Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом

Рекордный скачок числа ДДУ в июне, когда застройщики продавали квартиры самим себе, чтобы не переходить на эскроу, завершился резким спадом продаж в июле. Причем на рынке недосчитались не только «юриков», но и реальных покупателей – «физиков». Люди становятся все более чувствительными к уровню цен, рассказали IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.

Спрос

В июле Росреестр зарегистрировал на территории Москвы 5 652 договора долевого участия в строительстве жилья. По сравнению с рекордным июнем, когда было оформлено 11 677 ДДУ (на 43,9% больше, чем в мае), показатель упал сразу на 51,6%, а относительно июля прошлого года – на 10,6%. Правда, если брать только сделки с физическими лицами в «старой» Москве, динамика получится менее пугающей: количество сделок в июле относительно июня сократилось на 11%, а по сравнению с июлем 2018 г. – увеличилось на 14%, рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

И резкий взлет в июне, и падение в июле – в основном результат изменения законодательства о долевом строительстве. Поправки к 214-ФЗ, предполагающие перевод отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета, вступили в силу 1 июля 2019 г., но проекты, готовые на 10-30% и проданные на 10%, могут реализовываться по «старой», менее затратной схеме. Соответственно, в июне застройщики отчаянно пытались вскочить в последний вагон уходящей «долевки», продавая квартиры самим себе. Около половины всех зарегистрированных в июне ДДУ были куплены юридическими лицами. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в июне-июле 2019 года: спрос растет выборочно».)

«В июле такого большого количества сделок с юридическими лицами, как это было месяцем ранее, уже не было. Так как изменения в законодательстве вступили в силу 1 июля, не было смысла переводить квартиры таким образом», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

По мнению Марии Макаровой, замруководителя управления Росреестра по Москве, «июльский показатель не является внезапным падением спроса, а лишь отражает рыночную картину, которая, возможно, постепенно стабилизируется к концу года». (Об этом Макарова заявила, выступая на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли»).

А может, и не стабилизируется. Ведь количество ДДУ в июле упало не только в месячном, но и в годовом выражении. И дело не только в уходе с рынка юрлиц – количество реальных покупателей в московском регионе также сократилось. Например, число сделок по всем объектам, реализуемым «Азбукой Жилья» в Москве и Московской области, в июле 2019 г. уменьшилось на 39% по сравнению с предыдущим месяцем и на 60% - относительно июля 2018 г. Количество обращений в компанию в месячном выражении увеличилось на 33%, однако в годовом – снизилось на 30%.

Впрочем, продажи в июле обвалились не у всех. Например, в «Инкоме» в июле еще наблюдали остатки искусственно созданного в преддверии перехода на эскроу-счета ажиотажа, а падение спроса случилось в августе. Относительно июня 2019 г. и июля 2018-г. продажи в агентстве выросли в июле на 9,5% и 23% соответственно. Однако уже в первой половине августа число сделок сократилось на 50% относительно аналогичного периода июля и на 9% по сравнению с первой половиной августа 2018 г. «По нашим оценкам, в июне-июле спрос оказался вымыт на несколько месяцев вперед, что и подтверждают данные августа», - говорит Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Метриуме» и «Бон Тоне» настроены более оптимистично, надеясь, что благодаря завершению дачного сезона август в итоге окажется все же более удачным, чем июль. В АН «Бон Тон», например, в первой половине августа количество посещений и сделок выросло на 18% по сравнению с уровнем июля. Однако в годовом выражении спрос все равно ниже на 3%.

В целом, снижение спроса – закономерный результат ажиотажа, спровоцированного изменением ситуации на ипотечном рынке осенью 2018 г., а затем – информационной кампанией застройщиков в связи с изменением законодательства о долевом строительстве 1 июля 2019 г. Сначала люди побежали покупать квартиры, опасаясь дальнейшего подорожания ипотеки, потом – роста цен на сами квартиры. Все это не могло не привести к вымыванию будущего спроса. «Многие клиенты, изначально планировавшие приобретение жилья во второй половине года, сделали это до 1 июля, чтобы зафиксировать за собой старые цены», - отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, ажиотаж привел к уходу с рынка наиболее привлекательных предложений. Из-за этого часть покупателей сейчас откладывают сделки, ожидая появления новых проектов, добавляет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». А часть потенциальных клиентов первичного рынка, испугавшись эскроу-счетов, и вовсе переориентировались на «вторичку». Например, в агентстве недвижимости «PROобмен» «перебежчиков» 12,4%. К слову, 75% проектов в Москве, по данным Москомстройинвеста, на эскроу не перешли, но, видимо, далеко не все покупатели об этом знают…

Ипотека

Главная надежда застройщиков – это, конечно, снижение ставок по ипотеке. В условиях продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения ипотека стала единственным финансовым инструментом поддержки спроса. «Увы, в первой половине года ставки по ипотеке увеличивались, что привело к падению количества выданных ипотек по России на 13% относительно первого полугодия 2018 г. А последние четыре месяца (с марта по июнь) в каждом месяце фиксировалось меньше ипотек, чем за аналогичный период прошлого года. Максимально рынок просел в мае 2019 г. (-28%)», - напоминает Мария Литинецкая.

