Начало снижения ключевой ставки может не разморозить, а, напротив, подморозить рынок недвижимости
Рынок недвижимости, как манну небесную, ждет снижения ключевой ставки, полагая, что это разморозит спрос, который потечет на рынок ипотеки, продажи восстановятся и все проблемы застройщиков будут решены. Хотя, судя по прогнозам подавляющего числа экспертов, на ближайшем заседании, которое запланировано уже на эту пятницу, Центробанк, скорее всего, ставку оставит на прежнем уровне, рынок продолжает тихо надеяться, что эти прогнозы ошибочны. Впрочем, по мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, долгожданное снижение, даже если оно и случится в обозримой перспективе, может не дать ожидаемого эффекта: продажи, вопреки надеждам, напротив, притормозятся.
Давайте порассуждаем, на что обычно рассчитывают сторонники снижения ставки? Во-первых, ждут доступную ипотеку, которая, как им кажется, разморозит спрос. Во-вторых, рассчитывают, что владельцы депозитов при снижении ставок начнут «перекладываться» в недвижимость и, опять же, решат все проблемы со спросом. Разберем по очереди.
Если говорить о депозитах, то сегодня они дают доходность порядка плюс-минус 20% годовых, и это раза в четыре больше, чем способна приносить, например, аренда жилья, доходность по которой находится на уровне около 5% годовых. И, по мнению Олега Репченко, пока депозиты приносят 10 и более процентов годовых, они все равно будут более привлекательными по сравнению с недвижимостью, так что основная масса их владельцев, скорее, останется на вкладах. А ждать быстрого и резкого снижения ставки условно в два раза, даже если регулятор и встанет на путь смягчения денежно-кредитной политики, не стоит, о чем ранее говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина: «Что касается пространства для снижения ставки - оно действительно есть, но, на наш взгляд, оно (снижение) будет происходить постепенно и плавно» (цитата по ТАСС).
Так что в ближайшей перспективе, очевидно, депозиты с точки зрения инвестиционной привлекательности продолжат выигрывать у недвижимости. См. «Заморозка вкладов vs заморозка строек. Часть 2 – как спасти сбережения с учетом рисков?».
Так же не стоит ждать, что люди при начавшемся снижении ключевой ставки, поспешат оформить ипотеку. Какую картину мы наблюдали последние два года, когда ставки систематически повышали: льготную ипотеку свернули, ставки становились все выше, но люди все равно продолжали брать кредиты, опасаясь, что ставка поднимется еще больше. Сейчас же может получиться обратный эффект: если ставки начнут снижать, то вместо того, чтобы броситься быстрее брать ипотеку, ставки по которой опустятся с 27%, скажем, до 25-22%, люди займут выжидательную позицию с расчетом, что ставки постепенно дойдут до тех уровней, на которых были в лучшие годы. Об этом свидетельствуют и результаты последнего онлайн-голосования на www.irn.ru: львиная доля опрошенных (87%) заявила, что при снижении ставок по ипотеке они будут ждать их еще боле глубокого снижения.
«Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент, а когда снижают, напротив, продолжают ждать их еще бОльшего падения. Учитывая, что если Центробанк и встанет на пусть снижения ставок, то это будет достаточно продолжительный путь, который займет какое-то время, пересмотр ставок может подморозить спрос на рынке жилья: вместо желаемой активизации ипотечники, за исключением тех, у кого решение квартирного вопроса по каким-то причинам не терпит отлагательства, займут выжидательную позицию, что притормозит продажи», - отмечает Олег Репченко.