Рынок новостроек Москвы без льготной ипотеки: что будет дальше?

Весь год спрос на новостройки разгоняла льготная ипотека. Но с 1 июля условия программы изменились. Теперь ипотеку под 7% годовых можно взять только на кредит до 3 млн рублей. В Москве таких цен на новостройки просто нет. Эксперты обсудили, что будет со спросом и ценами в ходе онлайн-конференции «Рынок новостроек Москвы в 2021 году: есть ли жизнь без льготной ипотеки?».

Кто выиграл от льготной ипотеки?

Льготная ипотека и низкие ставки по депозитам привели к ажиотажному спросу в прошлом году – как обычному потребительскому, так и инвестиционному. За год работы программы индекс цен на жилье от IRN.RU в «старой» Москве вырос на 24%, в Новой Москве – на 24,5%, в Подмосковье – на 29,5%.

«На мой взгляд, льготная ипотека не была нужна рынку. В прошлый раз – в 2015 году – ее ввели на фоне очень высокой ключевой ставки и, по сути, заградительных ставок по ипотечным кредитам. В прошлом году и обычная ипотека была достаточно доступной. Поэтому дополнительная искусственная поддержка спроса только разогнала цены и перегрела рынок», - считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Однако, по мнению коммерческого директора ГК «А101» Анны Боим, бенефициарами программы стали не только девелоперы: «От программы льготной ипотеки выиграли покупатели, даже с учетом того, что цены на жилье выросли из-за несоответствия высокого спроса общему объему предложения. Даже базовая ставка в 6,5% снизила платеж на 20-25%, а это серьезно расширило круг покупателей. Квартиры небольшой площади смогли купить люди, которые без господдержки не могли выйти на рынок вообще. Оживились и инвесторы, которые покупали квартиры, потому что жилье более ликвидно, чем рублевый депозит в банке, особенно если сдавать квартиру в аренду».

По данным компании, в комфортклассе ТиНАО на 21% выросли продажи студий, а средняя площадь продаваемой квартиры снизилась до 46 кв. метров. В то же время в проектах бизнес-класса в ТиНАО свою долю в продажах увеличили как раз двухкомнатные квартиры – с 29% до 41%. Примечательно, что доля «ипотечных» квартир в общем объеме продаж выросла всего на 10 процентных пунктов – с 69% до 79%. Но продажи на первичном рынке Новой Москвы за весь период действия программы ипотеки с господдержкой увеличились почти в 2,2 раза, а средневзвешенная стоимость квадратного метра – на 41% (198 000 против 140 000 рублей).

Зачем свернули программу и что будет дальше?

Решение об изменении условий программы льготной ипотеки эксперты считают справедливым. «Продление программы только для кредитов до 3 млн рублей по сути завершило ее в московском регионе. С учетом минимального первоначального взноса в 15% квартира должна стоить 3,5 млн рублей. В Москве таких цен нет, в Подмосковье – только на значительном удалении от МКАД. То есть в регионе с максимально перегретыми ценами программу свернули. Но в регионах с низкими ценами на жилье и доходами населения льготная ипотека действительно сможет поддержать платежеспособный спрос и уберечь девелоперов от банкротства», - считает Олег Репченко. Анна Боим согласна, что программа останется эффективным инструментом развития рынка в регионах с низким платежеспособным спросом и ценами на жилье.

В Москве ипотечный ажиотаж, по мнению Олега Репченко, наложился на общий растущий тренд: «Если бы не сверхдешевая ипотека, жилье бы дорожало примерно темпами инфляции. Искусственное стимулирование спроса привело к намного более быстрому росту цен. Большую роль в этом сыграла не только льготная ипотека, но и низкая ключевая ставка, из-за которой и на вторичном рынке кредиты были очень доступными по российским меркам – примерно по 8% годовых». В целом, по мнению эксперта, растущий тренд сохранится, но на какое-то время может прийти стагнация, которая позволит компенсировать слишком активный рост цен за последний год.

По словам Анны Боим, на девелоперов давит общая инфляция, из-за которой заметно выросла себестоимость строительства. «В первом полугодии неоднократно дорожали ключевые строительные материалы – стальная арматура, стеновые и нерудные материалы, оконные конструкции, материалы для гидроизоляции и утепления, приборы учета, оборудование связи и сигнализации, приборы отопления и так далее. Причина тому — инфляция, рост сырьевых котировок на мировых рынках, высокий уровень потребления, особенно в Китае, где после пандемии резко выросли объемы производства и строительства. К июню цены выросли на 34% по сравнению с предыдущим годом. Та же арматура, доля которой в себестоимости строительства составляет 15-20%, подорожала почти втрое. Кроме того, сейчас на рынке наблюдается дефицит керамогранита, теплоизоляции, газобетонных блоков. Дефицит также приводит к удорожанию стройматериалов, тем более что после пандемии в России выросли темпы частного и массового строительства. Российский производитель переориентировался с внутреннего рынка на более выгодные поставки в тот же Китай и страны ЕС».

