Где купить квартиру: спальные районы недалеко от центра

Районы на удалении 3-5 станций от кольца можно назвать оптимальными по соотношению комфорта, близости к центру и цен на жилье. Однако они сильно отличаются друг от друга по этим характеристикам. Некоторые спальные районы могут оказаться даже дороже более близких к центру локаций. В других цены сопоставимы с окраинами Москвы.

Средняя зона

Самой статусной локацией в Москве, как и в большинстве других мегаполисов, является центр. Однако позволить себе квартиру в ЦАО могут немногие. Особенно в новостройках, где миллион рублей за метр – вполне стандартная цена (см. «Новостройки центра Москвы: в продаже сотня жилых комплексов»). На вторичном рынке цены ниже, но все равно приемлемыми их смогут назвать лишь счастливчики с доходом в разы выше среднего по городу. Согласно рейтингу округов Москвы по стоимости жилья от IRN.RU, по итогам 2020 года средняя цена метра вторичных квартир в ЦАО составляла 332 700 рублей, что почти вдвое выше самого дешевого Юго-Восточного округа.

На другом ценовом полюсе находятся окраины Москвы. Здесь жилье куда доступнее, особенно за МКАД (см. «Где купить квартиру: комфортные и не очень окраины Москвы»). По уровню инфраструктуры окраины заметно «подтянулись» за последние годы. Но добираться до центра придется все равно долго, а облик окраин в основном формируют панельные дома советской эпохи и 1990-2000 годов, что нравится далеко не всем.

Даже если выбраться недалеко за границы центра – примерно в зону Третьего транспортного кольца и немного за ним – ценник становится более приемлемым (см. «Топ недооцененных районов рядом с центром Москвы»). Но в основном те, кто не хочет жить на дальних окраинах, но не может позволить себе жилье рядом с центром, рассматривают районы дальше 2-3 станций от Кольцевой ветки.

«С учетом того, что многие ветки метро сейчас простираются даже за МКАД и поездка туда из центра в один конец может легко занять 30-40 минут, то именно такое расположение можно назвать золотой серединой, - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». - Это уже не переоцененный центр, но и не окраина. Районы обеспечены метро и другими видами транспорта, при этом поездка в центр Москвы занимает не более 10-15 минут. Это, с одной стороны, давно сложившаяся «старая Москва» со всей необходимой инфраструктурой, и, с другой стороны, новые кварталы, которые появляются по мере освоения бывших промышленных территорий».

Запад и юго-запад: хорошо, но дорого

Юго-Западный и Западный округа входят в тройку лидеров по ценам на жилье. По данным IRN.RU, квадратный метр на вторичном рынке в конце 2020 года в этих округах стоил в среднем 232 900 и 225 800 руб. соответственно. Здесь сконцентрированы посольства, престижные вузы и исследовательские институты. В советские времена здесь строились парадные «сталинки», куда селили профессуру. В этих домах многие москвичи мечтают жить до сих пор.

Несмотря на высокие цены, эти направления очень востребованы среди покупателей. Так, все опрошенные эксперты назвали самым популярным на рынке новостроек районом Раменки – это один из самых дорогих районов за пределами ЦАО что на первичном, что на вторичном рынке. По ценам на вторичном рынке Раменки вместе с соседними Ломоносовским и Гагаринским районами занимают 15-ю строчку в рейтинге районов от IRN.RU. По итогам 2020 года метр на «вторичке» здесь стоил в среднем 278 100, что даже выше, чем в некоторых районах центра (например, у метро «Бауманская» квартиры стоили в среднем 247 800 рублей за метр).

По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, среди районов средней удаленности от центра Раменки занимают первое место по спросу на новостройки. В 2020 году здесь было продано 311 700 метров первичного жилья. Такая популярность района обусловлена не только его престижностью, но и большим ассортиментом: Раменки сейчас очень активно застраиваются. По данным компании «Бест-Новострой», сейчас в Раменках продаются квартиры в 13 проектах, а, например, в 2017 году их было всего 6. «Большая часть предложения относится к бизнес-классу – 74% в 7 проектах, к премиум-классу – 26% в 4 проектах. Почти 96% предложения представлены квартирами», - отмечает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Средневзвешенная цена метра в бизнес-классе составляет 330 000 рублей при средней цене квартиры 27 млн рублей. В премиум-классе метр стоит в среднем 725 000 рублей при средней цене лота 118 млн.

Еще один популярный западный район – Филевский парк. По ценам на вторичном рынке в 2020 году район лишь немного уступил Раменкам – он занял 16-ю строчку среди всех районов Москвы с показателем 249 100 рублей за квадратный метр. По спросу на новостройки Филевский парк занимает 6-е место среди районов на средней удаленности от центра, по данным Est-a-Tet. «Довольно большую часть территории района занимает непосредственно Филевский парк, а кроме того, отличной экологией и обособленностью отличается Филевская пойма. Соседство с Москвой-рекой также обеспечивает прекрасные видовые характеристики и возможности для прогулок, - говорит Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). - Проектов здесь реализуется немного («Фили Сити», «Береговой», «Западный порт»), но все они показали отличную инвестиционную привлекательность – рост цен от 46% до 99% со старта продаж! Сейчас цены в проектах варьируются от минимальных 10,9 млн руб. («Западный порт») до максимальных 55,2 млн руб. («Фили Сити»)».

Северо-запад и север: середина рынка

Северные и северо-западные районы можно назвать серединой рынка, цены в них находятся примерно на среднемосковском уровне. Так, по данным рейтинга районов по стоимости жилья от IRN.RU, в СЗАО метр на вторичном рынке стоит в среднем 209 800 рублей, в САО – 204 300 рублей. А общий индекс цен на недвижимость в Москве по итогам 2020 года составил 207 461 рубль.

