«Нечеловейник»: как купить квартиру в небольшом доме-новостройке в Москве

Найти на первичном столичном рынке камерный дом вполне реально. Хотя иногда кажется, что высотки уже захватили всё новостроечное пространство, и деваться от них совершенно некуда. Но это не совсем так: часть девелоперов ориентирована на дома-«нечеловейники» до 14 этажей. И среди компаний, строящих многоэтажные здания, включая небоскребы, есть те, кто создает мультиформатные проекты с корпусами разной высоты, в том числе - средне- и малоэтажными.

Приватно, уютно, полезно для здоровья

У этого формата есть своя аудитория, которая ценит жизнь в небольшом доме. Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сформулировали несколько тезисов о преимуществах «нечеловейников».

• в противовес высоткам, символизирующим динамичный образ жизни, небольшие дома дают ощущение размеренности, спокойствия, безопасности и уюта; даже врачи говорят, что лучше всего жить не выше 8-го этажа;
• они гармонично вписываются в существующую застройку и ландшафт;
• расположенная на природе «малоэтажка» соединяет в себе плюсы загородной жизни и городской комфорт;
• чем меньше людей в доме, тем легче выстроить добрососедские отношения и принимать важные решения на собраниях собственников.

Предложения домов до 14 этажей, которые сегодня представлены на столичном рынке новостроек, рассчитаны на разные бюджеты. Наиболее дорогие - клубные дома и апарт-комплексы в центре Москвы. Мало- и среднеэтажный формат встречается в составе крупных ЖК, и их московская география значительно шире. И самые доступные по цене - проекты в Новой Москве.

Вариант № 1: клубный эксклюзив в центре Москвы

По данным агентства «Метриум», на первичном рынке ЦАО представлено 52 высокобюджетных проекта (элит и премиум) до 14 этажей. В пределах Садового кольца, по информации Est-a-Tet, продажи ведутся в 40 жилых комплексах, среди них есть сданные в эксплуатацию с 2017 года. Большинство таких ЖК – клубные дома элитного класса.

«Клубные», как уточняет Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank, - это проекты из одного или нескольких корпусов, не выше десяти этажей, с количеством лотов до 60.

Клубный дом имеет обособленную, закрытую от посторонних территорию и минимальный объем собственной инфраструктуры, дополняет Джон Марк Кланси, основатель Clancy Engineering. Их небольшая высота объясняется строгими ограничениями для нового строительства в историческом окружении.

«Клубных» новинок немного – по подсчетам Knight Frank, за девять месяцев 2021 года продажи открылись в двух комплексах такого формата (Armani/Casa Moscow Residences и Bogenhouse, суммарно - 67 лотов). В 2020 году тоже было негусто – появилось всего четыре клубных дома (суммарно - 106 лотов). Последние два года «девелоперская активность в целом была невысокой, пик появления новых объектов пришелся на 2019 и 2018 гг.», заключает Андрей Соловьев. Тогда на рынок вышло 9 и 15 проектов соответственно.

22 ЖК, по данным Est-a-Tet, – проекты реконструкции. На эксклюзивную недвижимость существует стабильный спрос. Эксперты говорят, что самых богатых людей России всегда будет привлекать атмосфера тихого центра и уникальное жилье. Но, как отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), в Москве немало исторических зданий в неудовлетворительном состоянии, а «застройщики, готовые принять участие в восстановлении таких проектов, нередко сталкиваются с бюрократическими проволочками и с противодействием общественных организаций и активистов. Все это усложняет разработку проектной документации и процесс восстановления».

Средняя стоимость кв. метра в проектах ЦАО, по данным «Метриум», составляет 1 520,8 тыс. рублей. Такая же цифра - 1,5 млн руб./кв. м - у Knight Frank. За год этот показатель вырос на 42% (в прошлом ноябре было 1 266 тыс. руб.), что по оценке Андрея Соловьева – «абсолютный рекорд в сегменте».

Что ж так дорого? Как уже говорилось, на клубные проекты в историческом центре - высокий спрос, кроме того, часто жилье продается уже в готовых домах, а это дороже, чем в строящихся. Да и новые дома всё «круче» по концепции, архитектуре, инженерному оснащению и в этом отношении достигают мировых стандартов.

Еще один фактор, влияющий на стоимость возведения элитных проектов и, соответственно, - на цену «квадрата», - дефицит площадок под строительство и даже зданий под реконструкцию в центре Москвы, отмечает Ольга Зыблая, директор по продажам Valartis Group и клубных домов Turandot Residences & Artisan. По ее мнению, ситуация будет только усугубляться.

В Est-a-Tet выделяют топ-5 малоэтажных жилых комплексов – лидеров продаж по ДДУ: ЖК «Titul на Серебрянической», «Дмитровка IV», «Лаврушинский», Mandarin Oriental, «Тессинский 1». Упомянутый элитный дом «Лаврушинский» - проект Sminex в Большом Толмачевском переулке. Это три разноэтажных корпуса (8-14), имеются виллы и пентхаусы с бассейнами и террасами, квартиры с эркерами, каминами. Цены – от 103 млн руб. за однокомнатную квартиру.

Эксперты также обращают наше внимание на ЖК «Дом Абрикосова» от MR Group. Это реставрация жилого дома конца XIX века. Фасаду возвратят исторический облик, запланировано восстановление интерьера двухуровневой квартиры купца Абрикосова (более 800 кв. м). Что касается цен, то, например, квартира в 227 кв. м выставлена на продажу за 249,7 млн руб.

Недавно вышел на рынок премиальный комплекс апартаментов Cult в Якиманке от компании Gravion. Девятиэтажный дом - проект реконструкции гостиницы «Варшава» на Октябрьской площади. Всего предусмотрено 79 апартаментов и 12 пентхаусов с выходом на террасы. На старте продаж можно купить студии (27-31,4), лоты с одной спальней (51,6-54,7) и с двумя спальнями (75,3-97,7). Цены – по запросу.

Девелоперская компания Valartis Group реализует готовые клубные дома Turandot Residences & Artisan на Арбате по соседству с театром им. Вахтангова. У дома Artisan - исторический корпус и современная часть с приватным двориком. В продаже - 8 квартир. Цена кв. метра - от 859 тыс. до 2 млн руб. В Turandot Residences продается 23 квартиры. Цена за кв.м – от 706 тыс. до 1, 294 млн руб. Продается три пентхауса от 200 кв. м. «Пентхаусы в готовом доме – редкое предложение. Чаще всего их выводят в продажу еще до ввода дома в эксплуатацию», - отмечает Ольга Зыблая.

Вариант № 2: домик у подножия высотки

Мало- среднеэтажные корпуса нередко встречаются в мультиформатных комплексах, и, например, видом таунхауса на фоне небоскреба уже трудно удивить современного покупателя. Найти их можно в «обжитой» Москве – и в центре, и в районах первого-третьего радиуса от ТТК, иногда и дальше. Такие ЖК есть даже в «промышленных» восточных и юго-восточных территориях, как поясняет Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet – это проекты редевелопмента административных зданий или общежитий.

По данным «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы представлены 110 ЖК, где хотя бы в одном корпусе предельная высота 14 и менее этажей. В Est-a-Tet насчитали 125 подобных комплексов.

Что касается цены, то по статистике «Метриум», в массовом сегменте (с учетом апартаментов) средняя стоимость квадратного метра составляет 263,1 тыс. рублей, бизнес-класса – 397,8 тыс. рублей, премиального класса – 669 тыс. рублей, элитного сегмента – 1 637,4 тыс. рублей. У Est-a-Tet - похожие данные: комфорткласс - 280,3 тыс. руб./кв. м, бизнес-класс – 373,4 тыс. руб./кв. м, премиум-класс – 701,6 тыс. руб./кв. м.

Из проектов комфорткласса, в составе которых есть корпуса ниже 14 этажей, по наблюдениям риелторов Est-a-Tet, наиболее высокие темпы продаж показывает ЖК «Life-Варшавская» от ГК «Пионер». На территории комплекса будут построены 10 высотных башен и 8 жилых кварталов – урбан-блоков от 6 до 12 этажей. Стоимость квартир – 10,1-27,8 млн руб. Хорошо также продаются проекты «Шереметьевский», Alia и Holland Park.

Среди проектов бизнес-класса лидер продаж, по версии Est-a-Tet, - ЖК «Остров» в Мневниковской пойме от «Донстроя». Это три крупных кластера со школами, детсадами, развитой инфраструктурой и монолитными домами разных конфигураций от 5 до 21 этажа. Однокомнатная квартира (47 кв. м) в 10-этажном доме стоит 30,4 млн руб.

Масштабный комплекс бизнес-класса группы «Эталон» в Даниловском районе на Набережной Марка Шагала - «Жилой квартал «Шагал» (Shagal). Его отличает разнообразие застройки и форматов жилья. Так, в 11-м разновысотном корпусе (2-11 этажей) квартиры с тремя спальнями продаются по ценам от 26,4 до 31,3 млн рублей.

Здесь же, в Нагатинской пойме – тот же застройщик возводит комплекс бизнес-класса Nagatino I-Land с корпусами переменной этажности (5-22). Выбор квартир - от студий до 4-комнатных, в том числе с окнами от пола до потолка, с европланировками; имеются лоты с мастер-спальней, квартиры с отдельными входами, патио и террасами. В корпусе В второй очереди (4-7 этажей) можно купить двухкомнатную квартиру за 22,3 млн руб.

Еще один, новый проект – от «Эталона» - Voxhall в Замоскворечье с квартирами и апартаментами. Комплекс разноэтажный, есть и невысокие секции. Набор лотов - от студий до 6-комнатных (более 200 кв. м). Можно выбрать варианты с террасами площадью до 20 кв. м. Цены – от 19,8 млн руб.

Проект «Апартаменты в Кусково» включает четыре корпуса от 2 до 6 этажей у Кусковского лесопарка. Закрытая благоустроенная территория, отдельный корпус для объектов сервиса и ритейла. Пока не вышли в продажу апартаменты площадью 9 кв. м, их ориентировочная стоимость, по данным «Метриум» - порядка 2,8-3 млн рублей. Сейчас можно купить студии от 14 кв. м до 20,8 кв. м по цене от 3,6 млн рублей до 5,2 млн рублей.

Вариант № 3: проекты в Новой Москве и недалеко от нее

Наконец, наиболее «бюджетные» - это проекты Новой Москвы. Они часто строятся в красивых природных местах и соседствуют с коттеджными поселками и частной застройкой.

«Если не брать во внимание новостройки с нарушениями сроков ввода, то всего можно насчитать порядка 10 возводимых малоэтажных ЖК», - говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). По оценке Романа Родионцева (Est-a-Tet), в Новой Москве представлено 18 ЖК, в которых есть корпуса ниже 14 этажей.

Без учёта ЖК «Бристоль», прайс по которому закрыт, средневзвешенная цена в корпусах ниже 14 этажей составляет 177,8 тыс. руб./кв.м, из них в проектах бизнес-класса – 230,9 тыс. руб./кв.м, а в проектах комфорт- и стандарт-класса – 165,2 тыс. руб./кв.м, комментирует эксперт Est-a-Tet. Владимир Щекин считает, что средняя цена «квадрата» в малоэтажных комплексах Новой Москвы - около 200 тыс. рублей. Непосредственно в проекте Russian Design District (RDD) на конец III квартала кв. метр стоил в среднем 228 тыс. рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года ЖК «вырос» в цене на 39%.

Роман Родионцев (Est-a-Tet) отмечает, что наиболее высокие темпы продаж среди жилых комплексов, где есть корпуса ниже 14 этажей, показывают «Скандинавия Юг», «Бунинские луга» и «Остафьево».

Дома «гуманной» этажности есть и в проекте «Испанские кварталы» от застройщика А-101. Комплекс спланирован по принципу квартальной застройки Барселоны. Каждый квартал – это группа 7-8-12-14-15-этажных домов с закрытой территорией. Покупателям предлагаются студии, 1-3-комнатные квартиры. Цены – от 6,1 млн руб.

В культурно-образовательном кластере Russian Design District (RDD) возводятся девять жилых домов (8 – на 13 этажей и 1 – на 14) с авторской архитектурой. Особенность RDD – развитая спортивная и образовательная инфраструктура. Минимальная стоимость студии - 8,2 млн рублей (30,2 кв. м), однокомнатной квартиры – 8,5 млн рублей (34,25 кв. м), двухкомнатной – 9,5 млн рублей (38,6 кв. м), трехкомнатной – 13,5 млн рублей (72,7 кв. м).

По соседству с Новой Москвой тоже есть варианты. Это квартал «Равновесие» в поселке Перхушково поблизости от Одинцова. Первая очередь - 5 монолитных домов на 4-5 этажей, где предлагаются 1-4-комнатные квартиры, квартиры с террасами, с отдельным входом и студии. Стоимость – от 3,8 млн руб.

Апарт-комплекс комфорт-класса Sky Skolkovo расположен в Немчиновке Одинцовского района. Это 12-этажное монолитное здание. Большая часть лотов - студии от 33 до 53 кв. м. Есть 2-комнатные и 3-комнатные. Стоимость – от 5,2 млн рублей.