Центробанк с весны изменил монетарную политику и уже несколько раз повышал ключевую ставку. Последний раз – 23 июля – ее повысили сразу на процентный пункт до 6,5% годовых. Это делается как раз чтобы снизить темпы инфляции, но негативным фактором для девелоперов станет сокращение ипотечного спроса из-за подорожания кредитов (см. «Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости»). До очередного повышения ключевой ставки ипотечные кредиты и без льготной программы были вполне доступными. По данным ГК «А101», в июле ставки колебались в среднем от 8,3% до 9,5% годовых в зависимости от банка и условий выдачи. Теперь ипотека еще подорожает.

Кого поддерживать – девелоперов или покупателей?

Застройщики часто ссылаются на подорожание стройматериалов, когда говорят о том, что им нужна поддержка от государства. «Здесь есть интересный момент. Прямая поддержка покупателей (например, льготная ипотека) работает в первую очередь на пользу девелоперам, а не на доступность жилья, - считает Олег Репченко. - Девелоперы видят растущий спрос и понимают, что они могут увеличивать цены. А вот поддержка девелоперов, напротив, может сыграть в пользу покупателей. Если снижать затратную часть – например, стоимость земли или нагрузку на строительство социальной инфраструктуры, – это будет стимулировать не спрос, а, напротив, объемы предложения, поскольку строить станет выгоднее. А это, в свою очередь, уже станет стимулом к снижению цен. Мы всегда говорили, что дешевая ипотека не делает жилье доступным. Доступным его делают низкие цены или высокие доходы покупателей».

Анна Боим придерживается другой точки зрения – государство должно поддерживать покупателей: «И главное здесь не стоимость квартир – она росла во многом из-за дефицита предложения, который сейчас понемногу сокращается, и стоимости строительных материалов, которые продолжают дорожать. Важно обеспечить максимально доступный уровень ежемесячного платежа. Эту задачу решала льготная ипотека, а теперь решает семейная».

Однако эксперт говорит и о мерах, которые могут поддержать непосредственно девелоперов. Например, дополнительные таможенные пошлины на металлопрокат, древесину, акрилаты могли бы нормализовать цены на ряд товарных позиций, что позволит снизить себестоимость строительства. Также облегчить жизнь и девелоперам, и покупателям могли бы банки, обеспечивающие проектное финансирование строительства. «Например, они могут снизить ставки проектного финансирования девелоперам или позволить девелоперам субсидировать ставку банкам после раскрытия счетов эскроу», - отмечает Анна Боим.

Есть ли альтернативы льготной ипотеке?

За год девелоперы и покупатели привыкли к льготной ипотеке на новостройки. «Это была временная программа, но настолько эффективная, что у покупателей сложилось мнение, что после нее «жизни нет», - говорит Анна Боим. - Поэтому сейчас и банки, и девелоперы, которым эта программа также была выгодна, ищут пути вернуть на рынок привлекательные условия покупки, но уже без участия государства».

Олега Репченко отмечает, что и до льготной ипотеки, и даже во время ее действия девелоперы запускали совместные с банками программы, в рамках которых субсидировали ставку. «Для девелопера это, по сути, равнозначно скидке на квартиру, просто вместо прямого дисконта для покупателя они предлагают ему дешевую ипотеку», - говорит эксперт.

Например, у ГК «А101» уже есть совместная программа со Сбербанком со ставками от 5,1% годовых. «В ближайшее время, по мере того как будут проходить переговоры с другими банками, вариантов субсидированных ипотечных кредитов станет намного больше», - говорит Анна Боим. Подобные программы есть у других девелоперов. Но нужно внимательно читать условия: зачастую сниженная ставка действует не на весь срок кредита.

Государство тоже не остается в стороне. Так, одновременно с изменением условий льготной ипотеки были расширены условия семейной ипотеки – де-факто эта программа теперь работает по старым правилам льготной. Ранее воспользоваться преференциями могли только семьи с двумя детьми, а после 1 июля – с одним ребенком, родившимся начиная с 2018 года. Такие семьи могут взять кредит на новостройку на сумму до 12 млн рублей под 6% годовых.

«Продление семейной ипотеки и ее распространение на семьи с одним ребенком – логичное завершение программы господдержки для крупных городов с высокой стоимостью квадратного метра, - отмечает Анна Боим. - Однако лучше было бы включить в нее детей, рожденных в 2014 году, поскольку они уже осенью пойдут в школу, и им потребуется отдельная комната для комфортного обучения. Сейчас же программа распространяется на детей, которым максимум три года, то есть это завершение декретного отпуска. Эффективная программа семейной ипотеки не может использовать свой потенциал, потому что все серьезные покупки и решения, как правило, не принимаются во время декрета, когда в семье работает только один человек. Кроме того, рождение ребенка серьезно сказывается на семейном бюджете».

Кроме того, и обычная льготная ипотека не завершается полностью даже в Москве. «Можно увеличить первоначальный взнос, чтобы оставшихся 3 млн рублей хватило на покупку квартиры. Кто-то сможет это сделать, используя накопления, но в основном, конечно, речь идет об альтернативных сделках. Те, у кого уже есть квартира, могут ее продать и взять льготный кредит в 3 млн рублей на новостройку для улучшения жилищных условий», - говорит Олег Репченко.

Безусловно, после изменения условий программы льготной ипотеки спрос на жилищные кредиты заметно снизится. Однако и без нее у покупателей остается возможность воспользоваться недорогими кредитами – прежде всего, семейной ипотекой и специальными программами застройщиков.