывается количество сделок «настоящих» покупателей, то стабильность этого показателя легко объяснима. Спрос «настоящих» покупателей на сделки с жильем возникает в связи с рождением или взрослением детей, смертью близких, браками и разводами. В свою очередь большая выборка, возникающая при оценке покупательской активности в мегаполисах, усредняет их динамику и в результате получается относительно стабильная величина.

Если наше предположение, что число «настоящих» сделок в Москве всегда составляет примерно 75 тыс., то те 10-15 тыс. сделок, на которые в период 2002-2005 года вырос общий объем сделок, вполне объяснимы присутствием на рынке «инвестиционных» покупателей. Таким образом, порядка 15-20% московских квартир в период наибольшей активности частных инвесторов (2002-2005 годы) было приобретено с целью извлечения прибыли. Стоит отметить, что большинство «инвестиционных» сделок совершается с квартирами в новостройках, т.е. доля таких сделок в этом сегменте должна быть больше, чем в целом по рынку. Это вполне согласуется с оценками аналитического центра www.irn.ru, сделанными в 2003 году, что доля «инвестиционных» сделок в новостройках на тот момент составляла порядка 30%. И это неудивительно, период с 2002 по 2005 годы был поистине золотым для частных инвестиций, но его повторение на московском рынке городского жилья сегодня вряд ли возможно.