Аренда жилья в Москве и Подмосковье: спрос восстановился после коронакризиса, ставки – не везде

Спрос на аренду жилья в августе-сентябре вернулся к допандемийному уровню, а местами даже его превзошел – не в последнюю очередь благодаря резкому росту цен на квартиры за последний год. Со ставками ситуация не такая однозначная: если за МКАД аренда подорожала не только относительно кризисного 2020-го, но и «нормального» 2019-го, то в «старой» Москве ставки все еще ниже, чем в 2019 г.

Спрос

На арендный рынок, наконец, вернулась, сезонность – и это замечательно, потому что свидетельствует о восстановлении рынка после кризисного 2020 г., когда о традиционном всплеске активности в августе-сентябре можно было лишь мечтать. «В этом году можно говорить о настоящем высоком сезоне на рынке аренды жилья в Москве», - уверена Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Иком-Недвижимость»: в «Инкоме» спрос на аренду в августе в 2021 г. на 20% превысил показатели августа кризисного 2020-го и фактически вернулся на уровень допандемийного 2019-го.

Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль», вообще считает нынешний спрос «ажиотажным»: «Только за последний летний месяц спрос вырос в 2,5 – 3 раза по отношению к июлю. Если сравнивать с августом предыдущего года, то спрос вырос на 125%, по сравнению с августом 2019 г. – на 40%».

Агент по аренде Александр Харыбин оценивает рост спроса в августе-сентябре примерно в 70% по сравнению с летним затишьем, при том что обычно сезонное увеличение спроса не превышает 30-50%. «Нынешний сезон процентов на 15-20% круче, чем допандемийный. Сработал отложенный спрос, многие вернулись к учебе и работе», - отмечает эксперт.

В массовом сегменте спрос растет за счет прибывающих в Москву студентов, согласна с коллегой Оксана Полякова: разрешение на очное обучение в РФ иностранцам повлияло и на московский рынок найма жилья. В «Инкоме» на студентов приходится 60% от общего объема спроса. 25% составляют выходцы из стран СНГ, приезжающие на заработки; 10% – гости из регионов РФ; 5% – арендаторы, меняющие одни съемные московские квартиры на другие.

Арендный рынок простимулировал и очень существенный рост цен на квартиры за последний год. «Многие отказались от покупки, а жить где-то надо», - говорит Александр Харыбин. Напомним, по данным аналитического центра www.irn.ru, с августа 2020 г. по август 2021 г. вторичное жилье в «старой» Москве подорожало на 26,4%, в Новой Москве – на 24,8%, а в Подмосковье – на 31,2%. (См. динамику стоимости жилья в Москве, Новой Москве и Московской области.)

Арендаторы активизировались и за МКАД. В Новой Москве спрос вырос на 30% и «увеличился бы еще больше, если бы не постепенное вымывание объектов, которые выходили на рынок в течение всего лета», рассказывает Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком». В Подмосковье активность арендаторов увеличилась на 15-20% по сравнению с началом лета, что примерно соответствует показателям 2019 г., говорит Ольга Власова, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, гендиректор АН «Удачный выбор». Контингент арендаторов за МКАД примерно такой же, как и в «старой» Москве, но наряду со студентами основной спрос формируют жители регионов РФ, работающие в Москве и ближнем Подмосковье.

Сроки экспозиции

Всплеск спроса привел к резкому сокращению сроков экспозиции квартир. В Москве - до нескольких дней – но порой счет идет не на дни, а на часы, если вариант ликвидный, говорит Оксана Полякова. Бывает, что даже выстраивается очередь на просмотр квартир, добавляет Мария Жукова.

Для сравнения: в начале года и весной, согласно статистике «Инкома», средний срок сдачи объектов массового сегмента составлял 3 недели, в экономклассе – 2 недели, против 4-5 дней в допандемийный период.

Конечно, и сейчас есть квартиры, которые простаивают месяц и даже более. Но исключительно потому, что собственники не могут выбрать своего арендатора. Например, ждут исключительно семейную пару москвичей без детей и животных, поясняет Мария Жукова.

В Новой Москве квартиры сейчас сдаются максимум в течение двух-трех дней, а еще в начале лета на это требовалось до двух недель. «В прошлые годы в августе квартиры также сдавались в аренду быстро – в течение 1-1,5 недель. Но этот год в том числе и по срокам экспозиции побил все, даже самые оптимистичные ожидания», - отмечает Анастасия Ковалева.

В Московской области сдать или снять городскую квартиру в августе 2021 г. можно в течение недели – в среднем. В принципе, срок экспозиции может составить и 3-5 дней, но это не носит массового характера, потому что регион большой и в различных муниципалитетах рынок аренды может серьезно отличаться, говорит Ольга Власова. При этом еще в начале лета срок экспозиции арендных квартир находился в диапазоне от недели до месяца. В августе 2019 г. подмосковные квартиры сдавались за две-четыре недели, а в августе 2020 г. на поиск арендаторов могло уходить два-три месяца и более.

