Москва всегда привлекала активных россиян. В этом нет ничего удивительного – сюда едут работать, учиться, переезжают по семейным обстоятельствам. Покупают квартиры и для жизни, и для вложения денег. За последний год к столичному жилью отмечается всё бОльший, интерес, потому что география запросов стала разнообразнее – покупатели приезжают к нам не только из богатых «нефтеносных» регионов.

По данным Росреестра, в первом полугодии 2023 года в столичное управление на регистрацию было подано 30,4 тыс. заявлений из других регионов. Это на 82,4% больше, чем в 2022 году (16,7 тыс.), и на 64,3% больше, чем 2021-м (18,5 тыс.). В Подмосковье тоже динамичная картина: аналитики агентства недвижимости «Pro Обмен» отмечают, что число сделок с региональными покупателями на рынке новостроек области выросло более чем в три раза за последние полгода.

Большинство экспертов, опрошенных редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», согласились с тем, что спрос со стороны региональных покупателей на московскую и подмосковную недвижимость стал выше. При этом и риелторы, и девелоперы единодушно (за некоторым исключением) определяют долю сделок с региональными покупателями в 25-30% в этом году. В отдельных жилых комплексах эта цифра может быть 10-15%.

Темпы роста эксперты оценивают по-разному. Аналитические службы риелторских агентств, работающие с большими базами, говорят о прибавке 21-23% за год, у девелоперов, оценивающих ситуацию в конкретных проектах, статистика более скромная – плюс 2-5-6%. Например, по сведениям Виктории Ковалевской, руководителя департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы», за год доля региональных покупателей в структуре сделок компании, реализующей свои проекты на территории Московской области, увеличилась на 2 п.п. и составляет 27%.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, оказался единственным экспертом, который роста не отметил, зато сообщил, что региональный спрос на московскую недвижимость за последние четыре года стабилен и занимает уверенное второе место после покупателей из Москвы. При этом данные компании Est-a-Tet демонстрируют даже бОльшую долю регионалов по сравнению с показателями от других экспертов - 35,6% (в 2023 году).

Доля сделок с новостройками в Москве по месту регистрации покупателей

Место регистрации 2019 2020 2021 2022 янв.-авг. 2023
Москва 46,3% 46,8% 45,1% 45,8% 46,4%
МО 16,4% 16,0% 16,6% 18,6% 17,2%
Регионы 36,8% 37,0% 38,1% 35,2% 35,6%
СНГ 0,4% 0,2% 0,3% 0,3% 0,7%

Источник: Est-a-Tet

Главные стимулы - импортозамещение и госзаказ

Откуда эти покупатели? Среди наиболее активных городов и областей эксперты называют Краснодарский край, Санкт-Петербург, Волгоград, Ярославль, Башкортостан, Чувашию, Мордовию, Белгородскую, Ростовскую, Нижегородскую, Владимирскую области. Также есть покупатели из Екатеринбурга, Новосибирск, Омска, Воронежа, Орла, Брянска, Тулы.

Отдельно стоит упомянуть Подмосковье - его жители всегда активно приобретали квартиры по соседству – в «старой» и Новой Москве.

За последний год география региональных запросов и покупок увеличилась и стала более разнообразной. «Если раньше превалировали клиенты из нефтедобывающих регионов и юга России, то теперь есть покупатели из Центра, Поволжья, Урала и Сибири», - сообщает Владимир Щекин, основатель и владелец группы «Родина» (девелопер жилого кластера RDD).

И произошло это из-за санкций и СВО. «В определенных регионах наблюдается рост экономики, связанный с увеличением госзаказа и импортозамещением, - поясняет эксперт. - Резко растет прибыль на предприятиях самого разного уровня, которые в связи с уходом иностранных производителей стали безальтернативными поставщиками различного сырья, компонентов механики и электроники, материалов, приборов. При этом речь далеко не всегда идет о богатых регионах, и скорее даже напротив».

Как еще весной отмечали эксперты «Метриум», анализируя запросы на премиальное жилье, чаще обращаются покупатели из регионов, связанных с сельским хозяйством, пищевой промышленностью, металлургией и с другим производством. Это Краснодарский край, Ростовская, Курская, Белгородская, Липецкая, Курская области, Екатеринбург, Саратов, Дальний Восток.

Есть еще мотив – люди перебираются к нам из соображений безопасности из приграничных с Украиной регионов. В целом - география покупателей расширилась от Сочи до Новосибирска и Владивостока, резюмируют аналитики агентства.

Ипотека и слабый рубль завершили пазл

Итак, главной причиной роста регионального спроса стало расширение географии. Но еще и финансовые условия на рынке новостроек оказались привлекательными: дешевая ипотека до ужесточений ЦБ и ослабление рубля (для людей, имеющих сбережения в валюте).

«Обычные» региональные покупатели (не миллионеры) продавали старые квартиры и активно использовали льготную и субсидированную ипотеку. Как правило, такие потребители сначала снимали жилье, а потом уже выходили на покупку, - объясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон». - Для них был очень важен размер ежемесячного платежа, и в эпоху околонулевых ставок в некоторых проектах он был соразмерен с арендной платой».

