Продажи новостроек в «старой» Москве обогнали 2021 год
Но на Подмосковье и Новую Москву покупателей уже не хватило
«Сложносочиненные» ипотечные программы, пришедшие на замену околонулевой ипотеке, огромные скидки, а в некоторых проектах - и прямое снижение цен позволили застройщикам «старой» Москвы в I полугодии 2023 г. увеличить продажи не только по сравнению с провальным 2022 г., но и превысить показатели хорошего 2021 г. Правда, произошло это за счет Новой Москвы и Подмосковья, которые по итогам полугодия в плане спроса ушли в глубокий минус.
В июне 2023 г. управление Росреестра по Москве зарегистрировало 7 803 договора долевого участия в строительстве жилья – на 3,7% меньше, чем в мае. Рынок тянет вниз Новая Москва: если в пределах старых границ реализованный спрос увеличился на 5% в месячном разрезе, то на новых территориях – упал на 1,5%, отмечает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити21».
Относительно июня 2022 г. продажи новостроек, по официальной статистике Росреестра, выросли на 24,4%. Но, как напоминает Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс Les», «год назад и представители инвестиционно-строительной отрасли, и рядовые потребители просто не знали, что будет завтра».
«Ситуация на рынке показывает внешние симптомы стабилизации, однако они могут свидетельствовать как о реальном снижении ниспадающего тренда, так и о том, что падение становится новой нормальностью - как и ошеломляющий рост пару лет назад.
Основное негативное влияние на продажи оказывают не экономические, а политические и военные новости: мобилизация, атаки беспилотников, «многовекторное» поведение названых геополитических «друзей». Недвижимость - это про стабильность, а турбулентность медийной повестки вызывает прокрастинацию спроса, прежде всего - среди ипотечников», - комментирует Олег Дедков ситуацию на рынке.
Впрочем, экономика, конечно, тоже имеет значение: спрос активно уходит с рынка новостроек на «вторичку», где цены значительно доступнее. Согласно данным Росреестра по Москве, в январь-июнь 2023 г. темпы роста продаж на вторичном рынке в годовом выражении были в два раза выше, чем на первичном: 15,1% против 7,2%. И это при том, что «вторичку», в отличие от новостроек, никто не субсидирует, поэтому ипотечные ставки там существенно выше.
Однако если проанализировать динамику продаж в разрезе локаций московского региона, включая Подмосковье, то становится очевидно, что, несмотря на негативные внешние факторы и заоблачный уровень цен, внутри МКАД новостройки продаются совсем неплохо. Во всяком случае, намного лучше, чем за МКАД.
По данным агентства недвижимости «Бон Тон», за январь-июнь 2023 г. число сделок с жильем (без учета апартаментов) в «старой» Москве не только выросло на 12,6% относительно аналогичного периода 2022 г., но и на 8,1% превысило показатели 2021-го. При этом за МКАД - на рынке Новой Москвы и особенно Московской области – продажи снизились на 31,8% и 35,4% в сравнении с 2021 г. и на 7% и 23,1% - в сравнении с 2022 г.
Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
---|---|---|---|
ЗИЛАРТ | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК | Сдан | Студии, 1-5-комнатные квартиры площадью 19 - 173 м2 |
Level Мичуринский | Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект | 4 кв. 2026 г. | Студии, 2-6-комнатные квартиры площадью 22 - 245 м2 |
Северный Порт | Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Беломорская | 1 кв. 2028 г. | Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 135 м2 |
Продажи новостроек в столичном регионе
Локация | I полугодие 2021 г. | I полугодие 2022 г. | I полугодие 2023 г. | Динамика,% | |
---|---|---|---|---|---|
2023/2021 г | 2023/2022 г. | ||||
Старая Москва | 26 490 | 25 418 | 28 633 | 8,1% | 12,6% |
Новая Москва | 12 727 | 9 323 | 8 675 | -31,8% | -7,0% |
Московская область | 33 654 | 28 246 | 21 728 | -35,4% | -23,1% |
Итого | 72 871 | 62 987 | 59 036 | -19,0% | -6,3% |
Источник: АН «Бон Тон»
Главным драйвером роста продаж в «старой» Москве в первой половине 2023 г. оставалась ипотека: по информации «Бон Тон», число кредитных сделок в локации выросло на 36,9% к 2021 г. и 37,3% - 2022-му.
