Цены на жилье в Москве – что дальше?
30 августа 2007 года на аналитической конференции Московской Ассоциации Риэлтеров (МАР), руководитель аналитического центра www.irn.ru Олег Репченко сделал доклад о текущем состоянии и перспективах столичного рынка жилья, а также дал свой прогноз развития событий.
Индекс стоимости жилья в Москве в 2005 – 2007 гг.
График индекса стоимости московского жилья наглядно показывает динамику рынка за последние годы: - после более чем двукратного роста цен на квартиры в 2005-2006 годах, в 2007 году столичный рынок слегка откатился назад. Формальная коррекция составила 3%-7% (в зависимости от сегмента). Вместе с этим следует учитывать и неявную коррекцию цен, выраженную в возвращении торга, скидок, а также «игры» с курсом доллара, что добавляет к коррекции еще 5%-10%.
Наибольшая величина коррекции цен наблюдалась в апреле – мае 2007 года, а к концу лета ценовая коррекция фактически сошла на нет: – после продолжительного периода господства «минусов» в статистике стали появляться «плюсы».
На графике темпов изменения цен на жилье хорошо видно, что сейчас «проседание» стоимости жилья практически закончилось. Темп изменения цен испытывает незначительные вариации возле нуля, т.е. цены на квартиры слегка «плавают» возле нынешних значений, но не испытывают какой-либо заметной положительной или отрицательной динамики.
Если рассматривать динамику цен по типам жилья или по комнатности квартир, то хорошо заметно подобное «бурление» рынка без четко выраженных общих тенденций.
Динамика московского рынка жилья (август к июлю 2007 года)
| Недвижимость в Москве ( www.irn.ru ) | Авг07 | Июль07 |
|---|---|---|
| Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 3646 | -0,4% |
| Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) | 3761 | -0,1% |
| Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) | 4068 | 0,0% |
| Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) | 3970 | -0,6% |
| Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) | 4852 | -0,5% |
| Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) | 4526 | -0,6% |
| Все панельные и блочные дома | 3825 | -0,2% |
| Все монолитные и кирпичные дома | 4449 | -0,6% |
| Квартиры в Москве ( www.irn.ru ) | Авг07 | Июль07 |
|---|---|---|
| Однокомнатные | 3971 | -0,2% |
| Двухкомнатные | 4105 | 0,1% |
| Трехкомнатные | 4058 | -0,6% |
| Многокомнатные | 4441 | -0,9% |
Проще говоря, отрицательная динамика цен на квартиры в Москве (коррекция), характерная для первого полугодия 2007 года, постепенно сменилась ценовой стабилизацией. Появление небольших «плюсов» в статистике не следует интерпретировать как тенденцию к росту цен. Скорее цены пребывают в колебательном режиме, на рынке продолжается «утряска» цен на примерно постоянном уровне.
Прогноз
По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, стагнация столичного рынка недвижимости подошла к концу. Вместе с тем, окончание стагнации не означает непременного нового витка роста цен. Речь идет, скорее, о постепенном оживлении спроса и активности на рынке, о переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.
По мнению специалистов www.irn.ru, до конца текущего года средний уровень цен на квартиры в Москве останется примерно постоянным, хотя и будет испытывать некоторые колебания. Реальное возобновление роста цен на квартиры возможно не раньше следующего года, причем на уровне, не сильно превышающим инфляцию (порядка 1% в месяц).
Развитие ситуации по старой модели (год-полтора резкого роста цен примерно в 2 раза, потом примерно год на «отдых» и новый этап роста) сейчас уже маловероятно. Такие процессы происходили ранее, когда стоимость квартир в Москве находилась на символическом уровне (500$-1000$ за кв.м.) и была в разы меньше среднемировых цен на жилье. Сейчас цены в российской столице практически сравнялись с ценами в других столицах мира, и потенциала для нового двукратного роста у них уже нет.