Виктория Григорьева, генеральный директор «Бест-Новострой», говорит, что региональные покупатели часто использовали рассрочку. Из-за разницы доходов и нюансов оформления ипотеки в регионах многим так было удобнее: «Можно вспомнить программу рассрочки, которая была на одном из проектов в прошлом году – «10% сразу, 90% потом» – в нее наиболее активно заходили именно региональные покупатели».

Обеспеченные клиенты с валютными накоплениями воспользовались ослаблением рубля и с выгодой купили недешевое жилье. Летом «многие клиенты смогли взять отпуск, изучить столичный рынок новостроек и определиться с подходящим вариантом», - комментирует Наталья Шичанина, директор по продажам Sense.

Для чего нужны столичные квартиры

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»), делит аудиторию покупателей на две группы: состоятельная публика, которую в первую очередь интересуют инвестиционные сделки, и люди, которые переезжают в мегаполис в связи со сменой работы и покупают квартиру для жизни. Роман Родионцев (Est-a-Tet) считает, что именно вторая группа составляет основную часть региональных покупателей - 93%.

Это картина крупными мазками, но имеются и более тонкие моменты. Обеспеченные региональные покупатели не только инвестируют в недвижимость, но и приобретают ее для жизни. По наблюдениям Дениса Герасимова, директора по продажам ЖК «Лайм», среди таких покупателей преобладают владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры и руководители компаний, работающие в финансовой, производственной, нефтегазовой, IT-сферах. Их бизнес расширяется, растут деловые контакты, им необходимо как минимум часто бывать в Москве, а лучше – жить постоянно и перевезти семью. Также люди разного достатка покупают жилье детям-студентам.

На теме инвестиций наши комментаторы остановились немного подробнее и отметили интерес клиентов не только к перепродаже недвижимости, но и к арендному бизнесу. «Инвестиции в столичную недвижимость, по мнению жителей регионов, в том числе и петербуржцев, могут окупаться быстрее и приносить непрерывный доход», - говорит Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

По оценке Натальи Шичаниной (Sense), для этих целей многие покупатели приобретают квартиры в дорогих комплексах: «Такой формат инвестирования имеет максимальную доходность для объектов премиум и элит-классов – сумма аренды в разы больше, чем в массовом сегменте».

Но в целом в Est-a-Tet региональный инвестиционный спрос оценивают как небольшой - 7%. Доля сделок для перепродажи - 5%, для последующей аренды – 2%.

Источник: Est-a-Tet

Что покупают в Москве

Как сообщает Виктория Григорьева («Бест-Новострой») у покупателей, приобретающих квартиры для жизни, популярны проекты бизнес-минус- и комфорт-класса с более-менее доступным бюджетом - до 250 – 300 тыс. рублей за кв. метр.

По информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные квартиры или евродвушки до 38-40 кв. м в массовом сегменте. Средняя цена таких квартир составляет 11,3-12,5 млн руб., квадратного метра - 320 тыс. руб.

В Est-a-Tet подсчитали, что региональные покупатели также часто выбирают лоты площадью от 55 до 60 кв. м. Средний бюджет покупок в агентстве оценили выше - 16,6 млн руб.

В премиальном сегменте для проживания клиенты покупают в основном двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью 40-60 млн рублей, замечает Дмитрий Голев (Optima Development).

Инвесторы чаще интересуются небольшими и недорогими квартирами. «Это могут быть квартиры-студии в ценовом диапазоне 8-11 млн рублей, а также однокомнатные квартиры стоимостью от 13 до 16 млн рублей», - комментирует Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group.

Средний бюджет лота для инвестиций, по подсчетам Est-a-Tet, составил 16 млн руб.

Квартиры для студентов обеспеченные родители приобретают на западе Москвы, где много вузов и строится жилье бизнес-класса.

Выбор у покупателей в Москве широкий, например, жилье комфорт-класса с подходящими ценниками есть в жилых комплексах «Квартал Домашний» (Марьино), «Молжаниново» (Молжаниновский), «Лучи» (Солнцево), «City-комплекс CitiMix» (Тропарево-Никулино), «Level Южнопортовая» (Печатники). Из экспонируемых проектов бизнес-класса можно назвать «ФизтехСити» (Северный район), Emotion (Хорошево-Мневники), Indy Towers (Хорошевский) «Досфлота, 10» (Южное Тушино), Very (Марфино), «Лайм» (Алексеевский). Среди проектов премиум-класса – «Союз» (Ростокино), «River Park Towers Кутузовский» (Дорогомилово), «Жилой квартал Prime Park» (Хорошевский), Republic (Пресненский), Era (Даниловский), Logos (Даниловский).

Что покупают в Новой Москве

По данным Est-a-Tet, у покупателей из Подмосковья и регионов в ТиНАО наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Источник: Est-a-Tet

«Они рассматривают не только однокомнатные квартиры и евродвушки, но и евротрешки и классические двухкомнатные квартиры», - дополняет Валерия Цветкова («Бон Тон»).

