Цены на неадекватно дорогое и слишком плохое жилье ползут вниз

Осень началась с коррекции рублевых цен на вторичные квартиры в Москве. Рынок тянут вниз сегменты, которые в предыдущие месяцы демонстрировали аномальную устойчивость.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в сентябре валютный индекс стоимости жилья в столице прибавил 1,8% и достиг $2 850 за квадратный метр в среднем. Однако в данном случае динамика индекса связана исключительно с укреплением рубля, то есть рост долларовых цен носит виртуальный характер. Ситуацию на рынке отражает рублевый индекс, потерявший за месяц около 1%. В среднем квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы стоит около 166 160 руб.

Снижение средней цены метра произошло в основном за счет крайних сегментов, которые весной и в начале лета, наоборот, не давали рынку сползти вниз, – панельных пятиэтажек и других типовых панельных домов советской постройки, а также современного монолит-кирпича.

Таким образом, с приходом осени упали цены на дешевое и низкокачественное жилье и на хорошее, но очень дорогое. Например, кирпичные пятиэтажки чувствуют себя значительно лучше панельных – кирпичные дома намного комфортнее, а разница в цене между этими сегментами не так уж велика.

Такая же картина вырисовывается и при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности: цены на однокомнатные квартиры – на уровне рынка, в плюсе – «двушки» как наиболее практичный для семьи формат жилья. А дорогие и долго сопротивлявшиеся снижению цен «трешки» и многокомнатные квартиры ушли в минус.

Сильно просел и Центральный административный округ, ранее демонстрировавший чудеса ценовой устойчивости. Примечательно, что также застроенные монолитно-кирпичными домами западные округа, где цены начали корректироваться еще в августе, в сентябре выглядели лучше рынка. В лидерах по итогам сентября оказались и районы за МКАД, где сосредоточенно дешевое, но достаточно качественное жилье (недавние новостройки).

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Существенное снижение ипотечных ставок не привело к росту цен на жилье, скорее наоборот. Вторичный рынок по-прежнему не выдерживает конкуренции с новостройками, где и ставки ниже (в том числе благодаря субсидированию со стороны застройщиков), и соотношение цены и качества, как правило, более выгодно для покупателя. Поэтому дешевые ипотечные кредиты, скорее всего, будут способствовать росту цен на первичное жилье – девелоперы смогут повышать стоимость квартир по мере увеличения стадии строительной готовности проектов. А на вторичном рынке на рост цен в обозримом будущем рассчитывать не приходится: все попытки собственников в этом направлении пока неизменно заканчиваются провалом.

Читайте глобальный прогноз от IRN.RU:

• Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать рыночные циклы?