Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают
Что происходит на рынке аренды квартир в Москве прямо сейчас
В конце лета на рынок аренды приходит так называемый высокий сезон. В столицу возвращаются студенты и отпускники, спрос оживляется. Однако ставки практически не растут, а собственники квартир все еще не могут диктовать свои условия арендаторам. Эксперты рассказали, какова сейчас ситуация на рынке аренды и как повысить востребованность квартиры.
Путь к балансу
Рынок аренды сейчас достаточно сбалансирован, причем точку баланса между спросом и предложением он нашел раньше, чем рынок купли-продажи квартир. «Даже в тучные нулевые, когда цены на жилье росли очень быстро, арендные ставки были ближе к возможностям людей, чем цены на покупку квартир. Конечно, ставки все равно были очень высокими по сравнению со средними доходами, но более реалистичными, - рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на онлайн-конференции «Сдать и снять: что происходит с арендой квартир в Москве?». - На рынке купли-продажи цены раздувал инвестиционный спрос, на рынке аренды клиентом являются обычные люди, поэтому он не может быть столь сильно оторван от реальных доходов».
Тем не менее долгое время условия диктовали арендодатели. Они могли сдавать дряхлую квартиру в хрущёвке за деньги, на которые где-нибудь в Европе можно было снять приличное жилье. При этом многие из них считали, что могут вести себя, как хотят: оставить старую мебель и затхлые вещи, запретив их выбрасывать, в любой момент выгнать арендатора по своему желанию, придирчиво отбирать новых жильцов (см. «Аренда против правил: на что жалуются квартиросъемщики»).
Но в 2014 году ситуация перевернулась. На фоне снижения доходов населения начался массовый отток арендаторов. «Это сначала привело к повышению сговорчивости арендодателей – они стали менее капризными в выборе жильцов, чаще соглашались докупить что-то необходимое из техники и могли согласиться на скидку. А затем начали снижаться и сами арендные ставки – не слишком сильно, но процентов десять аренда потеряла в стоимости», - говорит Олег Репченко.
Эта ситуация сохранялась пару лет, а затем «устаканилась». По данным компании «Инком-Недвижимость», вплоть до осени 2015-го наниматели могли гарантированно получить дисконт в 10–15%, в высоких ценовых сегментах скидки доходили до 30%. А в 2016 году вследствие роста спроса дисконтная политика московских наймодателей изменилась: скидки заметно сократились, а в наиболее экономичном сегменте перестали рассматриваться совсем.
«Рынок аренды на протяжении вот уже пары-тройки лет довольно стабилен, - говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. - Его не сотрясают катаклизмы, нет резких скачков роста или падения спроса, предложения, стоимости найма».
Что происходит сейчас
Ситуация на рынке сейчас стабильна, происходят лишь небольшие сезонные изменения. «Экспертные наблюдения показывают классическую картину: небольшой рост (3-5%) в период летнего сезона, затем замирание до следующего сезона», - отмечает Мария Жукова. По словам эксперта, сезон в 2019 году привычно начался в третьей декаде июля, без столь резких пиков, как это было лет 4-5 назад, и продержится, скорее всего, до середины октября.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, многие собственники этим летом попробовали повысить ставки на 7-10%. Кроме того, некоторые из них в принципе решили дождаться осеннего роста спроса и повысить цены. Однако, по словам эксперта, сейчас даже при активизации спроса цены остаются стабильными. «Осенью могут подорожать лишь самые ходовые лоты – низкобюджетные, и не более чем на 5% (для сравнения: в докризисный период ставки аренды жилья в активный сезон увеличивались на 10–15%), - отмечает эксперт. - Замечу, что чрезмерное завышение стоимости найма или ожидание сезонного роста цен провоцируют потерю части целевой аудитории и простой квартиры. Нехитрый расчет демонстрирует: при арендной ставке 20 000 рублей (минимальной в старых границах Москвы) осеннее подорожание способно увеличить ежемесячный платеж на 1 000 рублей. В случае простоя объекта в течение трех месяцев владелец теряет 60 000 рублей и более – с учетом коммунальных платежей».
Поэтому желание повысить цены упирается в платежеспособный спрос, и диктовать свои условия собственники все еще не могут. «Сейчас рынок арендатора, но арендодатели этого не знают», - констатирует Мария Жукова.
Аренда все еще не может обеспечить большого дохода. «Доходность от аренды «грязными» составляет около 5-6%, однако если вычесть налоги и коммунальные платежи, реальный доход составит всего около 4-4,5%, - говорит Олег Репченко. – Это меньше дохода по облигациям или по банковским вкладам, которые считаются стабильными инструментами для консервативных инвестиций. Тем не менее многие люди все равно продолжают воспринимать квартиру как надежный материальный актив и скорее предпочтут низкий доход, но от реального жилья, которое никуда не денется».
