Цены растут, но только на недорогие квартиры

В августе на вторичном рынке жилья столичного региона продолжился рост цен: второй месяц подряд средняя стоимость метра в «старой» Москве прибавила более 1%. При этом дорожает только относительно дешевое жилье – в дорогих сегментах цены топчутся на месте.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за август квартиры в Москве подорожали на 1,4% до 260 650 руб. за кв. м в среднем. Напомним, ощутимый рост цен на жилье начался в июле, когда стоимость метра увеличилась на 1,1%. А до этого цены на недвижимость почти не менялись в течение полугода.

Рынок тянет вверх недорогое жилье: рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья за месяц увеличился на те же 1,4%, что и рынок в целом, тогда как индекс дорогого прибавил только 0,2%. В разрезе типов жилья, комнатности и географии – аналогичная динамика. Квартиры в старых панельных домах – пятиэтажках и советском фонде – подорожали на 1,8-2,2%, старый кирпич прибавил в цене 2%, однушки и двушки – 1,5%, бюджетные округа внутри МКАД – 1,8-2,1%. При этом стоимость метра в современных монолитно-кирпичных домах увеличилась только на 0,3%, в многокомнатных квартирах – на 0,6%, а в дорогих округах – на 0,8-1,2%.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Основной причиной повышенной покупательской активности в августе стало увеличение ключевой ставки ЦБ дважды в течение месяца: 24 июля мегарегулятор поднял ставку до с 7,5 до 8,5% годовых, а 15 августа – еще на 3,5 п.п. до 12%. Банки предсказуемо отреагировали на удорожание фондирования ростом ипотечных ставок – даже в крупнейших банках ставки на покупку вторичного жилья теперь стартуют с 13,7%, при том что психологически заградительной является ставка 12%. Однако банки подняли ставки не сразу, предоставив своим клиентам возможность получить одобрения на выдачу кредитов по старым ставкам. Реализацию этой предодобренной ипотеки мы и видим сейчас: люди, планировавшие купить квартиру в ближайшие месяцы, устремились на рынок, чтобы успеть заключить сделки, пока ипотека не стала еще дороже.

Ипотека – главный драйвер спроса на массовое жилье, покупатели дорогой недвижимости значительно меньше зависят от кредитов, поэтому и цены выросли почти исключительно в бюджетных сегментах. В отличие, кстати, от июля, когда на фоне резкого ускорения темпов ослабления рубля активно дорожали и дорогие квартиры.

Скорее всего, повышенная активность на рынке сохранится и в сентябре: банковские одобрения по ипотечным кредитам действуют три месяца, кроме того, спрос стимулирует введение с 1 октября запретительных надбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно за кредитованных заемщиков. В основном эти надбавки касаются субсидированной ипотеки от застройщиков, но вторичный рынок тоже затрагивают.

А уже в октябре обороты на рынке жилья могут снизиться из-за досрочной реализации спроса и слишком дорогой ипотеки. А затем поползут вниз и цены.

Также по теме:

• ЦБ повысил ставку до заградительного для ипотеки уровня
• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 года от IRN.RU