Возможные варианты поведения рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья

28 июня 2007 года на собрании Московского Бизнес Клуба (МБК), руководитель аналитического центра www.irn.ru, Олег Репченко проанализировал ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья и дал прогноз на возможное развитие событий в будущем.

По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья в Москве в 2000 – 2007 гг. колебался в следующем диапазоне:

В ходе доклада Олег Репченко прокомментировал некоторые особенности ценовой динамики рынка недвижимости. В частности, после достижения максимума к концу 2006 года цены на жилье в Москве в течение 2007 года незначительно корректируются вниз. Однако величина коррекции невелика, формальная статистика дает 3%-5% снижения с начала года, неявная коррекция может доходить до 10%-15.

Таким образом, темпы изменения цен на жилье в 2006-2007 гг. выглядят следующим образом:

Получается, что величина коррекции стоимости квартир составляет около 1% в месяц. Причем наибольшая величина снижения наблюдалась в апреле – мае 2007 года, а в июне она несколько снизились до величины менее 1% в месяц. Выходит, что темпы ценовой коррекции не нарастают, а напротив постепенно снижаются. Хотя данная статистика не учитывает торгов и дисконтов (неявная коррекция), которые имеют место при реальных продажах. В тоже время тенденций к значимому снижению цен на жилье в Москве сейчас не предвидится. 

Между тем на рынке наблюдается неодинаковое поведение цен на различные типы домов. На это указывает динамика московского рынка жилья за первое полугодие 2007 года:

Стоит обратить внимание на то, что в сильнее всего корректируется вниз по цене наиболее неликвидное и переоцененное жилье. В момент галопирующего роста цен квадратный метр в таких домах значительно вырос из-за низкой абсолютной стоимости самих квартир.

Поэтому в данный момент цены на эти объекты постепенно возвращаются к норме, а «сталинки» и «типовой кирпич» зафиксировались в цене с незначительными вариациями. Схожая ситуация прослеживается с хорошим бизнес-классом и элитными домами, которые менее всего выросли в цене за последний год и продолжают набирать в стоимости. Хоть и незначительно.

Общий прогноз по Москве
На сегодняшний день стагнация на московском рынке жилья длится уже примерно 7 месяцев. В 2004 году рынку потребовалось для восстановления спроса 8-9 месяцев. Поэтому оживление на столичном рынке можно ожидать со дня на день. По мнению аналитического центра www.irn.ru стагнация постепенно сойдет на нет к концу лета – началу осени.

Причем оживление на рынке недвижимости не означает возобновления роста цен – они, скорее всего, будут оставаться примерно постоянными на нынешнем уровне. Окончание стагнации будет выражаться в постепенном оживлении спроса и активности на рынке, в переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной.

В тоже время, текущее состояние рынка и динамика цен не оставляют ощущения, что возможно более существенное падение. Так после кризиса 1998 года заметное снижение цен на жилье началось уже через 3-4 месяца. Другими словами, если бы сейчас рынок мог упасть глубже, то этот процесс уже бы происходил.

Пара слов про другие сегменты
Надо отметить, что рост цен на квартиры в Москве и Подмосковье за 2006 год составил около 100%. В это время по данным исследований рынка загородной недвижимости аналитического центра www.irn.ru, рост цен на коттеджи за этот же период - около 37%, на таунхаусы – около 34%. Поэтому в отличие от квартирного рынка, у рынка загородной недвижимости остается хороший потенциал для роста цен.