Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца

Совсем немного осталось ждать старта двух первых московских центральных диаметров – МЦД-1 «Одинцово – Лобня» и МЦД-2 «Нахабино – Подольск»: столичные власти обещают запустить их в ноябре. Событие, безусловно, долгожданное, прежде всего, для огромного числа пассажиров, чьи путешествия по пригородной железной дороге станут комфортнее, а время в пути заметно сократится. Серьезная транспортная модернизация, безусловно, скажется и на рынке недвижимости. Но вряд ли в данном случае стоит ждать «эффекта метро» – серьезного роста цен в зоне влияния МЦД эксперты не прогнозируют. И для покупателей это хорошая новость.

Диаметры проходят сквозь вокзалы

О том, что Москве и Московской области необходима система скоростного железнодорожного транспорта, интегрированная с метрополитеном и основными наземными маршрутами, говорили давным-давно. Специалисты вспоминают, что подобные предложения содержались еще в Генплане 1971 года. И вот наконец-то дошли руки и до этого. Для создания прогрессивной железнодорожной системы у нас была и есть отличная база, и этим «достоянием» требовалось грамотно распорядиться, ориентируясь на европейский опыт, прежде всего – Германии и Франции.

Полностью создать единую транспортную сеть предполагается за пять лет. Пока в планах пять диаметров, но, возможно, их будет и больше. Диаметры – это железнодорожные пути, которые связывают московские города на разных «концах» ближнего и среднего Подмосковья. Они проходят «сквозь» вокзалы, соединяя привычные радиальные маршруты, которые на этих вокзалах для пригородных электричек заканчивались.

Интервал движения поездов в часы пик составит 5-6 минут, на первых диаметрах запустят комфортабельные поезда «Иволга» (вроде хорошо знакомых нам по МЦК «Ласточек) с wi-fi, климат-контролем, плавным ходом и прочими приятными опциями. Эти поезда будут функционировать в режиме городского транспорта, то есть перевозить большое число пассажиров на относительно небольшие расстояния, с частыми остановками. Соответственно, обновляется и инфраструктура – строятся новые станции, переходы, путепроводы, перроны.

Но на первом этапе движение будет смешанным: новые поезда добавятся к действующим, «старые» электрички никто отменять не будет. А затем диаметральные маршруты выведут на отдельные пути.

Где станет лучше

Речь пока идет о первых двух диаметрах, запуск которых ожидается в ноябре: МЦД-1 «Одинцово – Лобня» и МЦД-2 «Нахабино – Подольск».

На МЦД-1 «Одинцово-Лобня» будет 12 станций, с которых можно будет пересесть на 12 станций метро, две станции МЦК и шесть радиальных направлений Московской железной дороги (МЖД). А на МЦД-2 - 15 станций с пересадками на 13 станций метро, семь станций радиальных направлений МЖД и на две станции МЦК. Планируется 15 новых станций и платформ, но, видимо, не все их успеют открыть к ноябрю.

Московские власти уже окрестили МЦД «наземным метро». Его появление прежде всего должно обрадовать жителей подмосковных городов и поселков - Лобни, Долгопрудного, Одинцово, Баковки, Немчиновки, Красногорска, Нахабино, Подольска, некоторых новомосковских территорий. А также - отдаленных московских районов, куда еще не дотянулся «настоящий» подземный метрополитен. Это Северный, Дмитровский, Восточное Дегунино, Можайский и Щербинка.

Район Северный будут обслуживать две платформы МЦД-1: Долгопрудный и Новодачная, Дмитровский район – станции Марк и Лианозово, Восточное Дегунино – то же Лианозово и Бескудниково. Это действующие станции Савеловского направления. В Восточном Дегунино появится и новая остановка – Илимская (между Лианозово и Бескудниково).

