Последние два квартала на офисном рынке Москвы снижаются практически все ключевые показатели – спрос, средний размер сделки, объемы ввода новых площадей. Впервые за всю историю рынка объемы поглощения офисов стали отрицательными – объем освободившихся и введенных площадей превышает объем сданных. Арендаторы ожидают существенного падения ставок аренды, но те пока претерпели минимальную коррекцию. Как и застройщики на рынке жилья, собственники бизнес-центров еще не готовы сильно корректировать официальные прайсы. Но зато уже согласны предоставлять огромные скидки.

В начале 2022 г. офисный рынок Москвы был сильно перегрет – арендаторы стояли в очередях и сами предлагали все более высокие ставки, чтобы получить желаемое помещение. Ситуация кардинально изменилась после 24 февраля. Офисный рынок стал одним из главных пострадавших от экономических последствий СВО – снижения деловой активности, массового ухода иностранных компаний из России и т.п.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, за три квартала 2022 г. объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке Москвы составил 738 тыс. кв. м, что на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Динамика объема спроса на офисном рынке Москвы

Источник: IBC Real Estate

За третий квартал показатель сократился на 38%, до 216 тыс. кв. м. Как отмечает Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, «на фоне сентябрьских событий игроки рынка уже начали пересматривать свои планы. Часть сделок новой аренды, которые активно шли до 21 сентября, в настоящий момент приостановлены. … Мы не исключаем, что в ряде еще не подписанных сделок арендаторы захотят пересмотреть ранее согласованные условия. Высокое давление внешней неопределенности сохраняется. Мы не ожидаем восстановления индикаторов рынка вплоть до 2024 г.».

Nikoliers приводит похожие цифры: совокупный объем спроса в метрах за девять месяцев упал на 44%, количество заключенных сделок – на 37%. Одновременно резко увеличилось число и объем сделок отказа. В основном расторгали договора иностранные компании – объем сокращенных ими площадей вырос на 33%. Но, как подчеркнула директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская, «тряхнуло всех»: объем отказов со стороны российских компаний за январь-сентябрь увеличился на 16 тыс. кв. м. В общей сложности, по данным Nikoliers, за первый-третий квартал было куплено или арендовано 586 тыс. кв. м, а высвободилось в связи с расторжением договоров – порядка 90 тыс. кв. м. Причем к этим 90 тыс. можно смело прибавить еще 30%, потому что консультанты видят не весь рынок, особенно в классах В- и С.

В целом, по словам Екатерины Беловой, на новую аренду пришлось лишь 62% от общего объема сделок, заключенных во втором-третьем квартале 2022 г. с участием консультантов из топ-5 компаний рынка (покрывают 30% от общего объема спроса). На сделки отказа - 24%.

Самый большой кластер оттока – 54% составили IT-компании. «Если в прошлые два года они активно пылесосили рынок, то в этом активно отказываются - как известно, Таиланд, Казахстан и Дубай предлагают прекрасный wi-fi и не менее прекрасные возможности для размещения офисов. Соответственно, IT-компании, где смогли, отказались от своих помещений, где нет – будут активно предлагать в субаренду, но дальше, возможно, вернутся – жизнь покажет», - отметила Карина Анаевская, выступая на организованной ИД «Коммерсантъ» конференции «Ре:Локация – офисы, коворкинги, гибкие офисы».

В итоге объем поглощения офисов – ключевого показателя спроса, демонстрирующего разницу между всеми площадями, которые заполнились, и всеми, которые вышли на рынок пустыми, – по итогам трех кварталов 2022 г. оказался отрицательным: -140,6 тыс. кв. м против 576,7 тыс. кв. м годом ранее, говорится в отчете NF Group. «Это означает, что компании либо высвободили, либо оптимизировали свои офисы. Такого мы раньше не видели», - пояснила директор отдела по представлению интересов арендаторов и покупателей офисной недвижимости NF Group Алисса Бонд на конференции «Коммерсанта».

Еще один пугающий, по словам Екатерины Беловой, тренд – уменьшение объема средней сделки. Если в 2021 г. арендовали в среднем 1415 кв. м, то в 2022 г. – менее 1000 кв. м, то есть на 30% меньше. При этом рынок поляризован: есть крупные запросы («госкомпания ходит по рынку и ищет 30 000 кв. м») и много мелких, на площадь менее 1000 кв. м. Средних запросов - на 3-5 тыс. кв. м – очень мало.

