Рублевые цены на новостройки в Москве и Подмосковье в кризис могут упасть на 10%
Если рубль останется слабым, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг»
По пессимистичному сценарию рублевые цены на новостройки в московском регионе в 2015 г. могут просесть в среднем на 10% – при условии сохранения слабого рубля. Сверху цены придавит сокращение платежеспособного спроса на жилье, а снизу поддержит снижение объема предложения. Об этом заявила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова на пресс-конференции в «Национальной службе новостей» на тему: «Недвижимость в цене или цена в недвижимости? Что ждет рынок в 2015 году?».
В 2015 г. ситуацию на первичном рынке Москвы и Подмосковья, естественно, будет определять экономический кризис и его неприятные последствия. На фоне падения доходов населения и взлета ипотечных ставок можно ожидать значительного снижения уровня платежеспособного спроса на недвижимость, отметила эксперт. Положение дел сильно ухудшили и две волны панического спроса на жилье в 2014 г. Искусственный ажиотаж, спровоцированный зачисткой банковской системы, девальвацией рубля, геополитическим конфликтом и т.п., истощил потенциальный спрос будущих периодов: люди, которые в нормальных обстоятельствах вышли бы на рынок жилья в 2015 г., уже купили квартиры в 2014-м, пояснила Калюжнова.
«Если состояние ипотечного кредитования останется на нынешнем уровне, возможное снижение спроса в Москве может составить до 25-30%, в Московской области – до 40%-50%», - сказала руководитель «ИРН-Консалтинг».
Более серьезная просадка спроса в Подмосковье по сравнению с Москвой объясняется тем, что областной рынок, ориентированный на покупателей жилья эконом-класса, значительно больше зависит от ипотеки, чем дорогой московский. По оценкам ведущих столичных девелоперов, доля ипотечников в Москве не превышает 10-15%. В Подмосковье этот показатель в отдельных проектах достигает 70-80%, а в среднем по рынку составляет примерно 40%.
«Поэтому ухудшение условий ипотечного кредитования на фоне снижения благосостояния населения в первую очередь скажется на состоянии спроса на жилье в более доступном сегменте – за МКАДом», – отметила Калюжнова.
Что касается предложения, то уже в конце 2014 г. некоторые застройщики сообщили о приостановке реализации проектов, находящихся на начальных стадиях. В 2015 г. девелоперы продолжат пересматривать свои планы, откладывая старт новых проектов на более поздний срок, уверена эксперт. Но существенного снижения предложения из-за этого не произойдет, так как доля проектов в начальной стадии в московском регионе невелика – процентов 10-15.
Но если спрос будет падать и дальше, у застройщиков могут возникнуть трудности с финансированием строительства, потому что в результате падения продаж сократится поступление денег от дольщиков. А возместить недостачу за счет заемного финансирования им будет очень трудно, так как банки сейчас кредитуют строительный сектор крайне неохотно и под очень высокий процент.
«В дополнение к первому фактору это может дать до 20-25% потери объемов предложения до конца 2015 – начала 2016 г. А в перспективе двух-трех лет снижение может достигнуть 30%-40%», - добавила Татьяна Калюжнова.
По оценке эксперта, в результате падения платежеспособного спроса, с одной стороны, и сокращения объемов предложения – с другой, рублевые цен на новостройки могут снизиться до 10% – если отечественная валюта останется слабой. Это средняя цифра по рынку новостроек московского региона, однако, отдельные наиболее ликвидные проекты могут вообще избежать падения цен. К таковым прежде всего относятся качественные новостройки на финальных стадиях строительства в тех районах Москвы и ближнего Подмосковья (в пределах 5-10 км от МКАД), где нет переизбытка предложения. Кроме того, для проектов, расположенных в Новой Москве и Московской области, очень важным фактором является хорошая транспортная доступность.
Вообще, в условиях снижения уровня платежеспособности населения спрос будет смещаться от строящихся объектов к готовым или почти готовым, от удаленных от МКАД – к более близким и удачным с точки зрения концепции и транспортной доступности.
Если говорить о перспективах различных сегментов рынка, то, конечно, в кризис оставшийся спрос фокусируется на относительно дешевом жилье, отметила Калюжнова. По ее мнению, наилучший потенциал для развития имеет комфорт-класс – людям не хватает качественного жилья по относительно невысоким ценам.
«Во-первых, проектов в сегменте комфорт-класса мало, объемы строительства невелики. Во-вторых, жилье бизнес-класса слишком дорого для большей части потенциальных покупателей, в том числе москвичей, желающих улучшить жилищные условия. А жилье эконом-класса обычно не очень удобно для проживания. Комфорт-класс – это тоже экономичное жилье, которое просто более грамотно спроектировано и лучше расположено. Качественное жилье по относительно невысоким ценам – это та ниша, которая имеет наибольший потенциал для развития в кризисных условиях», – резюмировала эксперт.
Скачать презентацию руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой «Тенденции и прогноз рынка новостроек Москвы и Московской области»
Также по теме: