Юг Москвы - золотая середина между индустриальным востоком и престижным западом

Несмотря на то, что в ЮАО довольно много промышленных территорий и загруженных трасс, практически половина предложения новостроек относится к бизнес-классу. Популярные у застройщиков локации – зона у Павелецкого вокзала и Нагатинская пойма. Активно осваиваются промзоны, и эксперты ожидают, что строительная география в ЮАО будет расширяться.

На юге всё есть. Почти как в Греции

Южный округ разнороден по всем параметрам - это первое, что отмечают эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». «Разнобой» получается за счет расположения и, по выражению Сергея Коврова, руководителя департамента консалтинга и аналитики «НДВ-супермаркет недвижимости», - «вытянутости» ЮАО, поэтому он подойдет и тем, кто хочет жить по соседству с центром, и тем, кто предпочитает зеленые зоны ближе к МКАД.

На юге есть всё – и лесопарки, и промзоны, и деловые районы. Поэтому он и «представляет собой золотую середину между престижной западной частью города и индустриальным востоком», - заключает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Действительно, в ЮАО находятся музеи-заповедники «Коломенское» и «Царицыно», парки Борисовские пруды, Братеевский, Тюфелева роща, Аршиновский, Бирюлевский дендропарк, часть Битцевского леса. С одной стороны - зеленая роскошь, с другой – чадящие в часы пик магистрали - ТТК, Каширское и Варшавское шоссе, проспекты Андропова, Пролетарский, Нахимовский и Балаклавский. Знакомая московская дилемма. ЮАО относительно равномерно обеспечен станциями метрополитена, в первую очередь за счет Серпуховско-Тимирязевской и Замоскворецкой линий. Станции метро отсутствуют только в двух районах: Бирюлево Западное и Бирюлево Восточное.

Жилой фонд весьма разнообразен, но Надежда Коркка обращает внимание на то, что многие кварталы застраивалась в период с 1960-х по 1990-е и представляют собой типичные панельно-блочные микрорайоны. Много пятиэтажек, попавших в программу реновации, - 378 домов, половина из них приходится на Царицыно.

Наиболее активно застраиваемый район ЮАО – соседствующий с центром Даниловский с весьма продвинутой инфраструктурой. Как уточняет Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group, здесь есть недавно построенный спортивный кластер «Парк легенд» с ледовым дворцом и акваторией для занятий спортом, а в 2024 году появится московский филиал Эрмитажа (в составе ЖК «Зиларт»), рядом парк развлечений «Остров мечты». По данным пресс-службы ГК «Инград», на территории района реализуется 17 новостроек – больше половины первичного предложения во всем округе. Сейчас в районе активно развивается деловая зона у Павелецкого вокзала, где долгое время не было новостроек, и «полуостров ЗИЛ», где были промзоны.

Также популярны у застройщиков локации в Донском районе и в районе Нагатино-Садовники у Москвы-реки, бывшие производственные территории районов Нагорный и Москворечье-Сабурово.

Промзоны для жизни и работы

Раз уж комментаторы упомянули промзоны, стоит остановиться на теме подробнее. На юге Москвы их насчитывается порядка 20, сейчас осваивается примерно половина. Еще две промышленные территории попали в программу «Индустриальные кварталы». (См. «Промзоны: жилые комплексы ржавого пояса Москвы».)

Вектор развития каждой из них определяется индивидуально, комментирует Надежда Коркка («Метриум»). Так, на территории бывшей промзоны «Нагатинский Затон» возводятся жилые дома, детские сады, школа, паркинги и общественные пространства. А в промышленных зонах «Каширское шоссе» и «Чертаново» планируется создать производственно-деловые комплексы. Вероятно, часть территорий будет вовлечена в программу реновации.

Активно развиваются промзоны «Верхние котлы» и «Котловка». Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики московского агентства недвижимости «Азбука жилья», называет самый крупный проект на бывших производственных землях. Это ЖК «Life-Варшавская» от компании «Пионер», для него была отведена часть территории промзоны № 30 «Коломенское». Раньше тут располагался складской комплекс «Москворецкая база».

Подходящая локация для бизнес-класса

На рынке первичной недвижимости Южного округа представлено около 30 жилых комплексов. По оценке пресс-службы ГК «Инград», преобладают проекты с квартирами – 18 ЖК, также насчитывается 9 апарт-комплексов и 3 ЖК, в которых представлены оба формата.

