Цены на квартиры продолжают расти как на вторичном, так на первичном рынке. Однако темпы роста отличаются в разных районах. Инвестиционным покупателям важно понимать, где в будущем цены вырастут сильнее. Тем, кто покупает квартиру для жизни, важнее не рост цен в районе, а его транспортная доступность и инфраструктура. Эксперты рассказали об удачных локациях в ходе онлайн-конференции «Где купить квартиру? Комфортные и перспективные районы Москвы и города Подмосковья».

Главное – транспорт

Главный критерий при выборе района для большинства покупателей – локация и транспортная доступность. «При выборе объекта для инвестиций стоит в первую очередь обращать внимание на локации, где ожидается существенное улучшение транспортной доступности – открытие новых станций метро и МЦК, запуск МЦД и т.п. Выгоднее всего покупать жилье примерно за 2-3 года до открытия – то есть когда уже понятны конкретные планы, но рост цен из-за этого фактора еще не отыгран», - считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Коммерческий директор компании Tekta Group Елизавета Севастьянова также рекомендует обратить внимание на районы, где идет комплексное освоение территорий бывших промышленных зон или складских комплексов, а на их месте появляются новые жилые кварталы, парки и творческие пространства. По мнению Олега Репченко, для инвестиций лучше заходить в проект в самом начале – на старте строительства первых очередей, поскольку цены в крупных проектах растут не только по мере повышения стадии строительной готовности отдельного дома, но и вместе со всем районом. По словам Елизаветы Севастьяновой, сейчас вложение на этапе котлована позволяет рассчитывать на доходность до 25% после сдачи новостройки.

Покупая квартиру для жизни, нужно быть готовым к тому, что крупные проекты дольше обживаются, поэтому, напротив, имеет смысл выбирать жилье в последующих очередях – ближе к окончанию строительства всего ЖК.

«В целом, критерии выбора места для собственного проживания не сильно отличаются от тех, на которые обращают внимание инвесторы, - говорит Елизавета Севастьянова. - Важными критериями являются расположение объекта, его транспортная доступность, инфраструктурное окружение, экология района, разнообразие и эргономичность планировочных решений, благоустройство внутридомовой и общедомовой территорий. При этом для тех, кто выбирает жилье для себя, большее значение играет социальная инфраструктура: наличие рядом хороших детских садов, школ и вузов, торговых и досуговых центров, парков для прогулок, закрытой благоустроенной территории внутри комплекса. Для частных инвесторов важны транспортная доступность, наличие удобных выездов и крупных дорожных развязок, строительство станций метро, дальнейшее развитие района и окружения. Все это влияет на перспективы доходности жилья для дальнейшей продажи и сдачи в аренду».

При выборе локации важно не только наличие метро, но и расстояние до него. Особенно это важно при покупке квартиры для сдачи в аренду, поскольку для будущих арендаторов данный критерий может быть критичным. По словам Елизаветы Севастьяновой, расположение поблизости от станции метро прибавляет к стоимости аренды квартиры примерно 10% по сравнению с более удаленными локациями. «Если говорить про пешую доступность, то, как правило, речь идет о 10-15 минутах ходьбы. Хотя это очень условные обозначения, потому что шаг и скорость у всех разная. Я бы сказала, что пешая доступность – это расстояние до 1,5 км», - поясняет эксперт.

Если в пешей доступности нет метро, нужно смотреть на альтернативные варианты транспортной инфраструктуры. С появлением выделенных автобусных полос, МЦК и МЦД метро стало далеко не единственным удобным для перемещения по городу видом транспорта.

Быстрее дорожают демократичные районы в каждом из сегментов

По данным IRN.RU, в 2020 году вторичное жилье больше всего подорожало в самых демократичных округах. Лидером оказался Южный административный округ, в котором цены за год выросли на 19,5%. На втором месте – ЮВАО с приростом 18,4%. Правда, и более дорогие округа продемонстрировали хороший рост. Так, замыкает тройку лидеров по темпам роста цен в 2020 году дорогой и престижный Западный округ: здесь цены на вторичном рынке квартир повысились на 17%. Динамику цен в других округах можно узнать из обзора рынка недвижимости по итогам 2020-го года. В начале 2021 года ситуация немного изменилась – в лидеры выбился Северо-Западный округ, который прибавил 6,8% за первый квартал. Почти все остальные округа показали схожую динамику в пределах 4-5%. Аутсайдерами стали ЦАО (0,6%) и САО (2,3%).

Если говорить о текущих ценовых трендах, лидерами в «старой» Москве, по данным IRN.RU, являются Головинский и Алексеевский районы, а также Бирюлево. На основе ценовой динамики за последние месяцы в них можно ожидать прироста цен на уровне 4-5% в месяц в ближайшей перспективе. В топ-10 по этому показателю также входят Северное Медведково, Таганский, Беговой, Мещанский, Аэропорт с Соколом, Гольяново с Северным Измайлово, а также Красносельский. В них индекс ценового ожидания составляет 3-3,5%.

