Олег Репченко: Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости!

Последние недели многие игроки рынка недвижимости активно обсуждают начало нового скачка цен на московское жилье. Ряд крупных компаний уже заявили о двукратном увеличении числа сделок по приобретению жилья в январе 2008 года. Риэлторы, в свою очередь, охотно делятся с представителями СМИ своей маленькой радостью: ощутимо сократились сроки экспозиции объектов, а цены заметно подросли. Потенциальные клиенты, еще недавно не проявлявшие особого рвения в процессе покупки жилья, начали сметать с рынка объект за объектом. Цена отдельных квартир, по мнению риэлтеров, возросла по сравнению с концом 2007 года на 15%-20%. При этом средний рост стоимости московского жилья за этот период по данным аналитического центра www.irn.ru составил 7,8%. Похожий прирост показывают и рублевые цены на московские квартиры – по данным журнала о недвижимости www.metrinfo.ru они поднялись на 7,6%. 

Прокомментировать сложившуюся ситуацию и дать прогноз дальнейшего развития событий на рынке жилой недвижимости Москвы согласился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. 

– Олег, был ли нынешний скачок цен на московское жилье прогнозируемым?

– (Олег Репченко) Мы прогнозировали продолжение роста цен на квартиры в Москве в этом году, но более умеренными темпами. Согласно нашему прогнозу развития рынка недвижимости на 2008 год, прирост цен должен составить 15%-20% за год, то есть в среднем 1,5%-2% в месяц. 

– Значит должны быть веские причины, по которым в январе рынок вырос на 4%-5%, то есть почти втрое больше?

– (ОР) Во-первых, не надо делать преждевременных выводов – как говорит народная мудрость: «цыплят по осени считают». Закончится год, тогда и можно будет делать выводы о том, насколько верными оказались прогнозы. Во-вторых, нынешний ценовой скачок вызывает у меня очень много вопросов, в частности, в отношении его экономической обоснованности. На мой взгляд, сейчас московский рынок вошел в фазу неадекватности. Наложились друг на друга сразу несколько психологических факторов, которые и привели к подобному развитию событий. Однако я считаю, что подобное положение дел вряд ли продлится долго. 

– Вы имеет ввиду кризис на фондовом рынке? 

– (ОР) Да, это первое, что приходит в голову при анализе поведения рынка недвижимости в январе. Очевидно, что фондовый рынок и рынок недвижимости – два основных инвестиционных инструмента и проблемы на одном из них могут привести к росту другого. За последние недели идею о перетекании инвестиций с фондового рынка на рынок недвижимости не обсуждал только ленивый. Разумеется, продавцы квартир – как застройщики и риэлторы, так и частники – не замедлили поднять цены на свой товар, чтобы встретить эти инвестиции достойно. В какой-то мере этот переток происходит, однако здесь не все так просто. 

– Почему?

– (ОР) Крупные и средние инвесторы, которые оперируют суммами в десятки или сотни миллионов долларов, вряд ли будут вкладываться в розничную покупку сотни квартир на вторичке. Они скорее переведут инвестиции в коммерческую недвижимость – приобретут офисное здание, торговый центр, вложатся в покупку земли или девелоперский проект. То есть крупные деньги будут перетекать на рынок недвижимости, но скорее не на рынок квартир, а в другие сегменты. Что же касается мелких инвесторов – людей, которые вкладывают в ПИФы свои сбережения в размере десяти – ста тысяч долларов, то для них порог входа на квартирный рынок при нынешних ценах уже слишком высок. К тому же многих игроков фондового рынка недвижимость пугает своей низкой ликвидностью – квартиру в отличие от акций не продашь за один день. Да и перспективы того, что в среднесрочной перспективе жилье в столице вырастет ощутимым образом, сейчас даже более расплывчаты, чем постепенная стабилизация фондового рынка. 

– Но что тогда напугало людей? 

– (ОР) Как всегда, банальные вещи, вроде тех, когда бабушки скупили в магазинах всю соль. Последнее время активно муссируются неподтвержденные слухи о якобы грядущей деноминации рубля, а также о возможности очередного дефолта, несмотря на категоричное отрицание этих слухов Президентом. Не исключаю, что людей напугало и признание роста инфляции, а также повышение ставки рефинансирования. В реакции на все эти вещи можно усмотреть особенности отечественного менталитета граждан, всегда готовых к худшему. Возможно, это своеобразная подсознательная реакция людей на предстоящие выборы и смену руководителя страны, хотя логически все понимают, что никаких кардинальных перемен в нынешних условиях ожидать не стоит. Выходит, что все эти иррациональные причины и привели к заметной активизации покупателей на рынке недвижимости. 