На 13,1% относительно провального 2022 г. увеличилось количество ипотек и в Новой Москве. Однако по сравнению с нормальным 2021 г. Новая Москва ушла в минус (на 16,8%).
При этом в Московской области ипотечный спрос сократился на 9,1% к 2022 г. и на 18,8% к 2023 г., несмотря на рост доли ипотеки на первичном рынке на 17,2 п.п. за два года – до максимальных 84%.
Число ипотечных сделокна рынке новостроек
Локация | I полугодие 2021 г. | I полугодие 2022 г. | I полугодие 2023 г. | Динамика, % | |
---|---|---|---|---|---|
2023/2021 г | 2023/2022 г. | ||||
Старая Москва | 15 713 | 15 669 | 21 506 | 36,9% | 37,3% |
Новая Москва | 8 728 | 6 421 | 7 264 | -16,8% | 13,1% |
Московская область | 22 465 | 20 066 | 18 242 | -18,8% | -9,1% |
Итого | 46 906 | 42 156 | 47 012 | 0,2% | 11,5% |
Источник: АН «Бон Тон»
Старомосковские застройщики после просадки спроса в начале года из-за ухода с рынка околонулевой ипотеки очень быстро нашли ей замену. Они стали предлагать покупателям кредиты под 3-4%, что тоже сильно ниже рынка, траншевую ипотеку, ипотеку без первоначального взноса, различные программы с субсидированием ставок на несколько лет (например, «Берем проценты на себя» под 0,01%, «Процент равен сроку» под 1%) и т.д. Хотя большинство из этих программ, как и околонулевая ипотека, предполагают завышение цены квартиры, они смогли привлечь покупателей и обеспечить переток спроса с соседних рынков на рынок «старой» Москвы. «В этой ситуации фактор уровня рыночных цен уходит на второй план, имеет значение только размер ежемесячного платежа», - поясняет Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон».
Нельзя сказать, что за МКАД нет субсидированной ипотеки от застройщика, но, во-первых, там подобных предложений все же меньше, а во-вторых и главных, в Новой Москве и Подмосковье доля ипотечного спроса в общем объеме продаж и так находится на максимуме и ей, в общем-то, некуда расти.
Доля ипотечных сделок на рынке новостроек
Локация | I полугодие 2021 г. | I полугодие 2022 г. | I полугодие 2023 г. | Динамика, % | |
---|---|---|---|---|---|
2023/2021 г | 2023/2022 г. | ||||
Старая Москва | 59,3% | 61,7% | 75,1% | 15,8% | 13,5% |
Новая Москва | 68,6% | 68,9% | 83,7% | 15,2% | 14,9% |
Московская область | 66,8% | 71,0% | 84,0% | 17,2% | 12,9% |
Источник: АН «Бон Тон»
Конечно, львиная доля ипотечных продаж по-прежнему приходится на госпрограммы – субсидируемая ипотека от застройщика обычно именно с ними и комбинируется. По словам главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, в 2023 г. лидером по общему объему выдачи кредитов оказалась семейная ипотека: ставки по ней остались на низком уровне (в среднем 5,5%), кроме того, программа была распространена на новые категории семей.
Однако стандартная льготная ипотека также остается популярной - процентная ставка по ней составляет в среднем 7,5% при рыночной ставке около 11,5%. Поэтому информация о том, что лимиты выдачи льготной ипотеки могут быть исчерпаны банками уже осенью 2023 г., также способствовала активизации спроса. Такой же эффект оказало ужесточение требований к первоначальному взносу, ожидаемое повышение ключевой ставки ЦБ и ослабление рубля.