Более 80% предложения сосредоточено в 10 комплексах. По информации «Азбуки жилья», это «Зиларт», «Life-Варшавская», «Второй Нагатинский», «Шагал», «Ривер Парк», «Павелецкая Сити», Foriver, Dream Towers, «Level Нагатинская», RiverSky. По объему предложения ЮАО находится на 5-м месте среди остальных округов.

Эксперты насчитывают 7 проектов, вышедших на первичный рынок ЮАО в 2021 году. В агентстве «Метриум» два из них относят к массовому сегменту (ЖК «Зеленая вертикаль» и ЖК «Дербеневская 20»), еще два – к премиальному (ЖК Dream Towers и ЖК High Life), три – к бизнес-классу (ЖК «Level Нагатинская», ЖК Shagal и комплекс апартаментов Little).

Крупнейшая из новинок - ЖК «Level Нагатинская» от компании Level Group, рассчитанный на 1 005 лотов, его официальная реализация началась в сентябре этого года, детализирует Ярослав Дарусенков («Азбука жилья»). Второй по размеру - ЖК «Шагал» на 583 квартиры от компании «Эталон-инвест». На третьем месте - ЖК комфорткласса «Дербеневская 20» от компании ПИК (вышедшие в продажу корпуса рассчитаны на 464 квартиры).

Елизавета Севастьянова (Tekta Group) считает, что юг Москвы - хорошая локация для строительства проектов бизнес-класса, так как здесь развитая транспортная и социальная инфраструктура, ведущие вузы и школы, множество зеленых зон и парков. Соответственно, и бОльшая часть экспонируемых проектов на рынке новостроек ЮАО относится к бизнес-классу, по данным ГК «Инград», это почти половина предложения в округе - 49%. Доля проектов класса комфорт - 30%, премиум - 21%. В агентстве «Метриум» при подсчетах выделили апартаменты в отдельную категорию, цифры отличаются, но логика примерно та же, бизнес-класс лидирует:

Новостройки, возводимые на территории ЮАО с разбивкой по классам

Источник: «Метриум»

Цены: между центром и юго-западом

Средняя цена квадратного метра новостроек ЮАО составляет 369 тыс. руб. что сопоставимо с ценами в ЗАО, они делят вторую и третью позицию в рейтинге, комментирует Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль». Первая строка за ЦАО - здесь цена кв. метра в новостройках более 660 тыс. рублей, а четвертое место за ЮЗАО – 317 тыс. руб./кв. м. У ГК «Инград» по ЮАО цифра почти та же самая - 370 тыс. руб./кв. м.

По данным «Азбуки жилья», средняя цена в сегменте бизнес-класса составляет 402,5 тыс. руб. за кв. метр, комфорткласса - 277,2 тыс. руб.

Подробную разбивку средней стоимости квадратного метра в ЮАО по классам за III квартал 2021 года дает «Метриум»:

Источник: «Метриум»

Новостройки в продаже

Эксперты выделили наиболее интересные новостройки, где идут активные продажи. Начнем с Даниловского района. Популярное место застройки – «полуостров» Нагатинской поймы.

Здесь на набережной Марка Шагала строится масштабный комплекс бизнес-класса группы «Эталон» - «Жилой квартал «Шагал» (Shagal). Жить здесь будет примерно 60 тысяч человек. Особенность «Шагала» – разнообразие застройки, от таунхаусов до небоскребов. Башни с видовыми квартирами расположатся у воды, малоэтажка – у парка. Цены – от 11 млн рублей за студию 27 кв. м.

Nagatino i-Land – еще один проект бизнес-класса от «Эталона» - в Нагатинской пойме. ЖК включает корпуса переменной этажности (5-34), медцентр, SPA, супермаркет, школу и детские сады. На крышах малоэтажных корпусов - площадки для игр и work-out тренировок. Выбор квартир - от студий до 4-комнатных. Стоимость – от 19,1 млн руб. за однокомнатную квартиру 57 кв. м.

Масштабный проект бизнес-класса от «ЛСР-Недвижимость» - «Зиларт». Территория комплекса разделена на зоны: жилую (1,5 млн кв. м); коммерческую, образовательную, парк и зону отдыха на набережной. Здесь появится филиал Эрмитажа. Жилая часть включает дома от 3 до 40 этажей, таунхаусы. Стоимость студий - от 24,1 млн рублей, квартир – от 14,6 млн рублей.

Tekta Group возводит проект бизнес-класса «Квартал на набережной Now» у метро «Технопарк». Собственная набережная, рядом построят школу и детский сад. Квартал включает 19 корпусов от 3 до 21 этажа. Представлено более 100 вариантов планировок. Так, квартиру площадью 41,3 кв. м. в первой очереди, которая сдается в этом году, можно приобрести по цене от 16,3 млн рублей. Квартира площадью 62,4 кв. м. с кухней-гостиной 15,8 кв. м, двумя спальнями и большой лоджией стоит 20,7 млн рублей.

