Льготная ипотека должна быть антибиотиком для рынка недвижимости, а не наркотиком

Льготная ипотека необходима рынку недвижимости, но она должна быть антибиотиком, который применяется лишь в острую фазу кризиса. Постоянное субсидирование ставок превращает антикризисный инструмент в наркотик, раздувающий цены на жилье и снижающий его доступность для населения. Возможно, имеет смысл привязать этот механизм к ключевой ставке Центробанка – чтобы льготная ипотека автоматически включалась, когда ключевая ставка ЦБ достигает заградительного уровня, и отключалась при ее снижении, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Как неоднократно писал www.irn.ru, искусственное снижение ипотечных ставок в ковидный кризис привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажному росту цен и образованию пузыря. За два года жилье в московском регионе подорожало в полтора - два раза в зависимости от сегмента. Индекс стоимости жилья в Москве, рассчитываемый IRN.RU, увеличился с 178 500 руб. за кв. м в конце 2019 г. до 272 000 руб. в апреле 2022 г. (на пике после начала СВО), то есть на 52%.

С тем, что льготная ипотека разогнала цены на жилье, согласен и Центробанк. «Льготная ипотека была антикризисным инструментом, благодаря которому не было большой просадки в ковидный год. Но, как и любая шоковая терапия продолжительного действия, она имеет свои «побочки». Какие? Рост цен», - отметил Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, на XXI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной агентством AK&M.

По словам Данилова, после запуска ипотеки с господдержкой весной 2020 г. цены на новостройки в РФ в среднем выросли на 86%. Вторичный рынок, где нет субсидируемых ставок, за тот же период подорожал только на 55%. В результате разница между ценами на первичном и вторичном рынке, составлявшая в начале 2020 г. 25%, к концу 2022 г. достигла 46%.

«Очень сильно разъехались цены на «первичке» и «вторичке», и это трудно объяснить тем, что на «первичке» строится какое-то более качественное жилье. Наверное, этот фактор в какой-то мере присутствует, но вряд ли он сильно изменился за последние два года», - подчеркнул Александр Данилов.

Но главное – цены на жилье не просто сильно выросли, они выросли существенно больше, чем доходы населения: по данным Росстата, средняя зарплата за три года увеличилась только на 36%.

Более того, стоимость квартир росла быстрее инфляции. На фоне снижения ипотечных ставок в период со II квартала 2019 г. по II квартал 2022 г. цены на жилье в 17 крупнейших агломерациях РФ увеличились в среднем на 76,2%, тогда как потребительская инфляция за тот же период составила 27,8%, сообщила на конференции Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

Так что льготная ипотека, вместо того, чтобы повысить, снизила доступность жилья для граждан. «Получается, что доступность жилья не растет. То есть, с одной стороны, мы ее повышаем, снижая ставку, но рост цен скрадывает преимущество, которое дает снижение ставок», - констатировал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ.

Напомним, что, например, в Новой Москве рост цен на новостройки съел всю выгоду от дешевой ипотеки для заемщиков уже к августу 2020 г. В «старой» это произошло чуть позже – в середине осени.

По расчетам ЦБ, если в конце 2019 г. человеку надо было 6,3 года откладывать всю зарплату, чтобы купить в новостройке квартиру площадью 50 кв. м, то в конце 2022 г. – уже 8,4 года. На вторичном рынке за тот же период этот срок вырос с 5,1 до 5,7 года.

Данные ЦБ подтверждает исследование «Института экономики города». Коэффициент доступности жилья, который постоянно увеличивался с 2011 г., с 2020 г. начал снижаться и в настоящее время составляет 3,9. По международной классификации это говорит о том, что приобретение жилья в России «серьезно осложнено».

В большинстве крупных городов ситуация намного хуже, чем в среднем по стране. Например, в Москве и Петербурге коэффициент доступности, по данным на II квартал 2022 г., равняется 5,8, то есть «жилье существенно недоступно».

«Произошла подмена понятия доступного жилья доступной ипотекой, - отметил, выступая на конференции, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. - Почему-то решили, что надо сделать ипотеку дешевле, и все – это панацея от всех бед: люди купят себе трехкомнатные квартиры и заживут прекрасно. Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше застройщики повышают цены».

На самом деле рынок не в первый раз наступает на ипотечные грабли: распространение ипотеки в 2000-е также спровоцировало многократный рост цен на жилье. «Но тогда хотя бы доходы населения росли. А то, что мы получили рост цен в ковидный кризис, – это сюрреализм», - считает Олег Репченко.

По оценке Фонда «Институт экономики города», крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который характеризуется низкой доступностью жилья (а не высокой, как это было в предыдущие 10 лет), что в условиях низких темпов роста доходов неизбежно приведет к сокращению жилищного потребления независимо от уровня доступности ипотеки. Поэтому дальнейшее стимулирование рынка с помощью льготной ипотеки существенный рост спроса в любом случае не обеспечит.