Что хорошо сдается
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», более 70% предложения на рынке – это объекты экономкласса. «Предпочтения арендаторов всегда были самыми разными, но основной запрос всегда был: подешевле, но хорошего качества, не «бабушкин вариант», рядом с метро (чтобы ходить пешком и не более 10 минут), с хорошей мебелью. Кстати, хочу отметить, что все больше арендаторов имеют домашних животных (кошки, собаки, попугаи и т.д.)», - говорит Мария Жукова.
«Главное для сдачи в аренду – близость к метро, не более 10 минут пешком. Поэтому при покупке квартиры для сдачи в аренду при одинаковой цене лучше отказаться от дополнительных преимуществ вроде инфраструктуры ЖК, отделки подъездов и благоустройства дворов в пользу расположения рядом с метро, - отмечает Олег Репченко. - В идеале выбирать квартиру поближе к центру, но если бюджет не позволяет, то можно рассмотреть даже районы за МКАД, главное, чтобы метро было рядом. Лучше выбирать однокомнатную квартиру, ее можно проще и быстрее сдать в аренду».
Если речь идет о покупке квартиры в новостройке, лучше выбирать проект с готовой отделкой от застройщика. «При покупке квартиры без отделки ваши затраты на приведение ее в порядок будут больше и сроки получения дохода от сдачи ее в аренду значительно отодвинутся на период ремонта», - объясняет Мария Жукова. «К тому же в домах без отделки ремонты у соседей могут длиться годы, - добавляет Олег Репченко. - Шум от них вряд ли понравится арендаторам, соответственно, стоит готовиться к текучке и простоям. На квартиры с ремонтом от застройщика обычно выделяется как минимум секция в доме, а обычно целые корпуса, так что шума меньше».
В старой квартире тоже понадобится ремонт, если она в плохом состоянии. Причем ради окончания ремонта можно даже смириться с потерей времени. Вот, например, ситуация одного из читателей IRN.RU, которой он поделился в ходе онлайн-конференции: «Делаем сейчас ремонт в квартире, которую планируем сдавать. Кухня и санузлы готовы, а прихожую и жилую комнату еще не начинали ремонтировать. Боюсь, что до осени не успеваем доделать ремонт. Что лучше – сдать сейчас с нормальной кухней и санузлами, но с «бабушкиными» прихожей и комнатой? Или доделать ремонт, но сдавать уже в конце сентября-октябре, когда арендаторов будет меньше?» Мария Жукова рекомендует все же доделать ремонт полностью и сдавать готовую квартиру: «Ремонт только на кухне и в санузле, без ремонта в комнате может привести к снижению стоимости найма и, возможно, длительному поиску арендаторов».
Следует учитывать, что в экономклассе прибавка к ставке за счет свежего ремонта будет около 10-20%. Поэтому стоит сопоставить стоимость ремонта с той прибавкой, которую он даст. Например, обычная однушка на окраине с «бабушкиным» ремонтом может стоить около 25 000 рублей в месяц. Если привести ее в свежий вид, ставка вырастет примерно до 30 000 рублей – то есть в год разница составит около 60 000 рублей. Примерно через 5 лет ремонт придется делать заново, поскольку квартиры в аренду быстро изнашиваются. То есть в целом за 5 лет благодаря свежему ремонту удастся выиграть около 300 000 рублей, а значит, тратить на ремонт больше этой суммы нецелесообразно. «Если же квартира находится в престижной локации, то вложения в нее могут увеличить ее стоимость раза в полтора», - говорит Мария Жукова. Так что в классах бизнес- и выше на ремонт стоит потратить намного больше денег.
Кроме того, эксперты советуют осторожнее относиться к текущим арендаторам. «С марта сдаю квартиру молодой паре. Беспокоит нестабильная оплата о них. Долгов пока не возникало, но они платят не раз в месяц к оговоренному числу, а переводят деньги частями и получается, что за текущий месяц полная оплата приходит буквально накануне того, как пора вносить целую оплату за следующий. Боюсь, что такая неорганизованность может в итоге привезти к долгам и просрочкам. Не знаю, стоит ли расстаться с этими арендаторами или нет – помимо безалаберной оплаты они меня всем устраивают. Весной нашла жильцов достаточно быстро, буквально за неделю. Но не знаю, как обстоят дела сейчас. Можно ли будет быстро найти новых нормальных арендаторов? Не придется ли делать ставку ниже, чем мне платят сейчас?», - спрашивает читательница IRN.RU. Мария Жукова считает, что даже с учетом высокого сезона не стоит выгонять текущих арендаторов: «Если кроме немного нестабильной оплаты аренды пара вас полностью устраивает, то мой совет – не искать нового, поскольку никто не сможет гарантировать, что новые жильцы окажутся лучше прежних».
Таким образом, можно сделать общий вывод о том, что ситуация на рынке аренды стабильна и благоприятна, прежде всего, для съемщиков. А собственникам нужно обязательно учитывать интересы арендаторов и ориентироваться на их запросы.
