Обзор московского рынка недвижимости по итогам марта 2009 года

Март 2009 года, как и начало весеннего делового сезона в целом, во многом, оказались для московского рынка недвижимости переломными и принесли поводы для оптимизма. Во-первых, как было отмечено еще в февральском обзоре, рынок, очевидно, тормозит по мере приближения к уровню 4.000$ за квадратный метр, готовый стабилизироваться на нем. Так если еще месяцем ранее темпы снижения цен на квартиры в Москве составляли 2%-3% в неделю, то во второй половине марта они уже не превышали 1% в неделю, то есть сократились более, чем вдвое. Во-вторых, последнее время многие участники рынка отметили рост активности и оживления спроса, что вполне естественно после почти полугодовой «комы» на рынке.

Тем не менее, по статистике снижение цен на недвижимость в Москве за март выглядит довольно внушительно. Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru снизился за март на 8,1%, что примерно равно снижению в феврале. Однако следует отметить, что это отношение среднего значения индекса в марте к среднему в феврале, то есть, по сути, изменение цен с середины февраля по середину марта. Согласно более динамичным еженедельным индексам снижение стоимости квадратного метра с начала по конец марта составило меньшую величину – 5,7%. Но более существенно то обстоятельство, что во второй половине марта, когда курсы валют относительно стабилизировались, темпы снижения индекса стоимости жилья в Москве не превышали 1% в неделю.

При этом поведение рублевых цен на квартиры в Москве в феврале-марте 2009 года оказалось более запутанным. Так заметная девальвация рубля, имевшая место с начала года, привела к тому, что на фоне очевидного падения реальной стоимости недвижимости рублевые цены на нее росли. Нечто подобное было и после дефолта 1998 года, когда в рублях недвижимость подорожала при том что сам рубль потерял гораздо больше. Поэтому не удивительно, что по мере окончания девальвации рубля с марта 2009 года рублевые цены на жильё испытали техническую коррекцию вниз, то есть потеряли формальный прирост, вызванный игрой курсов валют. Так по данным журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры, достигнув в максимуме отметки в 175 тысяч рублей за квадратный метр, теперь скорректировались ниже уровня в 150 тысяч рублей за метр.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2009 года >>

Если предположить, что темпы снижения цен на недвижимость в Москве будут продолжать снижаться с такой же скоростью, как в марте, то несложно предвидеть, когда и на какой отметке рынок стабилизируется. Для полной остановки ему потребуется еще 1,5-2 месяца, то есть стабилизацию можно ожидать после майских праздников или к началу лета, что вполне совпадает с более ранними прогнозами рынка недвижимости Москвы от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Гораздо интереснее другое. До момента стабилизации цен индекс стоимости жилья успеет потерять еще примерно пару сотен долларов, что вплотную приблизит его к уровню 4.000$-4.200$ за квадратный метр. Этот уровень имеет для рынка недвижимости Москвы немаловажное значение. Самый масштабный рост цен 2005-2006 годов закончился на отметке в 4.200$ за метр, скорректировавшись во время стагнации первой половины 2007 года до 4.000$. Таким образом, данный уровень цен – примечательная точка, в которой предложение и спрос на рынке недвижимости Москвы находились в состоянии баланса.

В аналитических статьях неоднократно отмечалось, что последующий рост цен на жилье во второй половине 2007 – первой половине 2008 года во многом был спровоцирован инвестициями в недвижимость и ипотекой. Соответственно, наступление общего финансового кризиса, убравшего с рынка недвижимости доступные кредиты и инвестиционные деньги, быстро вернул этот рынок на уровень стагнации конца 2006 – начала 2007 годов.

Тем не менее, немало вопросов еще остается. Если в ближайшие месяцы московский рынок недвижимости стабилизируется, то насколько продолжительной подобная стабилизация может оказаться? Возможен ли в обозримой перспективе новый рост цен на недвижимость из-за того, что новое строительство оказалось частично замороженным? Или напротив, ожидает ли рынок недвижимости второе дно, как это было с фондовым рынком? На все эти вопросы специалисты аналитического центра www.irn.ru подискутируют в рамках круглого стола для профессионалов под названием «Московский рынок недвижимости выходит из кризиса», который пройдет 3 апреля 2009 в рамках выставки по недвижимости в ЦДХ.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>