Жители Можайского района продолжат пользоваться обновленными станциями Сетунь, Рабочий поселок и Кунцево (Белорусское направление МЦД-1). Жители Щербинки и соседствующих с ней территории НАО - станцией Щербинка и новой станцией Остафьево (между Щербинкой и Силикатной, МЦД-2, Курское направление).

Но и районам, где метро есть, диаметры будут весьма полезны. В Митино по Рижскому направлению МЦД-2 «Подольск – Нахабино» появятся две дополнительные станции. Первая - Волоколамская с пересадкой на одноименную станцию метро, вторая - Пойма (Пенягино), которая будет интересна еще и жителям красногорского района Павшинская Пойма

Марьино и микрорайон Печатников Курьяново получают новую станцию Курьяново (между станциями Москворечье и Перерва), районы Щукино и Покровское-Стрешнево – станцию Щукинскую с переходом на метро.

По мнению Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в выигрыше могут оказаться жители прилегающих к железнодорожной ветке территорий, на районы в целом ввод МЦД повлияет не так заметно, поскольку в большинстве случаев ветка проходит по границе района, и основная жилая территория находится не в пешеходной, а в транспортной доступности от станций. Например, ближайшая к району Северный станция Новодачная находится на территории Долгопрудного, добираться до нее из Северного довольно неудобно. Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», считает, что ситуация в Северном, скорее всего, изменится с открытием станции метро «Физтех». Она разгрузит наземный городской пассажирский транспорт и снизит автомобильный трафик на Дмитровском шоссе.

Тем не менее наибольший эффект от открытия первых линии МЦД Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, ожидает увидеть именно на севере Москвы, где до сих пор до столичной подземки или МЦК приходилось добираться на автомобиле или общественном наземном транспорте. «В первую очередь интерес представляет промзона Бескудниково, которая до сих пор не развивается из-за плохой транспортной ситуации», - подчеркивает эксперт.

Новостройки в московских районах, где нет метро, но есть МЦД

Источник: «Азбука жилья»

Цены прибавят не более 5%

Портал «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» поинтересовался у экспертов, какие новостройки окажутся в зоне нового вида транспорта и как это соседство повлияет на стоимость первичного жилья, активность девелоперов и общую ситуацию на рынке.

Первое, что отметили эксперты, центральные диаметры, действительно, серьезно улучшают транспортную ситуацию в Москве и Подмосковье, но это все-таки не кардинальное решение. То есть не прокладка новых путей, а модернизация существующих железнодорожных маршрутов, которыми люди активно пользуются много лет.

Следующее соображение, выдвинутое комментаторами, – надо еще посмотреть, как диаметры будут работать. Конечно, людям станет «приятнее и удобнее передвигаться на новых электричках, технически превосходящих даже поезда метрополитена», - отмечает Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Но ведь главная «фишка» затеи с МЦД заключается в том, что привычная железная дорога должна превратиться в наземное метро. А ведь сначала «Иволги» будут ходить вперемежку с обычными электричками, и как это будет на практике, пока не очень понятно. И не исключено, что инфраструктура будет доводиться до ума по ходу дела – как мы это наблюдаем на МЦК.

«Сможет ли РЖД сделать график более регулярным и равномерным, станет ли возможным пускать электрички через каждые 5-6 минут, как обещают чиновники? Если да, это станет настоящей революцией, которая практически сотрет временные границы между Москвой и областью», - рассуждает Татьяна Подкидышева.

Но влияние МЦД на рынок недвижимости вряд ли будет революционным, хотя, и, безусловно, положительным.

В чем сходятся эксперты, – так это в том, что с запуском Московских диаметров локации вблизи остановок МЦД станут более привлекательными и однозначно повысится ликвидность жилья – и первичного, и вторичного. То есть оно будет лучше и легче продаваться, возрастет интерес со стороны покупателей.

Что касается удорожания недвижимости, то, по прогнозам экспертов, оно будет небольшим и не совсем равномерным. По мнению Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, заметный прирост цены возможен только в тех местах, где будут организованы новые станции. А рядом с уже существующими остановками он будет совсем незначительным.