Два проекта компании Ingrad располагаются у Москвы-реки вблизи Симоновского монастыря. Это ЖК RiverSky – проект бизнес-класса с авторской архитектурой, современными инженерными решениям и редкими форматами жилья. Средняя цена - 430 тыс. руб./кв. м за лоты без отделки и 471 тыс. руб./кв. м за квартиры с отделкой.

ЖК Foriver – проект премиум-класса, с видами на Москву-реку и выходом на собственную набережную. Средняя цена квадратного метра в проекте - на уровне 428 тыс. руб. за квартиры без отделки и 438 тыс. руб. за лоты с полным ремонтом.

В соседнем районе Нагатинский затон, который делит Нагатинскую пойму вместе с Даниловским, ГК «Регионы» возводит ЖК Dream Towers. Это проект в стиле небоскребов Манхэттена. В продаже широкий ассортимент квартир от однокомнатных до пятикомнатных. Диапазон стоимости – от 17,2 млн до 70,4 млн рублей.

Комплекс апартаментов бизнес-класса «Новоданиловская 8» - проект группы «Самолет» на одноименной набережной в Донском районе, на территории лофт-квартала «Даниловская мануфактура». Это три монолитных 24-этажных корпуса, объединенные общим двором. Цены стартуют от 13,5 млн рублей.

В Нагорном районе у метро «Нагорная» ГК «Инград» строит ЖК TopHILLS, относящийся к бизнес-сегменту. Проект представляет собой 6 жилых корпусов, объединенных стилобатной частью. Средняя цена квадратного метра - 366 тыс. руб. за лоты без отделки и 403 тыс. руб. за квартиры с ремонтом.

Эксперты также советуют обратить внимание на ЖК «Level Донской» (стоимость апартаментов от 11,9 млн рублей), «Level Нагатинская» (от 7,8 млн), «Павелецкая Сити» (от 13,2 млн), High Life (от 30,5 млн руб.)

Перспективы – транспортные и строительные

Самое ожидаемое транспортное событие на территории ЮАО – открытие южного участка Большой кольцевой линии, оно планируется в будущем году. Эксперты отмечают, что это улучшит связи с соседними районами, ведь сейчас нет удобных пересадок между Калужско-Рижской, Серпуховско-Тимирязевской и Замоскворецкой ветками метро. Бесспорным «бенефициаром» станет район Нагатинский Затон, где появятся две новые станции метро – «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар», они станут альтернативой загруженной «Коломенской».

Кроме того, на территории округа планируется строительство Бирюлевской линии метро из 10 станций, которая пройдет по территориям Даниловского района, Нагатинского Затона, Москворечье-Сабурова, Печатников, Царицына, Бирюлева Восточного и Западного. Для обоих Бирюлево это принципиально: здесь пока что нет метро. А в перспективе линия может быть продлена в центр и Новую Москву.

Другие важные транспортные проекты – это запуск движения по Юго-Восточной хорде, которая улучшит связь ЮАО с ЮЗАО, ЮВАО и ВАО и снизит нагрузку на кольцевые магистрали, и реконструкция развязки на пересечении Липецкой улицы и МКАД, которая позволит избавиться от постоянных заторов, поясняет Надежда Коркка («Метриум»).

Перемены ждут и самый «новостроечный» Даниловский район: как сообщает Елизавета Севастьянова (Tekta Group), через затон Новинки будут перекинуты два пешеходных моста, планируется открыть и автомобильный мост - с тремя полосами движения в каждую сторону.

Что касается строительного будущего, то эксперты ожидают, что продолжится застройка территории у Павелецкого вокзала и редевеломент промзоны ЗИЛ. Разрабатываются также проекты в Нагатинском районе, и очень вероятно строительство комплексов ближе к МКАД у зеленых зон.

Также по теме:

• Восток и юго-восток Москвы – освоение промзон, низкие цены на новостройки и рекорд на первичке
• Новостройки в Новой Москве: демократичное продолжение престижных западных округов
• Новостройки ЗАО и ЮЗАО: качественное жилье и хорошая экология
• Новостройки севера Москвы: парки, перспективные промзоны и река Москва. Часть II: СЗАО и СВАО Читать полностью:
• Новостройки севера Москвы: парки, перспективные промзоны и река Москва. Часть I: САО