Снижение цен на жилье может возобновиться до конца года
Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2023 года от IRN.RU
В I полугодии 2023 г. цены на недвижимость в Москве и Подмосковье стабилизировались, а в середине лета даже пошли вверх на фоне всплеска спроса из-за ускорения темпов ослабления рубля и повышения ключевой ставки Центробанка. Однако оживление рынка, скорее всего, окажется кратковременным, и ближе к концу года цены на квартиры могут вновь поползти вниз, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В I полугодии 2023 г. цены на рынке недвижимости московского региона топтались на месте. По данным аналитического центра www.irn.ru, за шесть месяцев средняя стоимость метра «вторички» увеличилась лишь на 0,3-1,2% в зависимости от локации. Такую прибавку трудно назвать полноценным ростом – скорее цены стабилизировались после снижения во второй половине 2022 г. Напомним, с мая по декабрь 2022 г. квартиры в Москве и Подмосковье подешевели на 2,9-7,5%.
Примечательно, что цены почти не росли, несмотря на достаточно высокий спрос на фоне перетока покупателей с перегретого первичного рынка, под давлением ЦБ лишившегося околунулевой ипотеки. В Москве, по информации Росреестра, количество переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья в январе-июне не только на 15% обогнало уровень прошлого года, но и лишь 2% уступило показателю I полугодия «урожайного» 2021 г. Цены сдерживала крайне ограниченная платежеспособность покупателей – хорошо раскупалось только недорогое жилье, при этом общий объем предложения оставался огромным.
Ценовая динамика изменилась в июле, когда стоимость метра за месяц выросла сразу на 0,5-1,1%. Главной причиной июльского всплеска, конечно, стало ускорение темпов ослабления рубля. В принципе, курс рубля снижается с конца прошлого года, и только за январь-июнь отечественная валюта потеряла 28% своей стоимости относительно доллара. Однако в июле темпы ослабления рубля резко ускорились: курс доллара превысил «круглую» отметку в 90 руб. (+9,4% к рублю), а евро - 100 руб. (+11,8%). То есть, фактически, рубль откатился к позициям весны 2022 г. Это привело к реализации отложенного спроса: обладатели валютных сбережений, отрезанные от рынка с прошлого года из-за слишком крепкого рубля, резко увеличили свою платежеспособность и поспешили воспользоваться выгодным для них курсом, а те, кто копил на квартиру в рублях, испугались инфляции и решили срочно выйти на рынок, пока «хватает» хоть на что-то или чтобы вложить обесценивающиеся капиталы в московские метры как в «вечную ценность».
Дополнительным фактором, подстегнувшим спрос и цены, стало ожидание повышения ключевой ставки ЦБ впервые с февраля 2022 г. – в конце июля ставку увеличили сразу на 1 п.п. Изменение вектора движения ключевой ставки всегда приводит к активизации рынка, так как покупатели стараются взять ипотеку, пока она не стала еще дороже. Например, так было весной 2022 г., после взлета ключевой ставки до 20%, и весной 2021-го, когда ставка увеличилась с 4,5 до 5%.
По-видимому, в ближайшее время рынок будет оставаться достаточно активным: рубль продолжает падать, а Центробанк прозрачно намекнул на высокую вероятность дальнейшего повышения ставки на заседании совета директоров в сентябре – а значит, ожидание подорожания кредитов будет подогревать спрос со стороны ипотечников.
На фоне всплеска спроса постепенный рост цен на жилье может продолжиться, однако вряд ли он будет значительным. Во-первых, на цены давит подорожавшая ипотека – ставки предложения в банках по несубсидируемым программам уже приблизились или даже превысили психологически важную отметку в 12% годовых. Во-вторых, миграция покупателей с первичного рынка на вторичный несколько притормозится, так как рост ипотечных ставок из-за повышения ключевой ставки прежде всего касается ипотеки на вторичном рынке, а на первичном действуют субсидируемые программы от государства и застройщиков – по ним ставки сейчас даже снизились за счет временных скидок от банков.
Однако уже осенью покупательская активность, скорее всего, сократится – искусственный ажиотаж всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. В последний раз мы наблюдали это в прошлом году, когда вслед за весенним скачком спроса и цен последовал многомесячный спад.
Кроме того, с 1 октября ЦБ вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. Надбавки в первую очередь призваны бороться с субсидированными программами на первичном рынке, поэтому прежде всего пострадает спрос на новостройки (поэтому банки и снизили ставки на льготные программы, стремясь набрать максимальное число клиентов в преддверии падения спроса). Однако к существенному перетоку покупателей на вторичный рынок, как это было после запрета околонулевой ипотеки, меры ЦБ, скорее всего, не приведут, потому что касаются и вторичного рынка. Кроме того, после очередного повышения ключевой ставки стоимость ипотеки на «вторичке» однозначно превысит заградительный уровень в 12%.
Таким образом, не исключено, что тот ценовой уровень, на который рынок недвижимости вышел в этом году, - это не дно, а ступенька и к концу года снижение цен возобновится. Конечно, в первую очередь стоимость метра будет падать за счет скидок и торга, однако коррекция цен предложения также возможна.