Крупнейшие российские банки подняли ставки по ипотеке. Это серьезно обеспокоило и тех, кто намеревался отправиться в банк за жилищным займом в ближайшей перспективе, и тех, кто еще только обдумывал покупку квартиры.

По данным компании «МИЭЛЬ», которые приводит профильный портал Mirkvartir, на рынке вторичной недвижимости Москвы доля ипотечных сделок в сентябре снизилась до 48% с августовских 58%.

«В последнюю неделю сентября мы наблюдали отказы от сделок с ипотекой или перенос ипотечных сделок на октябрь. Произошел резкий спад заявок в ипотечный центр — в общей сложности на 25% (по итогам сентября по сравнению с августом», — цитирует портал руководителя ипотечного центра компании Юлию Ибрагимову. Которая, впрочем, добавляет, что в начале октября уже наблюдалось восстановление спроса на ипотеку.

Однако, что будет с рынком недвижимости и с ипотечным рынком в будущем? Нужно ли сегодня поспешить, или, на самом деле, у потребителей есть пространство для маневра? Чиновники, и ряд аналитиков полагают, что никаких причин для паники и спешки нет, и пытаться запрыгнуть в последний вагон, соглашаясь на некомфортные условия кредитов из страха, что дальше будет хуже, не стоит.

Так в Минфине считают, что предпосылок для продолжения роста ставок нет. Те, что обозначены по льготным программам — зафиксированы по закону. А с точки зрения рыночных условий тренд задает ЦБ со своей денежно-кредитной политикой.

«Есть определенные прогнозы. Но мы видим, что спрос восстанавливается после того, как ставки нормализовались. Дальнейшего ужесточения мы не предвидим, предпосылок для него нет», — цитирует РБК замдиректора департамента финансовой политики Министерства финансов Алексея Яковлева.

С тем, что основным драйвером роста являются решения Центробанка, согласны и эксперты, опрошенные журналом. Так руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев указывает на то, что главным фактором стал сигнал от ЦБ, обозначившего возможное окончание смягчения денежно-кредитной политики.

«Регулятор ожидает, что в четвертом квартале текущего года инфляция снова пойдет в рост (за счет сезонного фактора), а это означает, что дальнейшего снижения ключевой ставки не будет. При ставке на уровне 7,5% средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 10-10,5%, что в рамках нормы», — говорит аналитик.

Еще одним фактором, по мнению Деева, стало то, что Банк России заявил о намерении бороться с околонулевыми ставками. Регулятор считает, что такой уровень процентов по кредитам не соответствует реальности и вводит потребителей в заблуждение.

Продавцов больше, чем покупателей

По словам Артема Деева, после роста интереса к ипотеке в июле и августе, когда россияне стремились успеть взять кредиты под низкий процент, наблюдается стагнация спроса на такие займы.

«Влияет неопределенность в экономике страны, связанная с последними геополитическими событиями, мобилизацией (отток платежеспособных клиентов) и отъездом части россиян за границу. Предложение на рынке недвижимости явно превышает спрос, что приводит к снижению цен — как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке жилья», — говорит старший аналитик AMarkets.

Однако, по его словам, на данный момент главная особенность отечественного рынка жилья — стагнация спроса. При этом девелоперы стремятся быстрее завершить ранее начатые проекты, а новые пока не запускаются.

«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающие высокие скидки. На общероссийском фоне, как обычно, выделяются Москва и Санкт-Петербург, где активность покупателей по-прежнему высока по сравнению с регионами», — говорит Деев.

«В настоящее время спрос снижается. Такая тенденция наблюдалась и до мобилизации, ведь цены на жилье достигли предельных значений, практически не приемлемых для покупателей. Сейчас большая их часть приобретает наиболее бюджетные лоты с заметным дисконтом. Различные субсидируемые девелоперами программы поддерживают его невысокий уровень, но не дают возможность увеличить покупательскую активность», — говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Он отмечает, что рынок недвижимости очень инертен и для того, чтобы он подстроился под конкретную ситуацию, должно пройти довольно много времени. 

«После начала СВО, рынок только к сентябрю начал адаптироваться к текущим реалиям. В это время была объявлена частичная мобилизация и рынку вновь необходимо привыкать к новым условиям», — добавляет эксперт. 

Без дисконта не продашь

Но что же будет с ценами? 

«На наш взгляд, в ближайшее время цены снижаться не будут, сейчас девелоперы не готовы к этому. С другой стороны, какого-либо заметного роста мы также не будем наблюдать, поскольку стоимость жилья достигла очень высоких значений. Поэтому пока мы прогнозируем медленный рост цен», —  заявил Дмитрий Таганов.

Однако эксперты портала IRN.ru указывают на то, что, например, на вторичном рынке, цены уже идут вниз. Причем не первый месяц.

