Главная проблема загородного рынка – неадекватные девелоперы

Загородный рынок московского региона так долго и основательно находится в стагнации, что ему не повредит даже перевод индивидуального жилищного строительства на эскроу и проектное финансирование. То есть девелоперов поселков с подрядом реализация этого предложения Минстроя, конечно, добьет, считают участники рынка. Но не факт, что на «загородке» от этого что-то изменится – все равно новых проектов такого формата почти не появляется, а в большинстве из тех, что уже есть, мало что продается. И виноват в этом не Минстрой, а сами застройщики, которые продолжают вести бизнес так, как привыкли в середине 2000-х, когда продать можно было все, что угодно. И задорого.

УБП все больше, остального – все меньше

По данным компании Optiland, с начала 2019 г. подмосковный рынок пополнился 30 новыми поселками, среди которых только 4% запланировано под застройку дуплексами и коттеджами. Свежих проектов с таунхаусами и малоэтажными домами вообще не появилось – девелоперы решили не связываться с форматами, которые подпадают под кардинально измененный 214-ФЗ.

96% нового предложения в 2019 г. пришлось на участки без подряда (УБП). До конца года в этом сегменте появится еще как минимум пять новых поселков в разных ценовых категориях от компании «Земельный формат» (пять проектов эта компания уже вывела на рынок в 2019 г.). Новый клубный коттеджный поселок планирует анонсировать компания «KASKAD Недвижимость».

В прошлом году рынок к осени пополнился также примерно тремя десятками новых проектов, среди которых было пять поселков с таунхаусами или «малоэтажкой», но ни одного – с коттеджами.

На фоне снижения платежеспособности покупателей доля УБП и, соответственно, экономкласса последовательно увеличивается как минимум с 2014 г. Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», за пять лет доля новых проектов с застройкой в Подмосковье уменьшилась на 26 п.п., с 33% до 7%. Одновременно доля «эконома» выросла с 80% до 90%, а количество проектов комфорткласса сократилось более чем вдвое, с 16% до 7%.

По информации Optiland, в целом на подмосковном рынке в настоящее время экспонируется примерно 800 поселков – это около 52 000 лотов. Примерно 65% рынка составляют участки без подряда, по 15% - коттеджи и таунхаусы, около 5% - квартиры в малоэтажных домах (МЖД). 80% проектов представлено в экономклассе, 15% - в комфортклассе, по 3% приходится на бизнес и премиальный сегмент. «Инком» приводит похожие цифры: 73% УБП (проектов с коммуникациями и минимальной инфраструктурой не более 20%), 13% квартир в «малоэтажке», по 7% коттеджей и таунхаусов с дуплексами. Для сравнения: в докризисный период предложение с застройкой составляло порядка 80% рынка.

Вынужденный спрос

На первый взгляд, значительный перекос предложения в пользу УБП полностью отвечает потребностям покупателей и напрямую из них вытекает – только участки без подряда могут похвастаться значительным ростом продаж. Некоторые девелоперы УБП даже говорят об ажиотажном спросе на свою продукцию. Например, по предварительным оценкам Натальи Трошиной, эксперта по загородной недвижимости компании «Земельный формат», спрос на участки в поселках компании в текущем году увеличился на 15-20% по сравнению с 2018 г.

По данным Optiland, если в 2018 г. на объекты без застройки приходилось порядка 60% реализованного спроса от общего объема предложения, то в 2019 г. – уже 67%. В докризисные времена ситуация была противоположной: 50-60% спроса формировали лоты с застройкой, 40-50% - УБП.

В принципе, спрос на объекты с застройкой есть и сейчас, но на готовые, говорит директор по маркетингу компании Optiland Андрей Гайдуков. Например, в поселке «Кембридж» от Optiland, где продаются таунхаусы по договорам купли-продажи, спрос не падает: по словам Гайдукова, в 2018 и в 2019 г. там закрывали в среднем по 10 сделок ежемесячно. Но в общем объеме предложения с застройкой готовых к въезду проектов лишь 10%. 

У «Инкома» еще более пессимистичные данные: доля покупателей квартир в МЖД уменьшилась за год на 8 п.п., до 14%, таунхаусов и дуплексов – на 3 п.п., с 7 до 4%, спрос на коттеджи не изменился (их выбрали 6% клиентов), а доля реализованных участков без подряда возросла на 11 п.п., достигнув 76%.

Однако, по словам директора департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Архипова, на самом деле лишь 10% покупателей УБП изначально хотели приобрести именно земельный участок. Для остальных УБП – скорее вынужденное решение. 60% покупателей останавливаются на УБП, не найдя подходящий готовый дом, а 30% клиентов покупают участок потому, что не могут позволить себе коттедж или таунхаус.

По словам Натальи Трошиной, стоимость сотки земельного участка в организованном поселке в Подмосковье сегодня колеблется от 13 тыс. руб. в удаленных поселках экономкласса до 450 тыс. руб. в поселках класса «комфорт», расположенных не далее 30 км от МКАД. По данным «Инкома», в среднем участок без подряда обойдется в 2,9 млн руб., квартира в малоэтажном доме – в 4,7 млн, таунхаус – в 13,2 млн, а коттедж - 33,8 млн руб.

Из-за несоответствия цены качеству продукта четверть подмосковных загородных поселков подолгу стоят вообще без продаж, еще в трети покупатели есть, но очень мало. Таким образом, можно сказать, что доля неудачных проектов достигает сейчас 58%, говорит Дмитрий Таганов. В прошлом году было еще хуже – медленно или вообще не продавались около 70% проектов.

По оценке Андрея Гайдукова, директора по маркетингу компании Optiland, среди лотов с застройкой неликвидно больше половины. Среди проектов с УБК таковых значительно меньше – плохо продается менее 10% рынка земельных участков подмосковного региона. «В основном это касается поселков экономкласса, которые удалены от МКАД на 75-80 км», - уточняет Наталья Трошина.

В результате на загородном рынке сложилась парадоксальная ситуация. В связи с дефицитом нового предложения и вымыванием наиболее доступных по цене лотов в существующих проектах цены предложения в проектах с блокированной застройкой и коттеджами растут: стоимость таунхаусов увеличилась на 4%, коттеджей - на 6% по сравнению с 2018 г., подсчитали в «Инкоме». А средний чек сделки из-за недостатка платежеспособных покупателей падает. Коттедж сейчас в среднем продается за 20,1 млн руб., что на 7% меньше, чем в прошлом году. Таунхаус - за 12,5 млн руб., на 5% дешевле, чем годом ранее.

Цены на УБП и «малоэтажку» за аналогичный период упали в среднем на 11 и 22% - ухудшилось качество предложения, поясняет Дмитрий Таганов. В сделках квартиры в МЖД подешевели за год на 16% до 2,7 млн руб., а УБП – на 25%, до 1,3 млн.

О проблемах со спросом свидетельствует и распространенность скидок на рынке «загородки». «Мы ведем постоянный мониторинг конкурентоспособного предложения по отношению к нашим поселкам и заметили тот факт, что нет ни одного поселка (вне зависимости от сегмента), в котором не предлагаются определенные дисконты», - рассказывает Андрей Гайдуков. Дисконты на неликвидные лоты достигают 50-60%, однако и качественные варианты могут предлагать со скидками до 15-20%. Как правило, большую скидку можно получить на старте продаж и на последние лоты в закрывающемся проекте или же в построенной очереди строительства.

Резюмируем

На первичном загородном рынке в настоящее время сложился острый дефицит качественного и адекватно оцененного предложения, прежде всего готового, единодушны участники рынка. Проблема эта уходит корнями еще в докризисные годы.

«На растущем рынке в середине «нулевых», когда продавалось практически что угодно, а цена недвижимости в московском регионе росла сама по себе, сформировались абсолютно неадекватные ожидания девелоперов и инвесторов. Рынок не подавал своим профессиональным участникам правильных сигналов, не учил их скрупулезно изучать целевую аудиторию, повышать свой профессионализм. И вот, когда большинство рынков просто тряхнуло на год-полтора, этот сегмент практически замер, причем очень надолго. И сегодня проблемы все те же», - отмечает Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость».

В такой ситуации инициативу Минстроя по переводу строительства ИЖС на проектное финансирование и эскроу-счета – по примеру многоквартирных домов – вряд ли можно назвать своевременной. Скорее наоборот. «Мы уже убедились, что переход на эскроу затормозил развитие рынка таунхаусов, точно так же может случится и с ИЖС», - считает Андрей Гайдуков.

«Переход на эскроу приведет к серьезному ужесточению требований к застройщикам, которые загородные девелоперы просто не потянут, - уверен Дмитрий Таганов. - При этом активность покупателей на «загородке» сейчас весьма низкая, а их ценовая чувствительность очень высокая. При переходе на эскроу ценник проектов неизбежно возрастет из-за роста себестоимости строительства, а нынешнему клиенту достаточно удорожания на несколько процентов, чтобы отказаться от покупки».

И это не говоря уже о том, что в сегменте ИЖС отсутствует главная причина для перехода на эскроу – в отличие от многоквартирного жилья, в индивидуальном домостроении нет обманутых дольщиков, и проблема недостроя здесь, мягко говоря, не стоит так остро, подчеркивает Ольга Магилина.

Впрочем, и катастрофой переход на эсроу для «загородки» не станет. Просто потому, что сегмент ИЖС уже давно находится в упадке, и его доля весьма незначительна.

«На рынке загородной недвижимости сохраняются тенденции последних лет: засилье низкокачественных УБП, острая нехватка проектов с застройкой – особенно готовых, труднодоступная ипотека. Для изменения этой ситуации необходимы мощные экономические сдвиги, которые бы позволили девелоперам смелее выводить свои проекты, а покупателям – делать выбор и совершать сделку на комфортных условиях, в том числе с помощью ипотеки. К сожалению, пока таких перемен в нашей экономике не видно», - резюмирует Дмитрий Таганов.