Укрепление рубля может ненадолго оживить рынок недвижимости
Но затем будет способствовать сползанию рублевых цен вниз
Укрепление рубля может стимулировать рост спроса на жилье за счет выхода на рынок обладателей валютных сбережений. Однако, скорее всего, оживление будет кратковременным и в дальнейшем снижение курса доллара будет способствовать сползанию вниз рублевых цен на недвижимость, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Как известно, без значительных сбережений купить квартиру в Москве невозможно, так как даже первоначальный взнос по ипотечному кредиту, с учетом столичных цен на недвижимость, составляет очень значительную сумму. Например, чтобы купить недорогую по московским меркам квартиру стоимостью 7 млн руб. в рамках программы льготной ипотеки, предполагающей 20-процентный первоначальный взнос, необходимо иметь в запасе минимум 1,4 млн руб. (и потом в течение 15 лет отдавать банку более 67 209 руб. ежемесячно – см «ипотечный калькулятор» от IRN.RU).
При этом со стороны обладателей рублевых накоплений спрос на жилье практически исчерпан – те из них, кто мог и котел купить квартиру, уже сделали во время двух волн ажиотажа в начале и в конце 2014 г., когда граждане массового бросились спасть свои рубли в недвижимости сначала из-за зачистки банковской системы и событий вокруг Крыма и Украины, а потом – в связи с девальвацией национальной валюты. Напомним, вторая волна панического спроса, случившаяся в ноября-декабря 2014 г., была существенно короче первой, в начале 2014 г. А при очередном ослаблении рубля в августе-сентябре 2015 г. никакого ажиотажа вообще не возникло. Максимум, можно говорить о вялом оживлении, связанном с началом делового сезона (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: больше нервов, меньше сделок», «Новостройки в Москве и Подмосковье: рынок недолго радовался ослаблению рубля»).
Таким образом, единственными платежеспособными покупателями на рынке недвижимости остаются владельцы сбережений в твердой валюте. Их финансовые возможности по мере ослабления рубля только увеличивались, так как, в отличие от прошлых кризисов, на этот раз цены на московскую недвижимость продемонстрировали полную неспособность расти вслед за долларом. В результате в американской валюте квадратный метр в Москве подешевел практически вдвое по индексу IRN.RU - см. «Ценовые тренды на новом рынке недвижимости: куда направлен вектор движения?»).
Пока доллар дорожал, люди, естественно, не спешили менять валюту на рубли, ожидая еще более выгодного курса. Однако после очередного обвала в августе, когда рубль опустился ниже 70 руб. за доллар, отечественная валюта сумела отыграть уже более 10%. Завершение очередного этапа снижения курса рубля может убедить по крайней мере часть владельцев валютных сбережений в том, что сейчас наступил подходящий момент для того, чтобы конвертировать доллары (евро, фунты и т.п.) в рубли и заняться решением квартирного вопроса.
Однако оживление на рынке вряд ли будет долговременным и, скорее всего, не продлится более нескольких недель. Во-первых, граждан с валютой в количествах, достаточных для приобретения московской квартиры, вообще не очень много. А во-вторых, укрепление рубля играет против них. Если рубль продолжит дорожать, те, кто не успел оперативно «выйти» из доллара, столкнутся с существенным падением платежеспособности: при курсе, скажем, в 55 руб. за доллар они уже не смогут позволить себе квартиру, о которой им мечталось, когда доллар стоил 70 руб. И, учитывая в целом шаткие позиции отечественной валюты, такие люди, скорее всего, предпочтут подождать возвращения доллара на утерянные позиции вместо того, чтобы покупать более дешевое жилье. Таким образом, дальнейшее укрепление рубля в итоге приведет к снижению спроса, что, в свою очередь, будет тянуть рублевые цены вниз.
Нечто подобное имело место весной 2015 г.: не успели риелторы и застройщики порадоваться росту продаж на фоне запуска льготной ипотеки и первых признаков финансовой стабилизации, как покупательская активность вновь упала и спустя месяц-полтора скидки опять пошли в рост (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых», «Новостройки в Москве и Подмосковье: щедрость застройщиков достигла пугающих размеров»).
«Укрепление рубля само по себе не приводит к росту благосостояния населения и увеличению его платежеспособности на рыке недвижимости. Чтобы это произошло, должен расти не только рубль, но и доходы граждан, причем в течение длительного времени. А так как этого не происходит и фактически единственным платежеспособными покупателями являются обладатели валютных сбережений, то улучшение позиций рубля может вызвать непродолжительную активизацию рынка, которая тем скорее сменится стагнацией, чем быстрее будет дорожать отечественная валюта. А сокращение спроса, естественно, будет давить на цены», - резюмировал эксперт.