«Индекс стоимости жилья в Москве ползет вниз с мая 2022 г., после скачка в марте-апреле на фоне начала спецоперации на Украине и резкого ослабления рубля. За май — сентябрь средняя цена старомосковского метра жилья опустилась на 5,2%», — комментирует ситуацию руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По его словам, в сентябре темпы снижения цен немного замедлились: если в августе индекс стоимости жилья потерял 1,1%, то в сентябре — только 0,7%. И как не парадоксально это звучит, причина — рост объемов предложения на рынке жилья до рекордного уровня (на 35-45% за август — сентябрь). 

«Обычно в погоне за покупателем в период роста конкуренции продавцы снижают цены. Но собственники квартир в Москве, надеясь на восстановление рынка на фоне снижения ключевой ставки, продолжали выставлять квартиры на продажу по завышенной цене. Итог — средняя цена предложения значительного падения в сентябре не показала. Но предложение существенно превышает спрос, поэтому в итоге продавцам придётся пойти навстречу покупателям и опустить цены. Реальные сделки уже заключаются с большими дисконтами», — говорит Репченко.

Что касается частичной мобилизации, то она, по словам аналитика, повысила градус неопределенности на рынке, поэтому ждать существенных изменений цен предложения в ближайшее время не стоит. 

«Но через несколько недель владельцы квартир поймут, что по заявленной стоимости жилье не продается, а конкурентов стало больше. Так что где-то к ноябрю темпы снижения цен на квартиры могут вновь ускориться», — резюмирует эксперт.

Первичная аномалия  

Как отмечают в IRN.RU, метр жилья в Москве сейчас стоит в среднем 260 000 рублей, а в начале 2020 года средняя цена была на уровне 180 000 рублей. То есть, за 2020 — 2021 гг. квартиры подорожали в 1,5 раза — на фоне низких ставок по ипотеке и депозитам, на рынке надулся ценовой пузырь. Но цены уже снижаются: -5,2% за май — сентябрь в «старой» Москве. За МКАД стоимость жилья изначально были ближе к потребителям, поэтому снижаются помедленнее: за пять месяцев в Новой Москве цены опустились на 3%, в Московской области — на 2%. 

«Но это не предел. «По прогнозу IRN.RU, в среднесрочной перспективе стоимость «квадрата» в Московском регионе может вернуться к уровню начала 2020 года, то есть снизиться до 30% в зависимости от класса жилья», — говорит Олег Репченко. — «Прецедент есть: в 2014-2017 гг., после короткого ажиотажа, также спровоцированного санкциями и обвалом рубля, цены поползли вниз и за два года опустились на 10-20% в зависимости от сегмента. В нынешних условиях, с учетом надувшегося на рынке недвижимости пузыря, можно рассчитывать на большую глубину падения цен».

Судя по статистике портала Mirkvartir, пузырь сдувается не только в Москве и ближайшем «замкадье». В 22 российских городах за последние три месяца цены ощутимо снизились. Причем в первую очередь — в новостройках. Больше всех подешевели квадратные метры в Твери (-7,4%), Севастополе (-5,8%), Челябинске (-3,7%), Калининграде (-2,4%), Нижнем Тагиле (-2,3%), Симферополе (-2,2%), Сочи (-2,1%).  

При этом ускорился и тренд на сокращение площадей квартир: люди берут, что поменьше. Из-за этого средняя стоимость покупаемых объектов снижается быстрее, чем цены «по квадратам». Так в Сочи они с начала года просели на 13%. А в Казани — аж на 28,3%.

По словам Дмитрия Таганова, примерно две трети застройщиков предоставляют дисконт, его средний размер составляет 15%. 

«Для стимулирования покупательской активности девелоперы также используют рассрочку, специальные условия по ипотеке (ставка 0,1%, кредитование без первоначального взноса, выплата ипотеки траншами), различные подарки и «индивидуальные скидки»», говорит эксперт, указывая на то, что обычно эти «индивидуальные скидки» рассчитаны на определенную целевую аудиторию, например, на молодые семьи. Часто так реализуются неликвидные лоты, размер дисконта может составлять до половины стоимости квартиры.

Впрочем, в Индикаторах рынка недвижимости уверены — этому пузырю есть, куда сдуваться. 

«Цены на первичном рынке тоже аномально высокие. В том числе, “благодаря” ипотеке с околонулевыми ставками. Потому что доступная ипотека не делает доступным жилье: застройщики, дополнительно субсидируя ставки по ипотеке в рамках льготных госпрограмм, повышают одновременно цены на квартиры на 20-40%, тем самым делая их менее доступными для населения. При этом тем покупателям, которые не пользуются “нулевой ипотекой”, застройщики готовы давать приличный дисконт — до 25% в октябре.  Получается, что в отсутствии дешевой ипотеки цены на жилье будут существенно ниже», — резюмирует Олег Репченко.