– Согласно динамике индексов аналитического центра www.irn.ru, нынешний ценовой скачок наметился даже не в январе, а уже в последние недели декабря. Некоторые эксперты делают выводы, что причиной нынешнего повышения цен стали итоги 2007 года, например, годовые бонусы топ-менеджеров. 

– (ОР) Тема бонусов топ-менеджеров не нова для рынка недвижимости, однако бонусы и дивиденды выплачивают обычно позже – ближе к весне, а не когда год еще не закончился. По моему мнению, те топ-менеджеры и совладельцы компаний, которые получают действительно большие деньги, во-первых, все себе уже купили, а во-вторых, если и будут что-то покупать, то элитное жилье или квартиры бизнес-класса. Сейчас же основной прирост цен наблюдается в сегменте жилья эконом-класса – старых домах советского периода. Не очень то подходящий вариант для топ-менеджеров. Скорее, к концу года начал происходить процесс закрепления доходов и накоплений самыми обычными людьми под давлением боязни перемен или кризиса, о чем я уже упомянул выше. 

– Но существуют же объективные экономические предпосылки к росту цен на жилье в Москве, например, ограниченность предложения, опять же, инфляция? 

– (ОР) Напомню, что менее года назад при столь же ограниченном предложении стоимость московских квартир корректировалась вниз. Ограниченность предложения жилья в Москве – основная причина, по которой цены на это жилье уже не ниже, а иногда и выше, стоимости более комфортного жилья в Европе или США. Но всему есть предел. Даже если квартир мало, но людей, способных купить их по заданным ценам еще меньше, то поднимать цены выше уже не получится. Что же касательно инфляции, то именно по этой причине мы и прогнозировали рост цен на жилье в 2008 году, однако умеренная инфляция способна обеспечивать лишь умеренный рост цен на квартиры. Надеюсь, что до гиперинфляции у нас все же не дойдет. 

– Каков Ваш прогноз на ближайшее будущее? 

– (ОР) По моему мнению, основной вывод из сказанного выше таков: все причины, вызвавшие скачок цен на московскую недвижимость в начале 2008 года имеют краткосрочный период действия. Менее, чем через месяц, пройдут выборы, станет понятна ситуация в стране при новом Президенте, и все страхи уйдут. Фондовый рынок постепенно стабилизируется, так как реальных причин для глобального экономического кризиса или дефолта, как в 1998 году, сейчас нет. Отложенный спрос также не бесконечен, как и бонусы топ-менеджеров. Поэтому я считаю, что довольно скоро, ориентировочно к марту-апрелю, вся нынешняя паника на московском рынке недвижимости прекратится. Я не верю, что весь 2008 год цены на квартиры в Москве могут расти по 5%-10% в месяц и удвоиться к 2009 году. 

– Что ждет рынок в среднесрочной перспективе? 

– (ОР) Я не считаю нужным пересматривать наш прогноз на 2008 год – мы по-прежнему ожидаем порядка 15%-20% ценового роста по итогам этого года. Разница лишь в распределении этого роста по месяцам. Изначально аналитики всегда ожидают равномерный сценарий, согласно которому стоимость квартир в столице будет плавно расти в течение всего года. Однако благодаря нынешнему стечению обстоятельств рынок израсходует весь свой потенциал для роста уже в первые месяцы этого года. Потом же, начиная, скорее всего, с майских праздников и до конца года, велика вероятность новой стагнации на московском рынке недвижимости, причем она может оказаться даже еще более болезненной и продолжительной, чем две предыдущие.  

Потирая руки от очередного повышения цен, следует понимать, что рынок потом за это «спросит», когда вернется в нормальное состояние. Аналитический центр www.irn.ru неоднократно предупреждал участников рынка о том, что чем выше задирается ценовая планка на жилье в периоды ажиотажа, тем более вероятным становится последующий кризис на рынке недвижимости. Хотелось бы верить, что нынешняя волна повышения цен на квартиры в Москве, все-таки, окажется умеренной и после своего окончания не поставит рынок на грань серьезного кризиса.