Цены на жилье — что дальше?
Анализ и прогноз рынка недвижимости Москвы, сделанный руководителем IRN.RU Олегом Репченко на XVII городской специализированной выставке-ярмарке «Недвижимость-2007».
21 сентября в рамках XVII городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2007» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» организовал и провел круглый стол для специалистов на тему «Московский рынок недвижимости в новых условиях».
Руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко проанализировал текущую ситуацию на рынке и дал прогноз на дальнейшее развитие событий.
После продолжительной коррекции стоимости квартир вниз, — заметил Олег Репченко, - средний уровень цен на жилье начал незначительно повышаться. Это обстоятельство наряду с другими признаками позволяет утверждать о завершении стагнации на столичном рынке недвижимости.
Индекс стоимости жилья в Москве в 2005 – 2007 гг.
Наибольшая величина коррекции цен вниз наблюдалась в апреле – мае 2007 года, а к концу лета ценовая коррекция фактически сошла на нет: – после продолжительного периода господства «минусов» в статистике стали появляться «плюсы».
При этом формальная коррекция составила 3%-7% (в зависимости от сегмента). Вместе с этим следует учитывать и неявную коррекцию цен, выраженную в возвращении торга, скидок, а также «игры» с курсом доллара, что добавляет к коррекции еще 5%-10%.
При подсчете цен следует учитывать вид выбранной валюты. Сегодня курс доллара опускается по отношению к рублю, поэтому «плюсы» в долларовом эквиваленте могут быть компенсированы или даже обернуться «минусами» при оценке квадратного метра в национальной валюте.
Например, за эту неделю «индекс рынка недвижимости», опубликованный на сайте аналитического центра www.irn.ru вырос на 0,2% в долларах, а рублевый «курс квадратного метра», выложенный на сайте интернет-журнала www.metrinfo.ru, опустился на 0,7% в рублях.
Темп изменения цен на жилье в 2005 -2007
При этом исторически сложилось так, что рынок недвижимости остается долларовым, поэтому многие люди в первую очередь обращают внимание именно на долларовые колебания цен.
Но, даже с учетом поведения американской валюты, видно, что темпы повышения московского индекса стоимости жилья в сентябре являются незначительными – порядка нескольких долларов в неделю. Поэтому представляется более объективным говорить не о начале нового роста цен, а об их стабилизации. После очевидного отрицательного тренда динамика цен перешла в колебательный режим. По сути цены на квартиры слегка «плавают» возле нынешних значений, но не испытывают какой-либо заметной положительной или отрицательной динамики.
Отношение стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья
Несколько лет назад специалистами аналитического центра www.irn.ru, был введен индекс расслоения цен на московскую недвижимость. За основу этого индекса был взят экономический принцип расслоения общества. Для того, чтобы получить этот показатель, нужно взять отношение доходов 10% самых богатых людей к 10% самых бедных. Соответственно, чем выше отношение, тем ярче выражен разрыв между «верхами» и «низами». Чтобы сократить возможные статистические шумы, для индекса расслоения цен на жилье было взято 20% самых дорогих квартир и 20% самых дешевых.
Для Москвы индекс расслоения колеблется около значения «два». Причем в моменты ажиотажного роста цен на квартиры его значение уменьшается. Дело в том, что дешевое жилье в первую очередь вымывается с рынка, а его стоимость растет намного быстрее, чем у бизнес-класса и элиты. В периоды стагнации и коррекции цен значение индекса, наоборот, вырастает. Дешевый «неликвид», цены на который были завышены при галопирующем росте цен, откатывается по стоимости назад, а более качественное и дорогое жилье, которое не так активно поднималось в цене из-за высокой абсолютной стоимости, еще некоторое время продолжает понемногу набирать в стоимости.
Отношение стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья
Из графика видно, что индекс расслоения идет вверх с начала стагнации. Значит, разница в цене между самым дорогим и самым дешевым жильем постепенно увеличивается. Это говорит в пользу того, что отрицательная динамика цен на квартиры в Москве (коррекция), характерная для первого полугодия 2007 года, постепенно сменится ценовой стабилизацией, а не новым скачком цен.
Появление небольших «плюсов» в статистике не следует интерпретировать как тенденцию к новому росту цен. Скорее цены пребывают в колебательном режиме, на рынке продолжается «утряска» стоимости жилья на примерно постоянном среднем уровне.
Несколько слов о прогнозе
По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru стагнация столичного рынка недвижимости закончилась. Окончание стагнации не означает непременного возобновления роста цен. Речь идет, скорее, о постепенном оживлении спроса и активности на рынке, о переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.
Реальное возобновление роста цен на квартиры возможно не раньше следующего года, причем на уровне, не сильно превышающим инфляцию (порядка 1% в месяц). По мнению специалистов www.irn.ru, до конца текущего года средний уровень цен на квартиры в Москве останется примерно постоянным, хотя и будет испытывать некоторые колебания.
Существенный рост цен (в разы) на столичном рынке представляет маловероятным.