Помимо ипотеки ключевым фактором, поддерживавшим спрос, стали прямые скидки, «которые сегодня предлагает большинство девелоперов», говорит Михаил Звягинцев, директор по маркетингу компании Coldy. А также стабилизация цен. «В 2023 г. цены на новостройки и вторичное жилье в Москве и Подмосковье почти не менялись, если ориентироваться на средние показатели по рынку. При этом застройщики и собственники жилья на вторичном рынке готовы предоставлять дополнительные скидки. Стабильная стоимость жилья позволила адаптироваться к новому уровню цен и поддержала спрос», - добавляет Наталья Ващелюк.
При этом в некоторых проектах цены не просто стабилизировались, но и пошли вниз – причем не только за счет скидок, но и в прайсах. По словам гендиректора аналитической платформы bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, в 2023 г. новые объемы предложения в составе строящихся проектов, как правило, выходят на рынок по более низким ценам - особенно если когда речь идет о ЖК из нескольких корпусов. «Доля новых лотов в экспозиции составляет от 6 до 12%, и за счет них происходит снижение средних цен в прайсах», - отметил Лобжанидзе на пресс-конференции, организованной 10 июля Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости REPA.
Павел Лепиш, коммерческий директор ГК «МИЦ», добавил, что цены снижаются не только на новое предложение. «Если у вас за год в стояке не продано ни одной квартиры, то вы неадекватный человек с точки зрения ценообразования. И вы либо нарисовали цифру, которая не имеет отношения к рынку, либо не работаете с рекламой, продуктом и клиентом, а просто смотрите на свой проект как на нумизматическую ценность, которая реально на рынке ничего не стоит. Поэтому да, есть (проекты, где цены снижаются – прим ред.). И таких все больше и больше», - подчеркнул Павел Лепиш.
Впрочем, ценовая динамика остается разнонаправленной: где-то цены падают, где-то – топчутся на месте, а где-то растут. «Со второго квартала наметилась позитивная динамика роста обращений и, соответственно, сделок. Это сдержало падение цен, а по наиболее ликвидным проектам цены даже показали рост на 1-2%», - говорит Алексей Плюта, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит».
Больше всего за полугодие выросли цены на новостройки массового сегмента «старой» Москвы – в среднем на 10,5% за метр, согласно подсчетам «Метриума». При этом в бизнес-классе цены практически не меняются: по данным «Бест-Новостроя», в конце 2022 г. метр в среднем стоил 443 250 руб., в июне 2023 г. стоит 446 400 руб. Аналогичная ситуация в «премиуме»: за полугодие метр подорожал на 1,5%: было 953 400 руб., стало 968 050.
Средняя стоимость лота в сделке тоже топчется на месте, в том числе в массовом сегменте: в «старой» Москве максимальный с начала года показатель наблюдался в апреле (11,8 млн руб.), в июне, после майского снижения, он вновь вырос – по предварительным подсчётам, до 11,7 млн руб., говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» . В целом по рынку показатель также стоит из-за сокращения площади приобретаемого жилья.
Огромные объемы предложения новостроек, прежде всего в Подмосковье и Новой Москве, как минимум, будут препятствовать глобальному росту цен в дальнейшем. По оценкам Сергея Лобжанидзе, при текущих объемах поглощения на реализацию всех непроданных лотов у подмосковных застройщиков уйдет 37 месяцев - при условии, что новых проектов не появится. Таким образом, Подмосковье находится в зоне риска: пороговым является показатель в 36 месяцев (3 года) – это средний срок реализации проектов.
В Новой Москве расчётный срок реализации непроданных лотов на первичном рынке при текущих объемах продаж составляет 33 месяца, в «старой» Москве – 29 месяцев. При этом нет никакой гарантии, что спрос не снизится – особенно если лимиты по льготной ипотеке не будут увеличены.
«В среднесрочной перспективе затоваривание – основная проблема рынка новостроек, последствие которой, по моему мнению, будут более фундаментальными, чем влияние шоков от СВО. Девелоперский цикл любого проекта длиннее, чем цикл СВО, а «тюльпанная лихорадка», которую подхватил рынок жилой недвижимости в 2020-м, еще долго будет отражаться на объеме предложения. Если девелоперы внесли в правила землепользования и застройки возможность жилищного строительства – этот потенциал неизбежно будет реализован в течение 5-7 лет. Так как с 2020 г. стабильно растет объем финансирования «бумажного» девелопмента банками, неизбежно освоение площадок, обеспеченных утвержденной градостроительной документацией за счет кредитных средств, а следовательно – вывод на рынок все больших объемов массового жилья», - резюмирует Олег Дедков.