Предложение

По данным компании «Инком-Недвижимость», с начала года объем предложения на старомосковском рынке аренды жилья увеличился на 7%, а по сравнению с августом 2020 г. – на 9%. «Повышенный спрос на приобретение квартир (как первичных, так и вторичных) повлиял и на состояние рынка аренды – некоторые наниматели использовали возможности льготной ипотеки и купили собственные квартиры. Соответственно, на рынок найма поступило освободившееся жилье. С другой стороны, арендная экспозиция пополнилась объектами, купленными, в том числе, на будущее или в инвестиционных целях», - комментирует Оксана Полякова.

Александр Харыбин тоже отмечает, что львиная доля нынешних арендодателей приобрели квартиры для сдачи в аренду в период недавнего ажиотажа на рынке купли-продажи. Причем, по его словам, речь не идет о продуманных инвестициях – люди покупали недвижимость просто потому, что не знали, куда еще вложить деньги, когда подскочила инфляция, упали ставки по депозитам и т.п. Но никакого увеличения предложения Харыбин не видит – наоборот, по его оценке, число квартир в экспозиции сократилось на 70% относительно аналогичного периода прошлого года. Мария Жукова оценивает снижение объема предложения в 30-35% по сравнению с 2020 г. Основная причина - высокий спрос. Предложение за ним, очевидно, не успевает.

Спрос превышает предложение и за МКАД. «Соотношение спроса и предложения в августе 2020 г. и в начале лета в Новой Москве оценивалось в пропорциях 60/40 в пользу предложения. Сейчас же эти цифры, как минимум, отзеркалились», - говорит Анастасия Ковалева. Предложение по сравнению с началом лета и августом 2020 г. снизилось на 20%. Примерно таким же это показатель был и в 2019 г. – сейчас количество выставленных на рынок аренды квартир больше показателей двухлетней давности примерно на 5-7%.

В Московской области аналогичная ситуация: предложение за летние месяцы сократилось примерно на 20%, вернувшись к уровню 2019 г. При этом, по словам Ольги Власовой, в августе прошлого года объем предложения на рынке аренды был выше на 15-25% в зависимости от локации.

Ставки

Но главный фактор, свидетельствующий о восстановлении рынка (или наоборот), - это динамика арендных ставок. И здесь все далеко не однозначно. За МКАД, по оценкам местных риелторов, ставки уже выше допандемийных (2019 г.), и весьма существенно. В Новой Москве - на 30-35% (за последний год рост составил 20-25%), в Подмосковье - на 28-33%. Ставки выросли благодаря развитию за МКАД транспортной сети – строительству новых станций метро и запуску МЦД, а также миграции арендаторов из более дорогой Москвы.

При этом сезонный подъем ставок – относительно начала лета 2021 г. – за МКАД был незначительным: на присоединенных территориях цены выросли процентов на 5, в области – на 3-6.

«Конечно, дорожает сейчас все, в том числе и квартиры, но нужно учитывать тот факт, что платежеспособность людей, арендующих городскую недвижимость, не самая высокая, поэтому ожидать серьезного роста цен на аренду квартир в ближайшие два-три месяца не приходится», - говорит Анастасия Ковалева.

Новомосковские квартиры сейчас сдаются в среднем за 30-35 тыс. руб. В начале лета арендные ставки были ниже примерно на 5 тыс. руб. Годом ранее, в августе 2020 г., снять квартиру можно было дешевле на 7-9 тыс. руб., а в 2019 г. - на 7-10 тыс. руб., в зависимости от локации.

Стоимость аренды в ближнем Подмосковье в настоящее время сопоставима со ставками на окраинах столицы - от 28 до 35 тыс. руб. за «однушку», рассказывает Ольга Власова. Чуть дальше от МКАД аренда однокомнатной квартиры обойдется в сумму от 20 тыс. руб. в месяц, а в дальнем Подмосковье - от 12 до 15 тыс. руб.

В «старой» Москве сезонный ажиотаж также не привел к значительному росту ставок: по данным «Инкома», усредненная стоимость найма в августе по сравнению с июнем и июлем увеличилась примерно на 5%. Похожие цифры приводит и «Миэль»: однушки по сравнению с предыдущим месяцем подорожали примерно на 3-5%, или на 1-3 тыс. руб., стоимость аренды двушек практически не изменилась, а трехкомнатные даже немного подешевели. «Это может быть связано с ликвидностью объектов: спрос на однокомнатные квартиры был максимальным. Аренда трехкомнатной квартиры – это уже дорогое удовольствие, и они менее ликвидны. Возможно, те, кто не успел сдать свои многокомнатные квартиры к началу учебного года, сейчас готовы немного уступить в цене арендатору», - поясняет Мария Жукова.

По данным «Миэль», за год аренда в среднем подорожала на 10%: в зависимости от округа и комнатности рост цен составил от 6 до 17%. По оценке «Инкома», в 2021 г. колебания средних цен на столичном рынке аренды не превышали 5–8%.

Но это по сравнению с кризисным 2020 г., когда ставки существенно упали. Относительно допандемийного 2019 г. в большинстве округов ставки все еще ниже, чем в начале 2019 г., на 4-10%.

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в августе 2021 года

Статистика департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость»

Таким образом, о восстановлении арендного рынка в «старой» Москве пока говорить не приходится. В отличие от цен купли-продажи квартир, «надутых» рекордно дешевой ипотекой, арендный рынок никто искусственно не стимулировал, поэтому ценовая динамика здесь отражает реальную ситуацию в экономике и реальную динамику доходов населения.