Летом, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ, начала дешеветь и ипотека. По данным риелторов, в июле банки кредитовали покупку новостроек в московском регионе под 9,5-10% годовых, тогда как еще в мае ставка существенно превышала 10%. Однако снижение ставок к всплеску покупательской активности на первичном рынке пока не привело. Скорее поспособствовало формированию отложенного спроса.

В «Инкоме» доля ипотечных сделок в июле 2019-го составила 37% - это на 25% меньше, чем в июне и на 18% меньше, чем в июле 2018 г. В агентстве «Бон Тон» процент ипотечных сделок увеличился по сравнению с июнем на 2,5 п.п., до 62%. Но по сравнению с июлем прошлого года показатель сократился на 12 п.п. В компании «Метриум» с ипотекой в июле было заключено 46% сделок – примерно столько же, сколько в I полугодии 2019 г. (47%).

«Потенциальные покупатели взяли паузу в связи с тем, что ЦБ понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 7,25% годовых. Соответственно, рынок застыл в ожидании снижения процентов по ипотеке», - объясняет Валерий Кочетков.

В принципе, Сбербанк, главный «законодатель моды» на рынке жилищного кредитования, в начале августа уже объявил о снижении ставок по ипотеке на очередные 0,5 п.п., что, как надеется Мария Литинецкая, обеспечит рост спроса на ипотеку.

Однако будет ли этого достаточно для восстановления спроса на новостройки – вопрос пока открытый.

Цены

Несмотря на обещания застройщиков, резкого роста цен после вступления в силу поправок к 214-ФЗ не наблюдается. Что неудивительно – подавляющее большинство проектов реализуется по прежней схеме. В массовом сегменте, по данным «Метриума», из 86 проектов только 10 полностью или частично перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу реализуемых по новым правилам квартир (1,7 тыс. лотов).

По итогам месяца средняя цена предложения в новостройках массового сегмента повысилась всего на 0,1 п.п. до 167 910 руб. за кв. м, подсчитали в «Метриуме». Если что-то и подорожало, то это экономкласс: «Азбука Жилья» сообщает о росте средней стоимости квартир в этом сегменте почти на 2% в июле. Бизнес-класс прибавил только 0,5%, а комфорт, на который приходится основной объем предложения, подешевел на 0,6%.

Динамика цен реальных сделок также оказалась разнонаправленной. По данным АН «Бон Тон», средняя стоимость покупки квартиры комфорткласса в «старой» Москве в июле составила 8,4 млн руб., что на 2,8% больше, чем месяц назад. Средняя площадь лота при этом не изменилась - 52 кв. м. В бизнес-классе средний чек сделки упал на 5,6%, до 20 млн руб., а площадь квартиры сократилась на 11,3%, до 92 кв. м.

Новостройки, перешедшие на работу со эскроу-счетами, в среднем все же дороже проектов, реализация которых продолжается по старым правилам, говорит Литинецкая. Средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с прежней схемой – 176 тыс. рублей. Однако здесь надо учитывать, что только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.

В годовом выражении изменения цен, конечно, более существенные. «Основной рост стоимости произошел заблаговременно еще в первом полугодии. Причем пересмотр прайса отчасти имел спекулятивный характер. Девелоперы, сохранившие старую схему реализации, фактически воспользовались сложившимся информационным фоном и подняли цены. Однако, как правило, это касалось только пула квартир, а не всего объема предложения», - отмечает Мария Литинецкая.

Средняя стоимость квартиры в июле на территории «старой» Москвы

Источник: «Азбука Жилья»

Примечательно, что бизнес-класс подешевел на 10% даже на фоне ажиотажа в связи с реформой «долевки».

Дальнейший рост стоимости квартир в обозримом будущем маловероятен – цены, похоже, уже уперлись в потолок. «Потребители отвечают отказом в случае удорожания ценового выбранных лотов. Особенно это касается малоформатных квартир - то есть однокомнатных вариантов и «евродвушек». На сегодняшний день становится все более понятно, что порог чувствительности потребителей к росту цен увеличился. У застройщиков остается меньше возможностей для подъема цен в своих проектах», - подчеркивает гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Более того, не исключен откат цены назад на фоне снижения спроса. О пересмотре прайсов речь вряд ли пойдет, однако, если ипотека не сможет взбодрить рынок в ближайшие месяцы, застройщикам, скорее всего, придется запускать все более щедрые скидочные программы – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года от IRN.RU».