Собственно, на фоне сильно опережающего доходы роста цен стандартной программы льготной ипотеки застройщикам перестало хватать еще в середине 2022 г. Чтобы поддержать спрос, девелоперы с лета прошлого года стали предлагать покупателям ипотеку со ставками, близкими к нулевым, причем на весь срок жизни кредита. Стоимость квартиры в рамках такой сделки увеличивалась, по данным ЦБ, на 20-30%. По информации IRN.RU, наценка могла достигать и 40%.

При этом покупатель в дополнение к квартире по завышенной цене приобретал «массу рисков», отметил Александр Данилов: «Если ему в первые пять лет придется продать квартиру, он вряд сможет это сделать без убытка, если на рынке не будет какого-то очень быстрого роста цен. Но мало того, что человек теряет первоначальный взнос, - он еще и банку должен остается».

Запуск околонулевой ипотеки еще более увеличил разрыв между первичным и вторичным рынком: готовые дома, построенные 3-5-10 лет назад, сейчас стоят на 20-30-40% дешевле новостроек на котловане.

В результате, несмотря на огромные средства, потраченные государством на субсидирование ставок (программа льготной ипотеки на ближайшие три года обойдется бюджету в 500 млрд руб.), спрос на жилье не удалось удержать на уровне 2021 г. По данным управления Росреестра по Москве, продажи новостроек в регионе по итогам 2022 г. сократились на 14% в годовом выражении, а за январь-февраль 2023 г. – еще на 35%.

«О какой доступности мы говорим? Понятно, что в такой ситуации придумывается сначала льготная программа, но ее уже недостаточно, потом все эти схемы с оконулевой ставкой. А дальше-то что? Отрицательные ставки будем придумывать? Потенциал такого рода искусственного поддержания (спроса – прим. ред.) исчерпан. Поэтому мы выступаем за более долгосрочную историю. Ну пусть цены откорректируются. Если будет нормальная коррекция, отражающая ту реальность, которая есть, это позволит нормальным людям покупать квартиры по нормальным ставкам. Ведь на самом деле эти цены отражают ту искусственную наценку, которая возникла на «первичке», - подчеркнул Александр Данилов.

Помимо завышения цен, ипотека от застройщика со сверхнизкими ставками приводит к накоплению рисков в банковской системе: доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) на первичном рынке с начала 2020 г. выросла с 33% до 70%. «Это драматическое ухудшение», - отметил Данилов. Причем на самом деле все еще хуже, потому что завышенная стоимость залогов искажает статистику по первоначальным взносам.

Для борьбы со слишком дешевой ипотекой от застройщиков Центробанк принял решение повысить надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки и увеличить уровень резервирования по кредитам, полная стоимость которых значительно ниже рыночного уровня – см. «От низких ставок по ипотеке к низким ценам на квартиры». «Мы не против снижения ставок, мы за, но не тогда, когда снижение ставок сопровождается скрытыми комиссиями», - резюмировал Александр Данилов.

Впрочем, не исключено, что риски для банковской системы могут быть выше, чем кажется на первый взгляд, и околонулевая ипотека – это лишь вершина айсберга, потому что таких кредитов относительно немного в ипотечном портфеле банков. Другое дело – проектное финансирование, это совершенно другой объем средств. «Финансирование львиной доли нынешних новостроек было одобрено в условиях чрезмерно оптимистичной ценовой динамики, сложившейся на фоне ажиотажа 2020-2021 гг. Что будет с банками, если застройщики не смогут продавать квартиры по тем завышенным ценам, которые есть сейчас? Выдержит ли банковская система откат цен к уровням до начала ажиотажного роста в 2020 г.?» - задается вопросом Олег Репченко.

Во избежание повторения ситуации с аномальным ростом цен в дальнейшем, механизм госсубсидирования ставок можно было бы привязать к ключевой ставке ЦБ, считает Олег Репченко. Чтобы льготная ипотека автоматически включалась, когда ключевая ставка достигает определенного уровня – скажем, 12%, - и так же автоматически выключалась, когда ставка Центробанка опускается ниже.

«Льготная ипотека - это антибиотик, который нужно применять только в острую фазу болезни, - уверен эксперт. - Она была нужна в 2015 г. после того, как в конце 2014 г. ЦБ поднял ключевую до 17% и ипотечные ставки улетели в космос, и весной 2022 г., когда ключевая ставка достигла 20%. Но запуск льготной ипотеки в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5-4,5% стал огромной ошибкой. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости – в наркомана, который сидит на игле все более дешевой ипотеки. Что самое неприятное – острая фаза кризиса, скорее всего, еще повторится, а лечить больного будет уже нечем».