Прогнозы участников рынка
Валерия Цветкова, управляющий директор «Бон Тон»: «Динамика средней цены квадратного метра до конца года будет незначительной – от 0,5 до 1% в месяц в зависимости от типа жилья и класса. Застройщики не будут форсировать рост цены на фоне снижения спроса и затоваривания рынка. Спрос будет зависеть от двух факторов – от ипотечных программ в проектах и уровня реальных скидок. Те, проекты, которым удастся предложить своим клиентам интересные программы, которые минимизируют ежемесячный платеж, будут в выигрыше».
Михаил Звягинцев, директор по маркетингу Coldy: «При отсутствии каких-то резонансных событий в экономике и общественно-политической жизни в стране, полагаю, спрос останется на прежнем уровне. Сейчас на рынке новостроек продолжается определенная перенастройка: цен, предложения, запросов покупателей. И когда мы достигнем некого баланса продажи начнут расти.
У нас в целом оптимистичные ожидания от второй половины 2023 г. Строительство нашего крупного жилого проекта N’ice Loft близится к завершению (сдача запланирована на I квартал 2024 года), а с повышением готовности, как правило, увеличивается и интерес покупателей к проекту.
Что касается цен, то в ближайшие 6 месяцев ситуация также принципиально не поменяется. Как я уже говорил, на рынке происходит определенная перенастройка, поэтому среднерыночные показатели могут меняться в зависимости от месяца к месяцу в пределах нескольких процентов. Однако по итогам 2023 г. мы ожидаем рост стоимости квадратного метра на 5-7%. В конкретных проектах повышение по мере строительства будет более заметным».
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити21»: «Продажи в Москве с высокой долей вероятности покажут рост относительно 2022 г., и значения по количеству сделок в штуках будет примерно на уровне 2021 г. Если проводить анализ периода «сразу после СВО» и 2023 г, то в спросе на наши проекты мы наблюдаем незначительный прирост на уровне 3-5%. Эта тенденция продолжится и во втором полугодии благодаря кастомизированному продукту, готовности и гарантией безопасного вложения денежных средств».
Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс Les»: «Сейчас идет прощупывание контуров новой реальности рынка в части цены реализации и динамики спроса, причем с динамикой дела обстоят хуже, чем с ценами. То есть достигнутый до спецоперации уровень цен можно считать стабильным (с учетом того, что себестоимость строительства выросла), девелоперы продемонстрировали готовность поступиться частью своей нескромной прибыли, а вот вернуть динамику к началу февраля 2022 г. вряд ли получится как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе.
Мое личное мнение, что текущие «невеселые» темпы продаж - это новая нормальность на ближайшие 2-3 года, пока невидимая рука рынка не отстроит баланс спроса и предложения либо государство не начнёт экстраординарные интервенции типа создания федерального/регионального фонда арендного жилья или околонулевые ипотечные программы для всех желающих».
Алексей Плюта, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит»: «Интерес к новостройкам сохраняется, цены и ипотечные ставки не меняются, а отложенный спрос продолжает накапливаться. Поэтому во втором полугодии, при отсутствии потрясений на рынке и внешних воздействий, продажи будут расти. Цены в среднем по рынку останутся на том же уровне, с некоторым увеличением в проектах, расположенных в удачных локациях и готовящихся к вводу. Например, мы рассчитываем корректировать цены вверх по нашим проектам в Петербурге и Подмосковье, сдача домов в которых намечена на начало 2024 г.».
Дмитрий Долгов, генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro: «Все тенденции, которые появились во II квартале 2023 г. (вывод новых проектов, новые инструменты поддержания спроса и пр.) приведут к тому, что, скорее всего, нас ожидает увеличение кредитного лимита по льготным программам до 18 млн рублей, что позволит сохранить положительную динамику продаж до конца 2023 г.».
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике