«Я не вкладываю деньги в депозиты, а все инвестирую в бизнес»

Трансстройинвест – многопрофильная компания, которая строит все, от аэродромов и трубопроводов до офисов и жилых комплексов. Как так получилось, зачем инвестировать в проекты с доходностью меньше, чем у депозитов, и почему апартаменты по 2 млн руб. за метр сейчас никто не купит – даже если они расположены прямо напротив Кремля, в интервью IRN.RU рассказал председатель совета директоров и основатель компании «Трансстройинвест» Алексей Фоменко.

«Трансстройинвест» инвестирует во все сегменты рынка недвижимости и строит инфраструктурные объекты по госзаказу. С чем связана столь широкая дифференциация вашего бизнеса?

Так эволюционно сложилось, по стечению обстоятельств появляются предложения, объекты… Как, например, с Крымом получилось. Мы вышли туда на один проект, начали строительство, создали рабочие места, производственные мощности. Для того чтобы после завершения проекта все это не закрывать, людей не увольнять, двигаемся дальше и открываем другие направления.

Мне все направления интересны, от медицины до сельского хозяйства. Я никогда не хотел ограничиваться только строительством. Сначала были дороги, я в этом сегменте создал бизнес как систему, чтобы мои сотрудники могли самостоятельно работать, брать и выполнять заказы. Потом появилось жилье, специальные объекты - аэродромы, аэровокзальные комплексы, инженерные сети. В Крыму сейчас будем заниматься переносом и созданием на Южном берегу очистных сооружений, потому что сегодня все в море сбрасывается. Мы с 2014-го года там работаем и считаем, что территория Республики Крым - это территория Российской Федерации. Это регион с уникальной природой. И надо задумываться о будущем поколении - где оно будет жить? Если будем продолжать в море гадить и вырубать леса, то наши внуки просто не родятся. Для меня это даже не просто бизнес, а в определенной степени вопрос чести и вызов.

Но, наверное, вы и прибыль со своих проектов получаете, «Трансстройинвест» все-таки не благотворительная организация.

Конечно, мы не альтруисты. Мы деньги не печатаем, мы их очень тяжело зарабатываем. И стараемся очень рационально использовать наши ресурсы. Очень внимательно подходим к вопросу инвестиций. Но есть и объекты социальные, в которые приходится собственные деньги вкладывать.

Какие у вас сейчас приоритеты в плане направлений бизнеса, географии?

Москва, Санкт-Петербург и Крым – три основных, якорных региона, в которых очень плотно работаем. Москва - это не только строительство жилья, мы хотим создать здесь несколько гостиниц, построить бизнес-центры с комплексом услуг по принципу «все включено», когда в одном здании можно получить все необходимое: от медпомощи до покушать и заняться спортом. Например, в нашем бизнес-центре «ЛА-5» мы бесплатно отдали городу 1,5 тыс. кв. м под размещение МФЦ, где можно быстро решить вопросы с документами. Также здесь есть нотариус, кафе, фитнес-центр. Скоро откроется стоматология.

По вашим оценкам, как дополнительные услуги влияют на арендную ставку и ликвидность помещений в БЦ?

Никак. Какая у нас была изначально определена экономическая ставка аренды, такой она и осталась. Просто мы понимаем, что даже ту арендную ставку, которая есть на сегодняшний день на рынке, надо обслуживать.

Жилье вы строите в Москве и в Крыму. С Москвой все понятно - богатый по российским меркам регион, метр дорогой, спрос относительно высокий. А Крым почему? Местное население не самое состоятельное, инфраструктура только развивается. Плюс санкции.

Санкции никак не влияют, потому что меня с заграницей ничего не связывает и связывать никогда не будет. Знаете, не очень патриотично российским компаниям отказываться от работы в Крыму. Это по идеологии даже неправильно.

А по деньгам? Цель любого бизнеса – максимизация прибыли.

Там тоже можно зарабатывать. Не как в Москве, конечно, но можно.

Какова маржинальность ваших крымских проектов?

7%.

Этот как деньги на депозит положить.

Да.

И все равно строите.

Да.

Исключительно из патриотических соображений?

Я считаю, что если каждый гражданин Российской Федерации будет думать только о своем личном благосостоянии, России через определенное количество времени просто не станет. Крым всегда был исконной территорией России. И если такие, как мы, не будем строить в Крыму – ни соцобъекты, ни жилье, ни все остальное, он так и будет отсталым, непривлекательным регионом.

Нас всячески пытаются задавить, чтобы мы под определенные силы западные легли. Ну хватит уже. Мы и это переживем. Уверен, что санкции по Крыму отменят. И когда это произойдёт, многие предприниматели захотят зайти на этот рынок, но он уже будет занят теми, кто считают себя патриотами и не боятся проблем со стороны иноземных товарищей.

А откуда вы деньги берете на свои проекты?

А я не вкладываю деньги в депозиты, я все инвестирую в бизнес.

И с 7-процентной прибылью у вас есть средства на масштабную экспансию?

7% здесь, там 3%, 10-15% тут. Вот и совокупность.

А какой у вас самый прибыльный бизнес?

Строительство жилья в Москве.

Апарт-комплекс «Софийский»?

Да.

Как вам досталась такая шикарная площадка? Первый проект в «старой» Москве – и сразу напротив Кремля. Девелоперы о таком всю жизнь мечтают.

Мы для Российской Федерации построили определённое количество объектов. И в рамках инвестконтракта получили участок, где сейчас стоит ЖК «Софийский».

Шикарная площадка - слишком сильно сказано. Площадка, конечно, хорошая, но прибыль с нее мы начнем получать, наверное, через год.

И какую планируете?

Если все удачно сложится, то процентов 12%.

Годовых?

Нет, за весь срок реализации. Почему многие коммерсанты не связываются с такими инвестпроектами? Потому что Росимущество очень хорошо считает. Девелоперам легче купить участок, построить и продать, а когда завязываются две-три стороны и при этом есть определенные, достаточно высокие требования к объектам, то возникает вопрос – а зачем это? Лучше пойдем, пятиэтажечку построим.

Скорее 17-этажечку.

Да. Для меня бизнес – бизнесом, но любой проект, направление деятельности – это вызов. Наверное, я из разряда людей, которые не могут долго сидеть на одном месте. Например, три года назад я решил, что сделаю в Смоленской области самый крупный мараловый комплекс. И сделал.

Давайте вернемся к «Софийскому». На старте продаж метр в «Софийском» стоил от 400 тыс., после ввода в эксплуатацию – от 540 тыс. руб. Почему так дешево? Средняя цена элитных проектов – свыше 1 млн руб. за кв. м.

Вы называете минимальные стартовые цифры на определенные лоты, а средняя стоимость квадратного метра в «Софийском» сейчас превышает 700 тыс. руб. Можно, конечно, по миллиону выставить, но тогда будем продавать еще лет пять-десять, а не полтора-два года. Люди теперь очень рационально используют свои личные средства. Это в 2008 г. можно было и 2 млн за кв. м требовать, и все равно бы купили прямо на котловане.

Ваши соседи-конкуренты как раз по 2 млн и продают.

Вот у них никто и не купит сейчас. А в 2008-м бы купили. Надо совсем уж эксклюзив делать, чтобы продавать по таким ценам. Мне предлагали достаточно высокие цены поставить, потому что место действительно уникальное и сам объект получился в моем понимании более чем достойный. Но чем быстрее я «Софийский» продам, тем быстрее получу деньги и вложу их в следующий проект.

Я не сторонник работы с банками, всегда старюсь в большей степени использовать собственные средства. Потому что, сэкономив на банковских процентах, можно снизить себестоимость проекта.

И каково соотношение собственных и заемных средств в ваших проектах? Коммерческих, не инфраструктурных.

Обычно 60% собственных средств, 40% банковских.

В 2017 г. «Трансстройинвест» анонсировал строительство крупного проекта в Новой Москве, в 12 км от МКАД по Боровскому шоссе – «Постниково». Там на 40 га компания планировала возвести 266 000 кв. м жилья. Что происходит с этим проектом сейчас? Даже на официальном сайте компании о нем информации нет.

По «Постниково» сейчас получаем ряд заключений. Задержка связана с тем, что были внесены кое-какие изменения в законодательство российское. Проект расположен на территории, прилегающей к аэропорту Внуково. Так что это Роспотребнадзор, это шумы, это высотные отметки. Сегодня находимся в стадии завершения согласования проекта и подготовки к началу реализации.