По данным «Бон Тон», средняя цена однокомнатных лотов и евродвушек в Новой Москве составляет 9-10,5 млн руб. при средней цене квадратного метра 248 тыс. руб. Средняя площадь таких квартир составляет 39-40 кв. м. Средняя цена двухкомнатных квартир и евротрешек - 12,5-13 млн руб., а площадь - 58 кв. м.

В сегменте бизнес-класса могут быть и более масштабные покупки, как замечает Владимир Щекин («Родина») – трех- и четырехкомнатные.

Для инвестиций в основном рассматривают студии, средняя цена которых составляет 6,5-7 млн руб. («Бон Тон»). Владимир Щекин утверждает, что покупатели могут купить сразу несколько студий и однокомнатных квартир с чеком от 10 млн до 20 млн рублей.

Выбор покупателя – примерно из 40 жилых комплексов, которые строятся в Новой Москве. Это крупные комплексы с инфраструктурой, вблизи действующих и будущих станций метро. Среди них - «Дзен-Кварталы» (метро «Коммунарка»), «Новые Ватутинки» (будущие станции «Десна», «Кедровая»), «Город-парк «Первый Московский» (метро «Филатов луг»), RDD (будущая станция «Ватутинки), «Городские истории» («Рассказовка»), «Бунинские Луга» («Бунинские луга»).

Что покупают в Подмосковье

Здесь выбор у покупателей из регионов с обычными запросами пошире. Наибольшей популярностью, по информации Валерии Цветковой («Бон Тон»), пользуются квартиры массового сегмента, евродвушки и большие однокомнатные квартиры. Как правило, это квартиры с полной отделкой, которая включена в стоимость лота. Средняя цена таких лотов - 7,5-8 млн руб. при средней цене квадратного метра 200 тыс. руб. Площадь - 39-40 кв. м.

Активно покупают и семейные квартиры (классические трехкомнатные и евротрешки). Средняя цена этих лотов - 10-13 млн руб. (181,5 тыс. руб. за кв. метр), метраж - 56-77 кв. м.

Для инвестиций рассматриваются в основном студии в хороших локациях с потенциалом развития. Средняя цена таких лотов составляет 4,5-5 млн руб.

Как правило, региональные покупатели выбирают крупные города ближнего Подмосковья, где активно строится жилье. Сейчас на подмосковном рынке новостроек, в частности, представлены ЖК «Столичный» (Балашиха), «Одинцово-1» (Одинцово), «Новое Медведково» (Мытищи), «Облака 2.0» (Люберцы), «Восемь кленов» (Красногорск).

Все упомянутые проекты в продаже (ноябрь 2024)
ПроектРасположениеГККомнатность
Район Новые ВатутинкиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки1 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21 - 91 м2
Облака 2.0Люберецкий район, г. ЛюберцыСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 21 - 72 м2
Квартал ДомашнийМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Кантемировская4 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 23 - 84 м2
Indy TowersМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. Зорге МЦК1 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 94 м2
City-комплекс CitimixМосква, Юго-Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Озёрная4 кв. 2024 г.Студии, 2-комнатные апартаменты площадью 19 - 73 м2
Дзен-кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, м. Новомосковская (Коммунарка), пос. Сосенское2 кв. 2026 г.1-5-комнатные квартиры площадью 20 - 122 м2
СоюзМосква, Северо-Восточный округ, район Ростокино, м. Ботанический сад1 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 25 - 146 м2
RepublicМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. БелорусскаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 27 - 130 м2
River Park Towers КутузовскийМосква, Западный округ, район Дорогомилово, м. Фили
Клубный дом LOGOSМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Тульская3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные апартаменты площадью 29 - 141 м2
ФизтехСитиМосква, Северо-Восточный округ, район СеверныйСтудии, 2-3-комнатные апартаменты площадью 24 - 105 м2
МолжаниновоМосква, Северный округ, район Молжаниновский, м. Планерная4 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 21 - 85 м2
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская2 кв. 2027 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 17 - 113 м2
Досфлота 10Москва, Северо-Западный округ, район Южное Тушино, м. СходненскаяСдан
Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, пос. Московский2 кв. 2024 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 - 115 м2
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. ФонвизинскаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 23 - 125 м2
Восемь клёновКрасногорский район, г. Красногорск1-5-комнатные квартиры площадью 40 - 119 м2
Russian Design DistrictНовая Москва, Новомосковский округ, п. ВатутинкиСтудии, 2-4-комнатные квартиры площадью 25 - 138 м2
Городские историиНовая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка, п. РассказовкаСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 23 - 72 м2
ЛучиЗападный округ, район Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 80 м2
Новое МедведковоМытищинский район, г. Мытищи3 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 25 - 87 м2
Жилой квартал PRIME PARKМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКА3 кв. 2026 г.1-5-комнатные квартиры площадью 41 - 393 м2
ЛаймМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская2 кв. 2020 г.1-5-комнатные квартиры площадью 44 - 169 м2
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2025 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 20 - 110 м2
Столичныйг. Железнодорожный2 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 19 - 64 м2
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллеяСданСтудии, 1-3-комнатные квартиры площадью 23 - 87 м2
EmotionМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская2 кв. 2027 г.Студии, 1-4-комнатные апартаменты площадью 18 - 141 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все