На рынке новостроек самыми востребованными районами в этой локации стали активно застраиваемые Хорошево-Мневники и Хорошевский. По данным Est-a-Tet, они занимают 3-е и 5-е места по спросу на новостройки среди районов «среднего пояса». За 2020 год в них было продано 210 400 и 98 400 кв. м первичного жилья соответственно. Также весьма популярным является Щукино, этот район занимает 9-ю строчку с показателем 48 200 кв. м проданных новостроек.

«Эти районы примечательны отличным расположением недалеко от центра Москвы, соседством с крупными зелеными массивами и парками, выходом к Москве-реке. Также здесь хорошо развит транспорт: станции метро и МЦК, а скоро ожидается открытие станции Большой кольцевой линии метро «Карамышевская», - отмечает Ирина Доброхотова. По словам эксперта, в Щукино и Хорошево-Мневниках сейчас строится 37 жилых корпусов в рамках 12 различных проектов. Разброс цен – от 8,2 млн рублей («Level Причальный») до 69,6 млн рублей («Дом Серебряный бор»).

Восточные и южные районы: демократичное жилье

Из-за заводского прошлого районы на востоке и юге Москвы считаются менее престижными. Большое количество производств неблагоприятно влияло как на экологию, так и на социальный состав многих районов. Но благодаря редевелопменту промзон этот фактор постепенно отходит на второй план. Сейчас районы на востоке и юге Москвы можно считать оптимальными для тех, кто не готов переплачивать за некий эфемерный престиж, но хочет жить в комфортном спальном районе недалеко от центра.

Перемены в отношении людей к этому фактору уже можно проследить по ценам на жилье. Так, по результатам 2020 года вторичные квартиры в Восточном и Южном округах оказались дороже, чем в СВАО, который считается менее промышленным (188 300, 187 700 и 182 500 рублей соответственно). А вот ЮВАО все еще сохраняет статус самого дешевого округа Москвы внутри МКАД со средней ценой 175 900 рублей за кв. м.

На рынке новостроек в 2020 году был востребован Даниловский район, который занял вторую строчку в рейтинге районов на средней удаленности от центра по продажам первичного жилья (225 200 кв. м, по данным Est-a-Tet). По словам Наталии Кузнецовой (АН «Бон Тон»), в районе сейчас продаются квартиры в 13 проектах, из которых 94% относится к бизнес-классу.

Внутри Третьего транспортного кольца – к северу от Тульской и Автозаводской – цены выше, поскольку это почти центр. По мнению Ирины Доброхотовой, комфортным «спальником» можно назвать скорее локацию вокруг метро «Технопарк»: «Стоит обратить внимание на этот район, а именно – на полуостров, граничащий с бывшей территорией ЗИЛа и акваторией Москвы-реки. Сейчас здесь реализуется три проекта, а в перспективе появится еще как минимум 2 новостройки с отличной инвестиционной составляющей. В текущем предложении цены варьируются между 7,7 млн рублей (апартаменты «Yes Технопарк») и 51,4 млн рублей («Now. Кварталы на набережной»). Со старта продаж цены в проектах с квартирами выросли на 45%».

На востоке популярным районом для покупки новостройки в последние годы стал Лефортово – в основном благодаря крупному кварталу редевелопмента «Символ». Как и в случае с Даниловским районом, ту часть Лефортово, что находится внутри ТТК ближе к метро «Римская», сложно назвать «спальником». Причем не только благодаря близости к центру, но и исторической ценности района. А вот ближе к метро «Авиамоторная» сформировался интересный спальный район со смешанной застройкой – конструктивистские и сталинские дома, советская панель и современные новостройки.

«За последнее время транспортная инфраструктура района значительно изменилась: теперь здесь появились 2 новых станции метро Некрасовской ветки («Авиамоторная» и «Лефортово»), есть пересадка на МЦК «Андроновка», МЦД2, а в будущем будут пересадки еще на 2 линии МЦД, - рассказывает Ирина Доброхотова. - После того, как Большое кольцо метро будет достроено (по плану это произойдет в 2022 году), станции «Лефортово» и «Авиамоторная» станут частью БКЛ. Бурное развитие транспорта повышает спрос на недвижимость в этом районе. Сейчас здесь реализуется 5 ЖК с ценами от 7,3 млн рублей («Красноказарменная, 15») до 35,9 млн рублей («Геометрия»). В районе находится как минимум 8 перспективных площадок, поэтому здесь будет хороший выбор ликвидного жилья».

Еще один удачный и востребованный район на Востоке – Богородское. Формально здесь находится конечная станция Сокольнической линии – «Бульвар Рокоссовского». Но на самом деле это всего 5 станций от Кольцевой ветки, район начинает всего в 3 км от ТТК. Помимо метро, здесь проходит МЦК и развит наземный транспорт – трамваи. С трех сторон район окружен зелеными зонами – Лосиный остров, парк «Сокольники». При этом цены на вторичном рынке по итогам 2020 года здесь составили 192 200 рублей за метр – на 7,4% ниже среднемосковского уровня. По данным Est-a-Tet, в прошлом году здесь было продано 70 500 кв. м в новостройках. По этому показателю район находится на 7-м месте среди тех, что расположены на средней удаленности от центра. По данным базы недвижимости IRN.RU, здесь расположены 4 проекта с квартирами от 5,9 млн («Талисман на Рокоссовского») до 29,9 млн рублей («Большая семерка»).

В целом районы на среднем удалении от центра очень разнообразны. Те, кто хочет жить в престижной локации и не сильно ограничен в бюджете, может присмотреться к западным и юго-западным районам. Если важнее сэкономить, лучше выбирать среди новостроек юга и востока Москвы.