По эскроу будете продавать?

Да.

И как ощущения от обновленного 214-ФЗ?

Я считаю, что эскроу - это затягивание бизнеса в банк, который контролирует все. Хочет – даст (проектное финансирование – прим. ред.), не хочет - не даст. Помогут ли эскроу завершить строительство объекта? Нет. Потому что проблема сегодня не в строителях, которые начинают строить и бросают. Есть, конечно, жулики, но их минимальное количество. А проблема-то очень часто в том, что объект нельзя подключить к инженерным сетям. Ты оплачиваешь технические условия, а тебе ни воду, ни канализацию, ни тепло, ни электричество сети не подтягивают. И ничего ты с ними сделать не можешь.

Потому что они монополисты.

И не несут ответственности. Если бы за неисполнение обязательств по договорам они несли уголовную ответственность и их сажали в тюрьму, думаю, объектов с обманутыми дольщиками было бы гораздо меньше.

Яркий пример: девять лет назад в Марушкино построили три кирпичных 16-этажных дома, с окнами, с дверями, со всем остальным. Есть все технические условия. Ввели дома в эксплуатацию? Нет. Потому что воды и канализации до сих пор нет. Выполнили они (ресурсоснабжающие организации – прим. ред.) свои технические условия? Не выполнили. Понес кто-нибудь из них наказание? Нет. А застройщик понес.

Но это его бизнес-риски. Застройщик несет ответственность перед дольщиками, потому что именно он берет с них деньги за квартиры.

Но должна же быть еще ответственность третьих лиц. Почему-то мы все время несем ответственность за кого-то. Ответственность должен нести тот, кто нарушает. С меня же тоже берут деньги за электричество, за тепло. Я же плачу! Почему же они не делают то, что должны?

То есть, резюмируя, главная проблема строительного бизнеса в настоящее время – не реформа 214-ФЗ, не банки, не административные барьеры, а ресурсоснабжающие организации?

Да. Москва, например, с приходом Сергея Семёновича (Собянина, мэра Москвы – прим. ред.) очень активизировала стройку. Многим дала возможность начать строительство, нет монополиста сегодня. Если у тебя есть площадка, можешь спокойно прийти в департамент строительства, пройти регламент и начать строить. Город тебе еще и помогать будет, в том числе с ресурсоснабжающими организациями.

Расскажите о ваших перспективных проектах.

У нас разные направления работы. Есть площадка под строительство логистического центра класса А в Новой Москве. Есть несколько площадок по гостиницы. Небольшие, от 45 до 150 номеров, их будет порядка пяти на территории Москвы. Сегодня одну гостиницу мы уже проектируем, на Софийской набережной, это здание рядом с ЖК «Софийский». Одну гостиницу построим в Петербурге.

Еще четыре площадки мы рассматриваем под строительство бизнес-центра в Москве. То есть сначала какую-то одну из четырех выберем, построим, посмотрим, как это будет работать. Если все пойдет, то будем двигаться дальше.

Также у нас есть площадка под строительство логистического центра в Крыму. В следующем году запустим там производство собственных электромотоциклов, велосипедов, скутеров на электротяге. Поверьте, они будут намного лучше иностранных аналогов, у нас есть уникальные разработки по аккумуляторам. Электрокары для гольфполей уже производим.

А что за пять жилых проектов, которые вы запланировали в Москве?

ЖК на 190 000 кв. м, 320 000, 40 000, 16 000 и 28 000 кв. м, - не апартаменты, все с официальным жилым статусом. По всем площадкам уже прорабатываем техусловия и планируем вывести на рынок «старой» Москвы в 2020 г., помимо гостиницы и бизнес-центра. Один из этих проектов будет абсолютно уникальным.­

У вас уже есть уникальный «Софийский» – с видом на Кремль. Неужели теперь внутри собираетесь строить?

Кремль, конечно, - очень интересное место для девелопмента, но это памятник архитектуры, история, ее надо ценить и охранять.

Строить будете на банковские кредиты или за собственные средства?

Все компактные проекты и самый дорогой, который будет долго продаваться, - за собственные. А для строительства большого микрорайона привлечем кредит.

Микрорайон в промзоне планируете строить?

Нет.

Загадочно - большой проект в «старой» Москве и не на территории промзоны.

В конце ноября все расскажем и даже покажем.