Новостройки Москвы и Подмосковья в сентябре-октябре 2021 года: Росреестр зафиксировал взрыв спроса на жилье на фоне снижения ипотеки

В сентябре Росреестр зафиксировал взрыв спроса на новостройки - число ДДУ выросло за месяц более чем в полтора раза.  Количество ипотечных сделок при этом сократилось. Правда, по данным риелторских агентств, рост спроса был более скромным, а некоторые компании его вообще не ощутили.

В сентябре число зарегистрированных московским Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья внезапно подскочило сразу на 56,5% относительно предыдущего месяца, до 9 995 штук. Правда, это все равно на 15,7% меньше, чем в сентябре прошлого года.

Почему упал спрос по сравнению с сентябрем 2020 г., ясно: в начале осени прошлого года Росреестр фиксировал ажиотажный спрос на первичную недвижимость в преддверии возможного окончания льготной ипотеки в октябре 2020-го, напоминает Игорь Майданов, руководитель управления Росреестра по Москве.

Со взрывом покупательской активности в месячном разрезе ситуация любопытнее, поэтому что, согласно подсчетам брокеров, спрос со стороны покупателей-физлиц в сентябре — да, вырос, но не так существенно, как утверждает официальная статистика, которая учитывает также договоры, оформленные компаниями. Во всяком случае, на первичном рынке «старой» Москвы, где расположено большинство строящихся проектов, в сентябре 2021 г. было зарегистрировано 4,9 тыс. ДДУ, что на 14% больше, чем в августе 2021 г., и на 27% меньше, чем в сентябре 2020 г. Аналогичные цифры приводит и компания «Метриум»: почти 4,7 тыс. ДДУ: плюс 14% относительно августа и минус 27,7% по сравнению с сентябрем прошлого года.

Где число зарегистрированных ДДУ действительно увеличилось в полтора раза, так это в Новой Москве. По информации Est-a-tet, за сентябрь на присоединенных территориях оформили 2,5 тыс. ДДУ (2,4 тыс., по данным компании «Родина»). В месячном разрезе рост составил 48%, отставание в годовом — 15% (по данным группы «Родина»: +50% и -14,3%).

В Московской области в сентябре 2021 г. было оформлено 5,8 тыс. ДДУ, что на 23% больше августа и на 20% меньше прошлогоднего сентября.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, объясняет оживление рынка окончанием летнего сезона: покупатели вернулись из отпусков и те, кто хотел купить недвижимость, начали активно её приобретать. Кроме того, по его мнению, интерес к недвижимости подогревает государственная программа «Семейная ипотека», условия которой были расширены, а также программы субсидирования ипотеки, разрабатываемые банками совместно с застройщиками.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), считает, что свою роль сыграл выход новых проектов с привлекательными условиями покупки (дисконт от застройщиков, ипотека по сниженной ставке или без первоначального взноса).

Впрочем, по данным агентств недвижимости, ни доля новостроек со скидками, ни средний размер дисконтов в последние месяцы практически не растут. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, средняя скидка в «старой» Москве в сентябре-октябре составляет 4%, на присоединенных территориях — 3%, в Подмосковье — 7%. За прошедший месяц этот показатель вырос на 1 п.п. в «старой Москве», а в Новой Москве и Подмосковье — снизился на 2 п.п. и 1 п.п. соответственно. Дисконты предлагаются в 20% (-1 п.п. к августу) проектов «старой» Москвы, в 29% новостроек Новой и 33% (-4 п.п.) новостроек Подмосковья.

Но, возможно, дело просто в высоких инфляционных ожиданиях: покупатели стараются воспользоваться моментом и приобрести недвижимость, чтобы успеть до очередного повышения цен и ставок по ипотеке, говорит Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). Напомним, рост потребительских цен в России к середине октября достиг пятилетнего максимума в 7,8%. Центробанк в попытках обуздать инфляцию с марта 2021 г. уже шесть раз поднимал ключевую ставку, в последний раз — 22 октября, до 7,5%.

При этом, хотя число ДДУ растет в среднем по рынку, далеко не все его участники это ощущают. Например, число обращений в компанию «Инком-Недвижимость» в сентябре сократилось на 12% относительно августа и на 28% по сравнению с сентябрем 2020 г. Сделок стало меньше на 8% и 23% соответственно. «Взрывной спрос прошлого года был спровоцирован программой льготной ипотеки под 6,5%. После изменения с 1 июля 2021 г. ее условий ажиотаж вокруг новостроек пошел на спад. Программа семейной ипотеки не может поддерживать спрос на таком высоком уровне, как это было до 01.07.2021 г. Сделки с „семейной ипотекой“ занимают не более 15% от общего объема», — комментирует заместитель директора департамента новостроек по продажам компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Он полагает, что адаптация рынка к отсутствию льготной ипотеки завершится в октябре, соответственно, ожидать возвращения высокого спроса можно только в ноябре-декабре — если не помешает очередной локдаун.

О том, что сентябрьская динамика спроса в Москве была, как минимум, не совсем обычной, свидетельствует и ипотечная статистика Росреестра. Согласно официальным данным ведомства, в административных границах города было зарегистрировано 9 704 ипотечных договоров на первичном и вторичном рынка. По сравнению с августом показатель снизился на 9,7%, а по сравнению с сентябрем 2020 г. — на 6,1%. И это на фоне взрывного роста спроса на рынке новостроек (на вторичном спрос также увеличился — на 5%, по официальным данным).

Впрочем, согласно подсчетам Est-a-Tet, число ипотечных сделок с новостройками в месячном разрезе все же выросло: в «старой» Москве — на 11%, в Новой — 21%. В годовом выражении показатель сократился на 28% и 35% соответственно.

Однако доля ипотеки на первичном рынке при этом сократилась. Меньше всего в «старой» Москве: до 59,1%, на 1,6 п.п. к августу и на 0,3% к сентябрю 2020 г., по данным «Метриум». По информации Est-a-Tet, снижение составило 2 п.п. до 57%. «Подобный баланс, на мой взгляд, обусловлен, с одной стороны, фактическим завершением льготной ипотеки в столице с 1 июля 2021 г., а с другой — запуском застройщиками и банками ряда собственных программ, предусматривающих снижение ставки за счет субсидирования», — отмечает Надежда Коркка. Кроме того, добавляет Роман Родионцев, из-за дороговизны жилья в Москве спрос здесь меньше зависел от льготной ипотеки, чем за МКАД, поэтому и от завершения программы местный рынок пострадал не так сильно.

По словам Владимира Щекина, в Новой Москве по итогам сентября на ипотеку пришлось 54,4% сделок с новостройками — на 11,5 п.п. меньше, чем в августе, и на 15,8% - чем годом ранее. Роман Родионцев сообщает, что в сентябре ипотечными были 53% сделок с новомосковскими новостройками — против 65% в августе и 69% в сентябре 2020 г. До 1 июля 2021 г. почти все квартиры в новостройках на присоединенных территориях можно было купить в ипотеку со ставкой не выше 6,5%. Поэтому резкое изменение условий льготной ипотеки и рост ставок по несубсидируемых кредитам «уронили» выдачу жилищных займов.

Единственная локация московского региона, где в месячном разрезе увеличилось и число ипотечных сделок, и доля ипотеки на первичном рынке — это Подмосковье. Сделок стало больше на 27% по сравнению с августом, доля выросла с 68% до 71%. Последний показатель увеличился и в годовом выражении — в сентябре 2020 г. с привлечением ипотеки в Подмосковье продали 69% новостроек. Но число ипотек в годовом выражении все же сократилось — на 17%.

«Данная ситуация объясняется тем, что за счет текущего уровня цен в Москве, Новой Москве, а также благодаря ограничениям по сумме кредита в рамках ипотеки с господдержкой произошло смещение спроса с этих рынков в Московскую область, где бюджеты покупки существенно ниже», — поясняет Роман Родионцев. Отметим, что аналогичный процесс имеет место и на вторичном рынке — см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в сентябре-октябре 2021 года: спрос уходит в область».