Тенденции развития рынка коттеджных поселков Московского региона в 2007 году
Одновременно выставкой «Недвижимость-2007», в двадцатых числах сентября прошла выставка загородной, курортной, и зарубежной недвижимости «Второй дом». Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» выступил в качестве генерального аналитического партнера конференции «Малоэтажное и коттеджное строительство: секрет успеха».
Руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко представил на этой конференции доклад о наиболее любопытных тенденциях и особенностях развития рынка коттеджных поселков Подмосковья, находящихся сейчас в активной продаже.
В этом году количество застраиваемых поселков, в которых предлагаются к продаже коттеджи или участки с подрядом, достигло 195 объектов. Рост по отношению к 2006 году составил 22%. А объем рынка коттеджных поселков в метрах за этот год подрос до 5,4 млн. кв.м. При этом число поселков увеличивается, как за счет расширения географии застройки (поселки строятся все дальше от Москвы), так и за счет освоения менее престижных направлений.
Всего за год было распродано – 70 поселков. Появилось на рынке за последний год – 105 поселков. Осталось с прошлого года – 90 поселков.
Средняя стоимость 1 кв.м. домов (включая стоимость земли) составляет $3326, что на 37% выше, чем в 2006 году. Средняя стоимость эксплуатации выросла по сравнению с прошлым годом на 7% и составила $353 в месяц.
В долларах объем рынка коттеджных поселков вырос по сравнению с прошлым годом на 111,4% и составил около $18 млрд. Наряду с этими факторами, в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно увеличилось количество операторов этого сегмента рынка. Число работающих компаний поднялось на 37% (со 110 до 151). При увеличении числа строящихся объектов и расширении географии рынка, это вполне логично и закономерно.
Портрет среднестатистического коттеджного поселка в Подмосковье выглядит в этом году следующим образом:
| Параметр | 2007 год | к 2006, % |
|---|---|---|
| Средняя площадь поселка, га | 16,3 | 4,5% |
| Среднее количество домов в поселке, шт. | 77 | 28,3% |
| Средняя площадь участка, сот. | 21,1 | -1,4% |
| Средняя площадь дома, кв.м. | 358 | -1,5% |
| (Источник: исследования рынка загородной недвижимости Подмосковья от IRN.RU ) | ||
Сопоставляя сегодняшнюю и прошлогоднюю ситуации, можно заключить, что при незначительном увеличении общей площади поселка (4,5%), довольно ощутимо увеличилось количество домовладений (28,3%). Это говорит о тенденции к уплотнению поселков. Она выражается в увеличении количества домов без существенного изменения общей площади поселка и средней площади участков. Такого уплотнения можно достичь только за счет уменьшения общественной территории поселка. Это говорит о том, что застройщики стали более детально подходить к разработке архитектурного плана поселка: убирать лишние дороги, делать более компактным расположение служебных построек, стараться более рационально нарезать участки под коттеджи.
Рейтинги направлений (шоссе) по количеству поселков *
| Направление | Количество поселков в 2007 | Изменение доли рынка к 2006, % | |
|---|---|---|---|
| шт. | %, доля рынка | ||
| Новорижское | 57 | 29,2 | -0,1 |
| Дмитровское | 28 | 14,4 | 4,4 |
| Калужское | 21 | 10,8 | 1,4 |
| Киевское | 13 | 6,7 | 1,0 |
| Минское | 13 | 6,7 | 1,7 |
| Рублево-Успенское | 11 | 5,6 | -5,0 |
| Ярославское | 11 | 5,6 | 0,6 |
| Ленинградское | 7 | 3,6 | 0,5 |
| Симферопольское | 7 | 3,6 | 2,3 |
| Пятницкое | 4 | 2,1 | -3,6 |
| Каширское | 3 | 1,5 | 0,9 |
| Щелковское | 3 | 1,5 | 0,9 |
| (Источник: исследования рынка загородной недвижимости Подмосковья от IRN.RU ) | |||
*Приведены только направления, на которых расположено не менее трех поселков
Из таблицы видно, что наиболее активно в этом году застраиваются Новорижское и Дмитровское направления. Калужское, Киевское и Минское шоссе занимают третье, четвертое и пятое места соответственно, а доля коттеджных поселков строящихся вдоль Рублево-Успенского шоссе, сократилась с прошлого года на 5% и составляет сейчас 5,6% от всего рынка.
Рейтинги направлений (шоссе) по средней стоимости кв.м *
| Направление | Средняя стоимость** 1 кв.м. в 2007, $ | Средняя стоимость** 1 кв.м. в 2006, $ | Динамика средней стоимости**, % |
|---|---|---|---|
| Рублево-Успенское | 5 757 | 3 402 | 69,2 |
| Минское | 3 904 | 3 454 | 13 |
| Новорижское | 3 584 | 2 737 | 30,9 |
| Дмитровское | 3 215 | 2 616 | 22,9 |
| Киевское | 3 002 | 1 946 | 54,2 |
| Калужское | 2 990 | 2 187 | 36,7 |
| Пятницкое | 2 531 | 1 567 | 61,5 |
| Каширское | 2 400 | 1 270 | 89 |
| Ленинградское | 2 116 | 1 475 | 43,5 |
| Щелковское | 1 829 | 1 675 | 9,2 |
| Ярославское | 1 817 | 1 303 | 39,4 |
| Симферопольское | 1 203 | 1 179 | 2 |
| ( Источник: исследования рынка загородной недвижимости Подмосковья от IRN.RU ) | |||
*Приведены только направления, на которых расположено не менее трех поселков
**Следует иметь в виду, что при малой статистике рост средней цены может быть обусловлен в большей степени не подорожанием конкретных поселков, а добавлением новых объектов по ценам, выше среднего
Ценовой разброс по направлениям достаточно ощутим, и составляет от $1203 до $5757. Вместе с этим средняя цена квадратного метра загородного коттеджа, равна $3326. Это, конечно, ниже, чем средняя цена 1 кв. м . московского жилья. Средняя площадь коттеджа, по результатам исследования рынка коттеджных поселков, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, равна 358 кв. м .
Поэтому в абсолютных цифрах загородный дом обойдется более чем в $1 млн., что делает этот сегмент рынка полем для финансово обеспеченных покупателей. Предложения на сумму до $300 тыс. на нем скорее исключение, чем правило, и в этих случаях, речь пойдет скорее о дачах или домах для отдыха по выходным дням.