Московская область — безусловный лидер России по строительству жилья. Попытаемся разобраться, кто там строит, что именно строит и, главное, — для кого.

Чтобы понять, насколько хорошо и быстро в стране (или в регионе) работают строители, можно применить простую формулу. Количество ежегодно сдаваемых квадратных метров должно совпадать с численностью населения. Если строят по одному квадратному метру на жителя, значит, дела в строительстве идут успешно. В среднем по России этот показатель составляет 0,35 кв. м. То есть, до успехов пока что далеко.

В 2006 году в Подмосковье было введено 6, 48 млн. кв. метров жилья и на каждого жителя пришлось по 0,98 кв. м. В 2007 году область намерена перекрыть и это достижение, построив 6, 7 млн. кв. метров жилья. Тогда на каждого «подмосквича» придется по квадратному метру (население Подмосковья – 6, 7 млн. человек)

Эти цифры прозвучали на июльском заседании Коллегии Минмособлстоя, где выступил с докладом министр строительства Правительства Московской области Евгений Серегин. «Мы практически вышли на мировой уровень», — констатировал министр.


Рекордам помогли коттеджи
Итак, факт формального лидерства МО на лицо. Почему формального? Во-первых, — потому, что Москва по числу жителей почти в два раза превосходит Подмосковье. На 6,7 млн. населения области приходится около 11 млн. москвичей. И построить по одному квадратному метру «на брата» в столице значительно сложнее. Во-вторых, значительная часть жилых объектов строится и реализуется силами столичных застройщиков и для жителей Москвы.

Конечно, в области строится больше, чем в Москве. Москва в прошлом году построила 5, 28 млн. кв.м., а Подмосковье — 6, 48 млн. кв.м. Но когда мы говорим о московских показателях, то имеем в виду, в основном, строительство многоквартирных городских домов. А каков же расклад строящегося жилья в Подмосковье?

По результатам исследований, проведенных аналитическим центром www.irn.ru, количество квадратных метров подмосковного жилья в строящихся и активно продающихся коммерческих объектах на сегодня распределяется следующим образом:


Сегмент Средняя площадь дома/квартиры /кв. м. Абсолютная стоимость дома/квартиры / $ Объем рынка / кв.м.* Объем рынка / $тыс.
Коттеджные поселки 358,1 1 191 041 5 400 000 18 000 000
Таунхаусы 243,3 683 673 1 590 000 4 470 000
Загородные жилые комплексы 125,4 433 884 470 000 1 630 000
Новостройки (до 5 км . от МКАД) 65,5 155 759 3 200 000 7 600 000
Новостройки (5 - 30 км . от МКАД) 59,4 102 109 3 260 000 5 600 000
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости Подмосковья от IRN.RU

* Объем рынка, указанный в таблице, включает все объекты, представленные на рынке на текущий момент. Срок возведения и сдачи в эксплуатацию объекта составляет в среднем 2,5 года, то есть представленные объекты будут сдаваться в 2007-м, в 2008-м и даже в 2009-м годах. Так что в среднем в Подмосковье строится порядка 5,5 млн. кв.м. коммерческого жилья. Значит, доля вводимого социального жилья составляет около 1,2 млн. кв.м. (примерная оценка www.irn.ru).


Выходит, что из 13,9 млн. кв. м. жилья, представленного на рынке Подмосковья, доля коттеджных поселков и таунхаусов составляет около 50%. В основном этот формат недвижимости строят столичные компании, и около 80% данных объектов покупают обеспеченные москвичи. Еще один примечательный факт: средние площади коттеджей и квартир-секций в таунхаусах в несколько раз превышают городские квартиры. Значит, показатель 1 кв. метр на человека в год достигнут во многом благодаря особенностям загородного строительства. Так, в Москве сегмент элитных квартир большой площади составляет около 5%, а в области — все 50%. Это если не считать загородные жилые комплексы (ЗЖК), средняя площадь которых больше столичной квартиры бизнес-класса.


Эконом-класс покупают москвичи
Объективности ради стоит отвлечься от роскошных домовладений и посмотреть, какова ситуация с «народным жильем» эконом-класса. На практике и в этом сегменте трудится немало столичных застройщиков и инвесторов, но самое важное: кто же в итоге покупает эти «квартиры для простого народа»?

По данным ведущих риэлтерских компаний примерно 50% квартир в новостройках приобретают москвичи, только 25% покупок приходится на местных жителей, а оставшаяся часть распределяется между гражданами из других регионов и стран СНГ.


Москва и область: полный симбиоз
В итоге мы имеем дорогу с двусторонним движением. Многие жители Подмосковья ездят на работу в Москву, а москвичи покупают жилье в области. В столицу переезжают жители городов-спутников, но справедливо отметить и обратный процесс. Москва тоже устремилась в Подмосковье.

В этом принимают участие и застройщики, посчитавшие область более привлекательным местом для реализации ряда проектов, и обычные москвичи, которые устали гоняться за стоимостью квадратного метра столичного жилья и купили качественное квартиры в подмосковных монолитных и монолитно-кирпичных домах. Не стоит забывать и про обеспеченных граждан, ценящих область за тишину, природные массивы, хорошую экологию и облюбовавших коттеджные поселки.

Москва вообще с каждым годом продолжает уверенно вторгаться в область. Наглядное свидетельство — крупные микрорайоны «Куркино», «Жулебино», «Солнцево» и «Переделкино». Границы МКАД уже несколько лет назад перестали быть для жителей столицы барьером, который делит людей на «москвичей» и «областных». На усилении этой тенденции также сказалось развитие областной инфраструктуры и появление офисных зданий за городской чертой.

На взгляд сотрудников аналитического центра www.irn.ru, Москву и Подмосковье сложно рассматривать в качестве двух независимых систем. Для этого у них очень много экономических, географических и административных точек соприкосновения. Скорее всего, целесообразнее рассматривать Москву и ближайшее Подмосковье комплексно, как одно социальное образование.

Таким образом, мы получим единый регион с населением около 17,7 млн. человек в котором ежегодно вводится примерно 12 млн. кв. метров жилья или 0,67 кв. метров на человека. Цифры более скромные, но объективные.