Новостройки: сделки трейд ин, рассрочки и субсидированные ипотечные ставки

Не каждый покупатель квартиры в новостройке способен выложить из кармана полную сумму денег сразу. Поэтому застройщики применяют различные стимулирующие инструменты, которые в какой-то степени облегчают покупателю его задачу. Редакция «Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU» расскажет о наиболее популярных способах покупки новой квартиры и о том, в каких жилых комплексах можно приобрести квадратные метры с помощью сделки «трейд ин», рассрочек и ипотечного кредита со «ставкой от застройщика».

«Трейд ин»: меняем старое на новое

Сделка трейд ин – это по сути обмен своей старой квартиры на новую, в строящемся жилом комплексе. Многие покупатели делают практически то же самое: самостоятельно или через риелторов продают имеющуюся квартиру, а вырученные деньги вкладывают в новостройку. Но, понятно, дело это хлопотное, нервное, а главное - пока жилье продается, может «уплыть» хороший вариант в новостройке. Поэтому застройщик, практикующий «трейд ин», предлагает не ходить по риелторским компаниям, не мучиться с поиском покупателя, а «отдать» квартиру ему и получить взамен, доплатив недостающую сумму, новую. Для этого застройщик заключает договор с агентством недвижимости или создает свое подразделение, которое будет этим заниматься.

Сделку «трейд ин» можно совместить с ипотечным кредитом, который зачастую оказывается небольшим. «Трейд ин» подходит клиентам, располагающим «лишней» квартирой, например, полученной по наследству, хотя немало и покупателей, которые «вкладывают» в покупку новостройки единственное жилье.

Но, конечно, надо иметь представление о плюсах и минусах подобных операций с недвижимостью. Сначала о хорошем. Покупатели экономят время и нервы, получают юридическое сопровождение. Клиентам нравится, что для них эта услуга работает в режиме «одного окна», отмечают в агентстве недвижимости «Азбука Жилья».

Важный момент (и несомненный плюс) в том, что покупатели могут не только забронировать понравившийся вариант в новостройке, но и зафиксировать его стоимость на время, пока продается старая квартира.

Минус, с точки зрения Наталии Кузнецовой, генерального директор агентства недвижимости «Бон Тон», - это ограниченные сроки реализации вторичной квартиры - 2-3 месяца. За это время довольно сложно реализовать квартиру выгодно. Если квартиру покупателя не успели продать в обозначенные сроки и он не вышел на сделку по покупке новостройки, то бронь на квартиру продлевается, но уже по текущим ценам. Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), обращает внимание на то, что за бронь клиентам тоже приходится платить.

Надо также понимать, что старую квартиру клиента застройщики (или их агенты) продают с дисконтом до 10%, и даже больше. Также клиента могут попросить заплатить комиссию – 2-3%. Пока продается единственная старая квартира, надо где-то жить. А значит, скорее всего, придется снимать жилье. И это тоже необходимо учитывать.

Но это общая картина. На самом деле условия компаний различаются, и если поискать, то можно найти наиболее подходящий вариант сделки «трейд ин».

По словам Сергея Елисеева, руководителя отдела специальных проектов ГК «Инград», клиент компании не несет дополнительных расходов, связанных с реализацией вторичной недвижимости, и даже имеет возможность проживать в своей квартире вплоть до получения ключей от новой. Ему гарантируется юридическая чистота сделки и полное отсутствие затрат на всех этапах.

В рамках программы «Trade-in от Ingrad» есть несколько сценариев выкупа квартиры. Первый – это зачет (выкуп) без проживания, то есть компания выкупает его квартиру «по рынку» или по максимально приближенной к рыночной цене. Второй – это зачет с дисконтом, размер которого варьируется от 5 до 15%, в зависимости от договоренностей с клиентом. Покупатель выбирает наиболее удобный для него вариант. «Он может жить в этой квартире безвозмездно, до момента получения ключей в новостройке, либо проживать там, оплачивая аренду по рыночной ставке, либо арендовать свое старое жилье «ниже рынка», - объясняет Сергей Елисеев. Программа «трейд ин» доступна в любом проекте компании, например, в ЖК «Одинград», «Одинград. Семейный квартал», «Новое Медведково», RiverSky, TopHills.

Недавно, с помощью программы «Trade-in от Ingrad» две семьи, каждая из двух человек (молодожены и родители одного из супругов) переехали из двух 2-комнатных квартир в Одинцово в две 3-комнатные в Москве, в ЖК «КутузовGRAD II», в одном корпусе. Клиентам был предложен выкуп с проживанием. (Родители сомневались, что получится жить в своей квартире до получения ключей в новостройке). В итоге единовременно провели две сделки с ипотекой. Одна «трешка» (около 66 кв. м) стоила 12,7 млн рублей, вторая (такого же размера) – 12,96 млн рублей. Семьи взяли два ипотечных кредита - 6,2 млн руб. в МКБ (с господдержкой 5,9%, срок 360 мес.) и 1,5 млн руб. в «Дом.рф» (с господдержкой 6,5%, срок 36 мес.). В своих старых одинцовских квартирах покупатели могут проживать до 31.12.2022 года.

В ГК ФСК практикуется два вида подобных сделок. Эта «классическая» схема, когда жилье собственника выкупается, но в то же время клиент не обязан покупать новую квартиру у компании. «Мы выкупаем недвижимость с дисконтом примерно в 7-10% и реализуем его своими силами», - комментируют в компании.

Кроме этого, действует предложение по «взаимозачету». По этой программе заключается агентский договор, по которому компания обязуется реализовать недвижимость в течение трех месяцев и полученные средства идут в зачет новой квартиры. Бонусом к «взаимозачету» покупателю дается дополнительная скидка в 1% на новую квартиру. Приобрести квартиру по «трейд ину» и взаимозачету можно во всех проектах ГК ФСК.

Агентство недвижимости «Азбука жилья» с 2016 года работает по программам «трейд-ин» с ведущими застройщиками - Level Group, «Группа ЛСР», «Донстрой», «Самолет Девелопмент», «Эталон», «Пионер», «Инград». Например, в ЖК «Каширка Like» (СЗ «Оптимум-Инвест») в районе Москворечье-Сабурово забронировать квартиру можно с фиксированием стоимости сроком до двух месяцев. Риелторы подбирают и бронируют квартиру в новостройке, затем оценивают квартиру клиента для продажи, согласовывают стоимость. Клиент заключает договор с агентством, а также договор на приобретение новой квартиры. После продажи старого жилья оплачивается договор на новую квартиру.

Среди проектов, где доступна услуга «трейд ин», Надежда Коркка («Метриум») называет «Квартал 21/19» («ВекторСтройФинанс»). Студия площадью 21 кв. м стоит в этом ЖК 8,6 млн рублей. Бронь действует месяц – это время, которое потребуется для продажи «старой» квартиры. Как предупреждает эксперт, чтобы лот не купили и не увеличилась его цена, придется заплатить 70 тыс. рублей. Правда, делается это после подписания договора долевого участия или регистрации сделки.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», приводит в пример ЖК «Аквилон Beside» от группы «Аквилон». Выбранная квартира с фиксацией цены бронируется на 45 календарных дней под продажу вторичного жилья. И при необходимости бронирование может быть продлено на такой же срок, но ценой по новому прайсу. Также по trade in можно купить квартиру в ЖК от компании «Анлантик» «Прайм Тайм» (45 дней).

Нельзя сказать, что сделка «трейд ин» очень распространена. По данным «Метриум», на рынке новостроек Москвы в конце 2020 года было представлено 111 жилых комплексов (всего в Москве, по данным IRN.RU, их 627), где реализуется эта схема. Большая часть проектов относятся к комфортклассу – 61%, на бизнес-класс приходится 29%. Но доля «трейд ин», по наблюдениям экспертов, растет. «За 2018 год доля таких сделок на рынке новостроек московского региона выросла с 2 до 6%, по итогам 2019-го доля составила 12%, в 2020 г. - 15%. Мы прогнозируем, что в ближайшие два года доля сделок по «трейд ин» в столичном регионе может достигнуть 20-25% от общего количества сделок по новостройкам», - говорит Сергей Елисеев (ГК «Инград»). Причина в том, что, несмотря на недавний «ипотечный взрыв», люди хотели бы поменьше залезать в долги банкам, так как какого-то улучшения положения с доходами населения не предвидится.

Рассрочки: больше взнос – лучше условия

Рассрочки иногда называют альтернативой ипотеке, они рассчитаны на людей, которые готовы быстро рассчитаться с застройщиком, теоретически располагают необходимыми для покупки квартиры деньгами, но на момент сделки им не хватает какой-то суммы, которая должна скоро «материализоваться». Это может быть выручка от продажи жилья, премия, доход от бизнеса, то есть поступления, которые не заставят себя долго ждать. Поэтому ипотека им особенно не нужна.

Рассрочка широко распространена на рынке первичного жилья Москвы, по данным «Метриум», эта услуга предоставляется при покупке 93,6% экспонируемых лотов. Рассрочки бывают процентные, беспроцентные, краткосрочные и долгосрочные, и, как правило, «срок их действия ограничен сроком ввода в эксплуатацию. Всё зависит от подхода застройщика к финансовой модели проекта и рискам», - говорит Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград».

Обычно рассрочки предоставляются при условии первоначального взноса от 30% до 50%, но бывает и больше, на 6-18 месяцев, деньги вносятся равными платежами. Чем больше первоначальный взнос – тем лучше условия предложит застройщик. «Беспроцентные рассрочки, как правило, предоставляются на короткий срок – до полугода и требуют внушительного первого взноса – обычно от 50 до 70% от стоимости квартиры. Впрочем, бывают и исключения – рассрочки до конца строительства. Подобные программы обычно запускаются на этапе активной стройки, поэтому срок получается в среднем до 1-1,5 года. Также существуют и рассрочки с начислением процентов на остаток платежа. Они требуют гораздо меньшего первого взноса, обычно от 10-20% от суммы покупки и выдаются на более долгий срок, до нескольких лет», - разъясняет Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). Вот, например, как по данным «Бон Тон» может выглядеть соотношение первоначального взноса, срока и процентов:

По словам Вячеслава Приймака (ГК «Инград») компания предоставляет рассрочку на срок от 12 месяцев, первоначальный взнос требуется от 30%. Рассрочка предоставляется в жилых комплексах Foriver, RiverSky, TopHILLS, «КутузовGRAD II», «Преображение», «Новое Медведково», «Новое Пушкино».

ГК ФСК дает беспроцентную рассрочку до конца строительства при первоначальном взносе не менее 70%. Платить можно как ежемесячно, так и ежеквартально. Скидки при рассрочке не предоставляются.

Кроме того, в ГК ФСК действует предложение «Купи сейчас - плати потом». Эта рассрочка позволяет внести первоначальный взнос от 15% во время оформления сделки, а второй платеж (за счет своих средств или с привлечением ипотечного займа) совершить только за 4 месяца до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Это предложение популярно у покупателей в ЖК на ранней стадии готовности, отмечают в компании. Оно позволяет взять ипотеку позже и начать выплачивать кредит только ближе к сроку сдачи дома. Подходит тем, кто хочет накопить на ремонт, пока квартира строится, или для тех, кто снимает жилье и вкладывается в покупку своей квартиры, не имея возможности платить сразу и за аренду, и за ипотеку одновременно.

Акция действует при покупке квартир в объектах, которые реализуются с использованием эскроу-счетов. Это ЖК Sydney City, ЖК «Архитектор», ЖК «Режиссер», ЖК «Датский квартал», ЖК «Римский», ЖК «Настроение».

Широкая линейка программ рассрочек, как беспроцентных, так и с начислением процентов на остаток и различным первоначальным взносом (от 10%), предлагается в проектах компании «Аквилон», приводит пример Надежда Коркка. Это «Аквилон Beside», «Аквилон Митино», «Аквилон Park». В ЖК «Метрополия» от MR Group можно воспользоваться беспроцентными рассрочками на срок от 6 до 9 месяцев с различными вариантами платежей (единоразовый, поквартальный, ежемесячный). Либо сроком до 18 месяцев под 12% годовых на остаток платежа.

Среди других жилых комплексов, где можно купить квартиру в рассрочку, эксперты называют ЖК D1. Там требуется первоначальный взнос, равный половине стоимости квартиры. Рассрочка действует до конца мая 2021 года.

Субсидируемые ставки: творческий подход

Субсидируемая ставка «от застройщика» - довольно популярный инструмент последних лет, призванный стимулировать ипотечных покупателей. Выглядит этот продукт привлекательно: объявляется ставка по ипотечному кредиту, сниженная на несколько пунктов, порой почти до нуля. Застройщик это делает за свой счет, компенсируя банку «потерянные» проценты. Субсидированная ставка встречается и в стандартных программах банка, и в программах с господдержкой.

В компании Lexion Development выделяют два вида субсидируемой ипотеки. Первый, когда льготная ставка под низкий процент, который может составлять 0,1%, действует только год-два. После ставка автоматически повышается до рыночной, если не больше. Второй - когда низкая ставка действует весь срок кредитования. Это явление нечастое, по данным «Метриум», сейчас на рынке массового первичного жилья представлено 33 жилых комплекса, квартиры в которых продаются в ипотеку под 4,6% годовых. Всего экспонируется 437 таких лотов, это 3,3% предложения. Субсидированный кредит выдают на срок до 30 лет ВТБ и «Альфа-Банк».

В целом, экономия на субсидируемой ставке сравнима с той, что покупатель получает от среднерыночной скидки. Поэтому прежде покупателю приходилось выбирать: либо купить квартиру со скидкой, либо с субсидируемой ставкой от застройщика. Но, как замечает Надежда Коркка («Метриум»), сегодня девелоперы зачастую предоставляют покупателям и то, и другое. Правда, добавим от себя, скидка эта небольшая – около 1%.

При выгодных ипотечных условиях застройщик может поставить клиента в довольно жесткие рамки. Так, Наталия Кузнецова («Бон Тон») приводит в пример программу, где предлагается ставка под 2,99% годовых. Застройщик предупреждает, что стоимость недвижимости при одобрении субсидированной ипотеки с господдержкой увеличится на 7-9%. И первоначальный взнос должен быть не менее 50%, иначе стоимость квартиры также возрастет на 4%.

Представители компаний, опрошенные IRN.RU, поделились информацией о своих программах субсидируемой ипотеки. ГК «Инград», также как и другие застройщики, предлагает сниженную практически до 0 ставку на первый год или чуть менее сниженную ставку на весь срок кредита. Практически во всех жилых кварталах ГК «Инград» можно приобрести квартиру по программам субсидирования ставки. Например, в ЖК «Одинград» при покупке трехкомнатной квартиры (79 кв. м) ценой 9,7 млн рублей при первоначальном взносе 20% (1,95 млн руб.) и сроке 20 лет ежемесячный платеж в стандартном варианте (ставка 6,5%) составит чуть более 57 тыс. рублей в месяц. При использовании субсидированной ипотеки по ставке 4,49% на весь срок платеж будет 49 тыс. рублей в месяц, что на 8 тыс. рублей меньше. «При расчете экономии в переплате за весь срок получаем 1,9 млн рублей», - комментирует Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград».

Как сообщает пресс-служба компании «Донстрой», девелопер субсидировал до 0,1% ставку по стандартной ипотечной программе от банка ВТБ на первый год кредитования. Воспользоваться субсидированной ипотекой можно во всех проектах компании, среди который - жилые кварталы «Событие» и «Символ», «Сердце Столицы» и «Огни». Также на покупку квартир в комплексах распространяется «Семейная ипотека» и можно использовать материнский капитал.

Компания Lexion Development анонсировала совместную с Росбанком программу в новомосковском жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк». Первый корпус комплекса сдается в эксплуатацию, и дольщики к весне этого года получат ключи. На все квартиры без исключения, которые остались в продаже у застройщика в первых двух корпусах комплекса – домах Д1 и Д2 (всего их три), действует субсидированная ипотечная ставка в размере 2,49%. Ставка действительна на весь срок кредитования - до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос – 15%.

К примеру, двухкомнатная квартира, расположенная в первом корпусе ЖК «Румянцево-Парк», общей площадью 56,9 кв. м стоит 12 973 200 руб. От застройщика можно получить скидку в 1% от стоимости квартиры при звонке в офис продаж, даже если воспользоваться программой субсидирования ипотечной ставки.

Стоимость квартиры с учетом скидки составит уже 12 843 468 руб. При первоначальном взносе в размере 20% (2 568 693 руб.) и сроке кредита в 25 лет ежемесячный платеж составит 46 042 рубля, а переплата по кредиту за весь срок выйдет в 3 538 014 рубля.

Если использовать программу «ипотека с господдержкой-2020» со ставкой 6,49% без субсидии от застройщика, при аналогичном первоначальном взносе в размере 2 568 693 руб. и сроке кредита в 25 лет ежемесячный платеж составит уже 69 311 рубля, а переплата по кредиту - 10 518 772 рубля. То есть за тот же срок кредитования экономится сумма в размере 6 980 758 рубля.

ГК ФСК разрабатывает программы с банками Альфа-банк и «Дом.рф». По этим программам клиенты могут приобрести квартиры по ставке от 2,99% сроком до 30 лет. Кроме того, ГК ФСК совместно с министерством жилищной политики Московской области и «Дом.рф» разработали программу для молодых семей, у которых родился первенец после 01.01.2020. Они смогут приобрести квартиры по ставке 0,1% на весь срок кредитования (до 30 лет), в жилых комплексах компании на территории Московской области: в ЖК «Датский квартал», ЖК «Первый Лермонтовский», ЖК «Римский», ЖК «Сколковский», ЖК «Центр-2» и ЖК «Южная Битца».

Так, при покупке квартиры в ЖК «Датский квартал» по ипотеке 0,1% от «Дом.рф» стоимостью 6 250 530 рублей, ежемесячный платеж составит 14 981 рублей (что в два раза ниже стоимости аренды квартиры), а переплата за 30 лет по кредиту – всего 80 314 рублей.

Среди проектов, где квартиры продаются по ипотеке со сниженной ставкой, можно также назвать ЖК «Летний сад», «Фили Сити», «Зорге 9», iLove.

Резюме

Застройщики активно работают со своей аудиторией, развивая маркетинговые инструменты, привлекающие покупателей. Им это выгодно, единственный минус – приходится работать с более «длинными» деньгами. Агенты тоже не в накладе, например, по данным «Азбуки жилья», только «трейд-ин» в среднем увеличивает объем продаж на 10%. А сегодня, когда клиент, мягко говоря, не сильно богат и спрос на рынке новостроек спал, для компаний ценен каждый покупатель.