Сравнительный анализ разных сегментов подмосковной недвижимости
26 июня 2007 года на собрании Московского Бизнес Клуба (МБК), руководитель аналитического центра www.irn.ru, Олег Репченко представил сравнительный анализ различных сегментов рынка загородной недвижимости. В основу анализа легли следующие исследования проведенные www.irn.ru:
«Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья»,
«Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья»,
«Исследование рынка новостроек районов за МКАД и населенных пунктов Подмосковья (до 5 км. от МКАД)»,
«Исследование рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (5-30 км. от МКАД)».
В ходе доклада Олег Репченко вывел ряд интересных особенностей развития этих рынков. Например, за последний год число новостроек около МКАД несколько сократилось. Вместе с этим количество строящихся таунхаусов выросло на 65,2%. Это говорит о том, что с одной стороны в ближайшем Подмосковье наметился дефицит площадок под многоэтажные дома, а с другой стороны рынок таунхаусов становится полноценным самостоятельным сегментом. Застройщики начали уверенно строить таунхаусы на небольших земельных участках, где нельзя возвести многоэтажное жилье или нерентабельно строить дорогой коттеджный поселок (из-за небольшой площади участка и высокой цены на землю загородные дома выйдут неоправданно дорогими, и станут пользоваться спросом разве что на самых престижных направлениях).
Количественные характеристики рынка недвижимости Подмосковья.
| Сегмент | Количество активных объектов в 2007 г. | Изменения к прошлому году (в %) |
|---|---|---|
| Новостройки-1 | 182 | -10,3 |
| Новостройки-2 | 222 | 30,6 |
| Коттеджные поселки | 195 | 21,9 |
| Таунхаусы | 76 | 65,2 |
| Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU | ||
Если говорить о динамике роста цен на объекты загородной недвижимости примечательно, что за последний год новостройки подорожали существенно больше, нежели коттеджи и таунхаусы. Тем не менее, это скорее исключение из правил, а не четкая тенденция.
Дело в том, что рынок коттеджей и таунхаусов стабильно растет в цене из года в год. В это время рынок многоэтажных домов набирает в цене скачкообразно. Скорее всего, после стремительного роста Подмосковного рынка квартир в 2006 году, его ожидает период стагнации (исключение могут составить только удачные проекты строящегося жилья).
Поэтому в следующем году можно ожидать, что цена коттеджей и таунхаусов вырастет в среднем на 30%-40%, а стоимость Подмосковных квартир останется примерно на том же уровне.
Ценовые характеристики рынка недвижимости Подмосковья.
| Сегмент | Цена в 2007 г. (в $ за кв. м.) | Изменения к прошлому году (в %) |
|---|---|---|
| Новостройки-1 | 2378 | 131,5 |
| Новостройки-2 | 1719 | 120,4 |
| Коттеджные поселки | 3326 | 36,7 |
| Таунхаусы | 2810 | 33,9 |
| Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU | ||
Между тем, сегодня по объемам рынка (в тыс. $) безусловно, лидируют загородные дома в организованных коттеджных поселках. Это вполне естественно, поскольку такой формат недвижимости считается наиболее престижным и дорогим. Вместе с этим второй по дороговизне товар (таунхаусы) до сих пор проигрывает коттеджам в численности. Сегодня на 195 строящихся коттеджных поселков приходится только 76 строящихся поселков таунхаусов. Тем не менее эта ситуация может измениться уже через несколько лет, поскольку сегмент таунхаусов получил в этом году стремительное развитие (число строящихся объектов увеличилось на 65,2%). Можно ожидать, что при такой динамике объем рынка таунхаусов достаточно скоро догонит коттеджный сегмент.
Объемные характеристики рынка недвижимости Подмосковья.
| Сегмент | Объем рынка (в кв.м.) | Объем рынка (в тыс. $). |
|---|---|---|
| Новостройки-1 | 3 200 000 | 7 600 000 |
| Новостройки-2 | 3 260 000 | 5 600 000 |
| Коттеджные поселки | 5 400 000 | 18 000 000 |
| Таунхаусы | 1 590 000 | 4 470 000 |
| Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU | ||
Если смотреть на абсолютную среднюю стоимость объектов, то все выглядит вполне логично. Самый дорогой сегмент представляют коттеджи, потом таунхаусы, далее новостройки у МКАД и самые дешевые объекты это новостройки от 5 до 30 км. от МКАД.
Хотя здесь надо заметить, что коттеджи и таунхаусы имеют очень ярко выраженный разброс в цене, поскольку этот рынок намного разнообразнее квартирного и на его ценообразование влияет больше факторов. В итоге можно купить коттедж диапазоне от $300 тыс. до $10 млн. Цены на квартиры разбросаны в более узком диапазоне, что существенно приближает среднюю расчетную стоимость этих объектов к большинству реальных предложений на рынке.
Ценовые характеристики объектов рынка недвижимости Подмосковья.
| Сегмент | Средняя площадь дома/квартиры (в кв. м.) | Абсолютная стоимость дома/квартиры (в $) |
|---|---|---|
| Новостройки-1 | 65 ,5 | 155 759 |
| Новостройки-2 | 59,4 | 102 109 |
| Коттеджные поселки | 358,1 | 1 191 041 |
| Таунхаусы | 243,3 | 683 673 |
| Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU | ||
Также надо сказать, что часть операторов ушла с сократившегося сегмента рынка новостроек у МКАД, а в остальных сегментах произошло увеличение количества работающих компаний, которое пропорционально приросту строящихся в них объектов недвижимости (см. п.1).
Количество операторов на рынке недвижимости Подмосковья.
| Сегмент | Количество операторов в 2007 г. | Изменения к прошлому году (в %) |
|---|---|---|
| Новостройки-1 | 75 | -14,8 |
| Новостройки-2 | 107 | 44,6 |
| Коттеджные поселки | 151 | 37,3 |
| Таунхаусы | 86 | 48,3 |
| Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU | ||
Исследования рынка недвижимости Подмосковья от IRN.RU на которых был основан сравнительный анализ:
1.Исследвание рынка коттеджных поселков Подмосковья
2.Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
3.Исследование рынка новостроек районов за МКАД и населенных пунктов Подмосковья (до 5 км. от МКАД)
4.Исследование рынка новостроек населенных пунктов Подмосковья средней удаленности (5-30 км. от МКАД)