Когда недвижимость официально подешевеет на 30%, пересматривать кадастр будет уже поздно

Внеочередной пересмотр кадастровой оценки земли и недвижимости в случае значительного падения цен на рынке – мера правильная. Но, во-первых, это надо делать задолго до того, как снижение цен достигнет 30%, а во-вторых, возможно, имеет смысл сразу кардинально уменьшить кадастровую оценку, чтобы вопрос о ее пересмотре из-за падения рынка вообще никогда не вставал, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На днях газета «Коммерсантъ» сообщила о том, что законопроект «О государственной кадастровой оценке» планируется доработать. В рамках совещания у первого вице-премьера Игоря Шувалова с участием представителей Минэкономики, Минфина, Росреестра, правительств Москвы, Подмосковья, Татарстана, а также Российского союза промышленников и предпринимателей МЭР было поручено проработать вопрос о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости в случае падения рынка более чем на 30%. В качестве основного варианта рассматривается проведение в таких случаях внеочередной оценки недвижимости в регионе, где будет зафиксировано такое падение.

Из-за существенного роста кадастровой стоимости земли и недвижимости в последние десять лет сейчас, когда цены падают, кадастровая оценка нередко оказывается выше рыночной. Такая ситуация очень вредна прежде всего для строительной отрасли, так как многие затраты застройщиков – налоговые отчисления, арендные платежи – привязаны к кадастру. Кроме того, важен сам факт официального признания того, что земля стала стоить дешевле, потому что в нынешних условиях строить жилье себе не в убыток девелоперы смогут только при условии снижения стоимости участков, отмечает Олег Репченко.

Однако муниципальные власти совершенно не заинтересованы в корректировке кадастра, которая приведет к снижению доходов бюджета. Поэтому, скорее всего, даже в случае принятия соответствующего законопроекта процесс будет идти с большим скрипом. Тем более что критерий для пересмотра кадастра предлагается размытый.

Во-первых, непонятно, как будет рассчитываться средняя стоимость квадратного метра и динамика этого показателя. В зависимости от структуры выборки и методики подсчета средняя цена метра может получиться очень разная. Недвижимость ведь не биржевой товар, рынок мозаичен: среднерыночное падение цен на 30% означает, что стоимость конкретных квартир/офисов снизилась в диапазоне 10-50%. При этом отдельные объекты могут дорожать и на падающем рынке… Таким образом, у муниципальных властей, при желании, всегда будет возможность заявить, что рынок упал недостаточно сильно и ничего пересматривать не нужно.

Во-вторых, важно, какая статистика будет учитываться при определении глубины падения рынка. Ориентироваться на цены купли-продажи, фиксируемые в официальных договорах, довольно проблематично – в них все еще нередко указывают заниженную стоимость недвижимости, с целью ухода от налогов. Опираться на цены предложения тоже достаточно сложно: и на первичном, и на вторичном рынках продавцы не любят открыто пересматривать заявленные цены, предпочитая давать покупателям скидки, если уж за желаемую сумму продать объект невозможно. Например, в 2015 г., когда, абсолютно очевидно, ситуация на рынке уже была достаточно тяжелой, цены предложения на вторичном рынке жилья Москвы упали примерно на 10% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года»), при этом скидки на квартиры достигали 25% - см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20%». Соответственно, к тому времени, когда собственники решатся открыто снизить заявленные цены на 30%, рынок, по всей видимости, будет уже в глубоком кризисе.

«Снижение цен на недвижимость в пределах 10% - это несильная коррекция, 15-20% - значительная. Снижение заявленных цен на 30% означает падение рынка процентов на 50% с учетом скидок. Начинать помогать экономике явно надо намного раньше, чем дело дойдет до такого», - считает руководитель www.irn.ru.

В принципе, нет никакой необходимости жестко привязывать кадастровую оценку к рынку. Конечно, пока рыночные цены на недвижимость росли, эта идея казалась чиновникам очень привлекательной – предполагалось, что таким образом можно обеспечить постоянный рост доходов казны. Загвоздка в том, что недвижимость может не только дорожать, но и дешеветь, с соответствующими последствиями для бюджета.

Конечно, возвращаться к расчету налогов и сборов исходя из крайне медленно меняющейся инвентаризационной стоимости недвижимости, которая может отличаться от рыночной в 10-100-1000 раз, не стоит. Но почему бы не сделать кадастровую оценку в два-три раза ниже рыночной, одновременно повысив ставки по налогам и сборам, к ней привязанным? В таком случае вряд ли кто-то будет предъявлять претензии к кадастру даже при обвале рыночных цен, и доходы бюджетов останутся прогнозируемыми. В конце концов, стабильность налоговых поступлений важнее возможности собрать максимум налогов в период роста экономики, когда с бюджетом и так все в порядке. При этом местные власти смогут вводить налоговые льготы для поддержки отельных отраслей в тяжелой экономической ситуации. Налоговую ставку менять гораздо легче, чем переоценивать сам кадастр, и, как показывает практика, региональные администрации соглашаются на такие шаги – см. «Мосгордума приняла закон, замедляющий темпы роста налога на имущество».