Некоторое время назад в столице прошла заметная пресс-конференция, на которую собрал журналистов председатель правления ипотечного банка «ДельтаКредит» Игорь Кузин. Темой пресс-конференции стал возможный кризис на ипотечном рынке, схожий, по мнению г-на Кузина с кризисом, поразившим ипотечный рынок в США. В штатах банкиры резко снизили требования к ипотечным заемщикам: выдавали кредиты без первоначального взноса, без документов, подтверждающих уровень доходов. В результате заемщики перестали платить по долгам, а десятки компаний обанкротились. Отечественные банки практически копируют поведение заокеанских коллег.

В погоне за клиентами они выдают все больше рискованных кредитов — без первоначального взноса, людям с низкими доходами или вовсе без подтверждения дохода, замечает Кузин.

Россия – не Америка, но…
В выводах банкира есть определенная логика. Конечно, Россию не совсем корректно сравнивать с США. В Америке около 90% сделок по приобретению недвижимости проходят через ипотеку и риски неплатежей ключевым образом влияют на рынок.

А в России только 10% покупателей используют ипотеку, поэтому ее роль на рынке не является определяющей, а самый дорогой московский рынок, вообще перенасыщен «живыми» деньгами. Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru через 2-3 года примерно 35%-50% наших граждан станут приобретать квартиры в кредит, вот тогда и может наступить кризис.

Сегодняшние условия выдачи ипотечного кредита действительно поражают либерализмом. Ряд банков опустил планку требований к клиентам ниже всяких разумных пределов. Казалось бы, когда речь идет о самом необходимом и дорогом для человека продукте - собственном жилье, банки должны убедиться в платежеспособности клиента и оценить, по силам ли ему тянуть «процентное бремя» в течение многих лет.

Вместо этого появилось новое условие выдачи ипотечного кредита,   без первоначального взноса. Однако подобный «пиар-ход» откровенно противоречит банковской житейской практике. А она показывает, что если человек внес хотя бы 10% от стоимости будущего жилья, он уже заинтересован в погашении кредита. Разумно также предположить, что если потенциальный заемщик накопил 10%-30% от стоимости жилья, то он в состоянии накопить и остальную сумму.

В ситуации с «нулевым первоначальным взносом» все оказывается строго наоборот. В период стагнации или коррекции цен вниз, человеку проще отказаться от погашения кредита и потерять жилье, за которое, по сути, еще ничего не выплачено. К тому же, людям свойственно переоценивать свои силы. В результате банки оказались в роли искусителей, предлагающих клиентам сыграть в ипотечную рулетку с нулевым взносом.

Доступные проценты или доступный метр

В тему ложится еще одно наблюдение, которое поможет проанализировать ситуацию с другой стороны. Любопытно, что в жилищном национальном проекте России с самого начала произошла существенная подмена понятий: «доступное жилье» трансформировалось в «доступную ипотеку». Вместо строительства «доступного жилья», власти сделали упор на развитие ипотеки. Но ипотека – вторичный, вспомогательный инструмент для заключения сделок при покупке жилья, которое сначала должно быть построено, и только потом реализовано по доступным для граждан ценам. А если ничего не построено и продавать нечего, то ипотека утрачивает первоначальный социальный смысл и ее польза для рынка вызывает большие сомнения.

Получилось так, что в России ипотека сыграла роль катализатора продаж в 2006 году. Тогда же «выход ипотеки в массы» отразился и на росте цен за квадратный метр. Так в Москве до широкого распространения ипотеки только 7%-10% граждан думали об улучшении своих жилищных условий в течение ближайшего года. После активной рекламы новых кредитных схем, снижения процентных ставок и предложений взять ссуду с низким начальным взносом (10% от стоимости будущей квартиры) или вообще без него – число граждан, желающих улучшить свои жилищные условия выросло до 20%-30%. Подобная покупательская активность создала у продавцов и других участников рынка ощущение ажиотажного спроса на столичные квартиры.

В свою очередь, это вытолкнуло на рынок граждан с «живыми» деньгами, которые спокойно относились к покупке квартиры и не видели поводов торопиться с приобретением жилья «прямо сейчас пока все не расхватали». На этой же волне подтянулись и частные инвесторы, рассматривающие квартиры в качестве выгодного вложения средств. Их поведение было вполне естественно, ведь на лицо положительный ценовой тренд, да и квартиры начали разбирать быстрее обычного. Вполне понятно, что при увеличении спроса и уменьшении предложения, цена товара начинает стремительно ползти вверх.

Львиная доля заключенных договоров купли-продажи в итоге все-таки пришлась на покупателей с «живыми» деньгами, которые вытеснили с рынка основную часть ипотечников. Хотя и число ипотечных сделок в 2006 году по сравнению с 2005 годом возросло в два раза и составило по данным управления Федеральной регистрационной службы Москвы 9328 договоров. В 2005 году их было 4600, в 2004 году – 4358, а в 2003 году 3075. Поэтому ипотека внесла свой посильный вклад в разжигание квартирного ажиотажа.

Сегодня ипотечный рынок активно движется на встречу своим потенциальным клиентам, предлагая людям умопомрачительные кредитные программы (рассрочка на 40 лет с нулевым первоначальным взносом). Вероятнее всего это происходит из-за того, что цены на жилье достигли своего потолка и покупательский спрос нуждается в дополнительном подогреве.

Ипотечные программы служат якорем, удерживающим средний класс на рынке жилья и продолжающим создавать ощущение высокого спроса. В этих условиях ипотечные банки вынуждены идти на уступки клиентам, чтобы поддержать спрос в условиях нынешних цен на жилую недвижимость, хотя доля людей, которые реально могут воспользоваться ипотекой, очень мала, о чем не раз говорили даже высокопоставленные чиновники.

В связи с этим, надо отметить, что если банки и дальше будут двигаться в заданном направлении, то к первому минусу ипотеки – способствованию роста стоимости жилья, добавится и второй – риск неуплаты по кредиту. Это может привести к кризису, когда доля ипотечных сделок составит 35-50% от их общего числа, то есть уже через 2-3 года.