Сокращается и средний срок сделки: в 2021 г. безразрывный договор аренды заключали на три-пять-семь лет, теперь – менее чем на три года. Причем в коротких сроках заинтересованы не только арендаторы, но и собственники помещений. «Сейчас, подписывая сделку с большим дисконтом, арендодатель рассуждает так: а зачем вы мне нужны по 15 тыс. руб. на 5 лет? Давайте-ка лучше на два года, а потом посмотрим», - рассказала на конференции Екатерина Белова.

Как следствие, договоры сейчас подписываются либо на три года с большим количеством разных брейков (возможностей расторжения без штрафа), либо на год-два. Условия брейков могут быть разными, вплоть до отказа от аренды в случае, если ключевые люди в компании, пофамильно перечисленные, подвергнутся мобилизации.

На фоне снижения спроса и массового разрыва договоров аренды, естественно, растет доля вакантных площадей. По итогам третьего квартала этот показатель достиг 12,8%, или 0,66 млн кв. м, в классе А и 6,9%, или 0,87 млн кв. м, в классе В, подсчитали аналитики NF Group.

Динамика доли вакантных площадей на офисном рынке Москвы

Источник: IBC Real Estate

В принципе, это не так уж и много. Как поясняют аналитики консалтинговой компании Remain, международные игроки, покидая рынок, выплачивают арендодателям до 80% оставшейся по договору суммы, в связи с чем собственники предпочитают не спешить и не экспонируют лоты по сниженным ставкам.

Однако помимо официально вакантных площадей на рынке присутствует значительный объем кв. м, которые де-юре заняты, но де-факто сдаются - в субаренду. По словам Алиссы Бонд, за пять месяцев на рынок вышло 203 тыс. кв. м таких площадей, то есть почти столько же, сколько было сдано в эксплуатацию за девять месяцев (209,4 тыс. кв. м).

Интересно, что, несмотря на падение спроса, массовый отъезд арендаторов, рост вакантности и т.п., средние запрашиваемые ставки аренды претерпели минимальную коррекцию. В классе А стоимость аренды за третий квартал снизилась на 4,1%, с 28 079 до 26 920 руб. за кв. в год (без учета операционных расходов и НДС), но исключительно в связи с выходом большого объема предложения в бизнес-центре Comcity, где ставки ниже рынка. При этом внутри МКАД ставки топтались на месте: по итогам второго квартала было 34 514 руб. за метр, по итогам третьего стало 34 366 руб. за кв. м в год. В классе В средневзвешенный показатель ставки аренды за шесть месяцев уменьшился на 0,8 п. п. и составил 17 377 руб. за кв. м в год.

В годовой динамике ставки и вовсе выросли: по итогам третьего квартала 2021 г. средневзвешенная ставка в классе А составляла 25 596, в классе В - 17 342 руб. за кв. м в год.

Устойчивость ставок Алисса Бонд тем, что в 2022 г. высвобождались помещения в прайм-класс зданиях, которые давно не были на рынке. «И эти дорогие площади вышли на рынок с проиндексированной арендной ставкой, которую мы видели в начале года. Безусловно, она сейчас начала падать, и если мы будем говорить про тренд следующего года, то, скорее всего, будет падение. Но пока что мы не думаем, что оно будет значительным», - говорит эксперт.

Дело в том, что с 2014 г. в Москве падают объемы ввода новых офисных площадей, «потому что строить офисы стало не настолько выгодно, как раньше». Соответственно, кв. м на рынке становится все меньше и они все дороже.

Карина Анаевская также не видит предпосылок для массового снижения запрашиваемых ставок: «Нет смысла, когда у тебя нет большого количества клиентов, просто в рынок разбрасываться дисконтами. Один раз опустившись, вернуться обратно практически невозможно. Поэтому массового понижения цен не будет, а будет, наоборот, массовый, но лайтовый прирост цен».

Однако запрашиваемые ставки и ставки реальных сделок – это две большие разницы. Если первые практически не поменялись, то вторые - очень разные и зависят от того, насколько арендодатель мотивирован сдать в аренду помещение как можно скорее, отмечает Екатерина Белова. По ее оценке, реальные ставки в третьем квартале упали примерно на 20% (с учетом всех льгот, которые получает арендатор).

То, что скидки на аренду московских офисов достигают 25-30%, подтверждают и аналитики консалтинговой компании Remain. Обычно значительные дисконты предоставляются в проектах, в которых «уже горит». Например, в бизнес-центрах класса B, где мало долгосрочных договоров и предусмотрено право досрочного выхода. Либо в ситуациях, когда собственнику в течение длительного периода не удается сдать помещение с отделкой. Пока данная ситуация носит ситуативный характер, но по мере роста вакантности собственники будут проявлять большую гибкость, полагают в Remain.