«Видно, что это очень смешанные районы – как из самых дешевых окраин, так и достаточно дорогие локации в центре и рядом. Но все же самые дорогие центральные районы Москвы, такие как Остоженка, Замоскворечье, Якиманка, Арбат и Пресненский, находятся в самом низу рейтинга районов и метро Москвы по текущим ценовым трендам на жильё, - говорит Олег Репченко. - Из этого можно сделать вывод, что быстрее цены растут в более демократичных районах в каждом из ценовых сегментов, в то время как самые элитные районы показывают отрицательную динамику». Рейтинг районов по текущим ценовым трендам – это прогнозный показатель прироста/падения цен в ближайшие месяцы на основе сложившегося тренда в каждом районе (см. методологию расчета индекса ожидания).

Новостройки: не стоит ориентироваться на средний рост цен

На рынке новостроек по динамике цен лидируют другие районы. Наибольший рост цен на новостройки массового сегмента за последний квартал, по данным «Метриума», произошел в ЮЗАО (10,7%), ЗАО (10,6%) и ЮАО (10,4%).

По данным Est-a-Tet, за прошлый год сильнее всего подорожали квартиры и апартаменты в Тропарево-Никулино – в среднем на 58%. На втором месте – Хорошевский, в нем метр за год прибавил 47%. Третье место заняли Хорошево-Мневники с приростом в 40%. Нужно иметь в виду, что на первичном рынке объемы предложения меньше, чем на вторичном. Поэтому средний рост цен зависит в первую очередь от структуры предложения и отражает не столько тренды района, сколько текущую ситуацию в конкретных новостройках.

Поэтому при выборе квартиры в новостройке инвестору стоит ориентироваться на характеристики ЖК и ценовую политику девелопера. А при покупке квартиры для жизни помимо непосредственно проекта стоит оценить окружающий район с точки зрения экологии, инфраструктуры, удобства и транспортной доступности. Текущая динамика цен при этом не так важна. По мнению Елизаветы Севастьяновой, комфортными для проживания традиционно считаются центр Москвы, Западный, Юго-Западный, Северо-Западный и Северный административные округа. «Здесь расположены обжитые районы с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. На этих направлениях строится жилье бизнес- и премиум-класса. Например, мы сейчас строим несколько проектов бизнес-класса на юго-западном направлении: Ever – в Обручевском районе, Eniteo – на границе Академического, квартал на набережной Now – в Даниловском (ред. – административно район относится к ЮАО). Именно сюда стремятся покупатели, для которых важна экология района, наличие в пешей доступности парков и объектов социальной инфраструктуры».

Скоро метро

Стоит присмотреться к районам, где скоро появятся новые станции метро. В 2021 году планируется открытие 11 станций Большой кольцевой линии (БКЛ). Это станции «Зюзино», «Воронцовская», «Новаторская», «Проспект Вернадского», «Мичуринский проспект», «Аминьевская», «Давыдково», «Кунцевская», «Терехово», «Мневники» и «Народное ополчение» (последние две открыли в начале апреля). Некоторые из этих станций почти не влияют на цены, поскольку пересекаются с уже существующими станциями метро – это «Воронцовская» («Калужская»), «Проспект Вернадского», «Мичуринский проспект», «Кунцевская». Да и у остальных станций основной рост уже отыгран.

При покупке с инвестиционными целями лучше ориентироваться не на станции, которые появятся уже в этом году, а на перспективу пары лет. Это, например, новые станции на севере Люблинско-Дмитровской линии до района Северный. Их обещают открыть в 2022 году. Это должно повысить цены на жилье в таких районах, как Северный и Лианозово, где пока нет подземки.

Кроме того, перспективными выглядят районы Новой Москвы, куда дотянется Троицкая линия метро (Ватутинки, Троицк). Правда, это перспектива после 2023 года, точных дат открытия пока не называлось (см. «Где купить квартиру в Новой Москве»). А вот с районами Новой Москвы, где уже есть метро, стоит быть аккуратнее, если покупка планируется с инвестиционными целями. Дело в том, что цены в Новой Москве в принципе выросли очень сильно и рынок выглядит перегретым (см. «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»). За 2020 год цены здесь выросли на 17,7%, а в первом квартале 2021 года – на 5,2%, что заметно превышает динамику цен в «старой» Москве (на 3,7% за квартал). При этом Новомосковский округ, где многие районы уже охвачены метрополитеном, подорожал сильнее, чем Троицкий – на 5,3% против 4%.

То есть в целом разница при покупке в инвестиционных целях и «для себя», в первую очередь, состоит в том, что для жизни стоит ориентировать на текущее состояние района, а для вложения средств лучше смотреть на грядущие изменения.