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», считает, что он может составить 3-5%. Татьяна Подкидышева также прогнозирует рост не более 5%.

Мария Литинецкая («Метриум») сравнивает открытие МЦД с запуском Московского центрального кольца. «Практика показывает, что рост цен на жилье в районах, где люди раньше стояли в пробках часами, а теперь необременительная прогулка до станции метро или МЦК занимает не более 15 минут, составляет в среднем 7-10%. А там, где происходит определенное дублирование пассажиропотоков, – не более чем 3-5%. Если же до станции метро или МЦК надо еще доехать по тем же пробкам, логично предположить, что и после открытия Московских центральных диаметров стоимость жилья вовсе не изменится».

Новостройки в зоне МЦД

Если верить экспертам, то для покупателей всё складывается удачно - они могут выбирать подходящую новостройку, не опасаясь, что «наземное метро» резко поднимет цены.

Так, например, жилые комплексы в тех местах, где идет активное строительство, могут вообще не почувствовать влияния МЦД или ощутить его по минимуму. «В некоторых локациях, например в Красногорске, очень высока конкуренция, а цены на строящееся жилье и так в последнее время растут, в том числе в силу изменений 214-ФЗ, поэтому «запаса прочности» у спроса не так много», - поясняет Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон».

Кроме того, надо иметь в виду, что перспектива открытия МЦД уже учтена в стоимости квартир и активно используется застройщиками в рекламных компаниях, дополняет Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).

В Москве в зону влияния центральных диаметров, по данным Марии Литинецкой, попадает около ста жилых комплексов. Но значительное улучшение транспортной доступности будет отмечено лишь в единичных проектах. У большинства ЖК, расположенных вдоль будущих линий МЦД, в шаговой доступности уже есть метро или станции МЦК. Поэтому влияние новой транспортной системы на уровень комфорта и стоимости столичного жилья будет минимальным, заключает эксперт.

Вот некоторые жилые комплексы, продающиеся вблизи станций МЦД в отдаленных районах Москвы и ближнем Подмосковье. Московские проекты также представлены в таблицах.

ЖК «Одинбург»

Это проект компании AFI Development в Одинцово, в районе Отрадное на Северной улице, д. 1. Микрорайон включает 10 жилых корпусов (14-25 этажей), школу, два детских сада, паркинг, бытовую и торговую инфраструктуру. Рядом лес с прогулочной зоной, сетью беговых и велосипедных маршрутов. Квартирография: 1-4-комнатные квартиры и студии от 23 до 137 кв. метров. Студии в «Одинбурге» не только холостяцкие, но и семейные - от 44 до 52 кв. м. В квартирах большие кухни, окна на две, три стороны. До станции МДЦ-1 Одинцово на 44-м автобусе можно доехать за 5 минут. Средняя стоимость метра в комплексе – 120 тысяч рублей (данные базы недвижимости IRN.RU).

«Красногорский»

«НДВ-Супермаркет недвижимости» продает мкр. «Красногорский» - в пяти минутах ходьбы от станции Нахабино. Это семейный малоэтажный микрорайон, где представлены квартиры от студий (24 кв. м) до трехкомнатных квартир (83 кв. м). Первая очередь проекта заселена, строится вторая. В микрорайоне работает ДОУ «Филиппок» и мини-центр «Совенок», а в конце 2021 года появится детский сад на 350 мест и школа на 900 мест. Дворы с детскими и спортивными площадками, свободные от машин. Цена за квартиру - от 1,7 млн рублей.

«Изумрудные холмы»

Проект группы «Эталон», попадающий под влияние МЦД – микрорайон «Изумрудные холмы» в Красногорске, недалеко от железнодорожной станции Опалиха, которая войдет в диаметр. В составе ЖК - 20 корпусов, 17 из них введены в эксплуатацию. Работают три детских сада и три школы (начальная, общеобразовательная, художественная). Строятся хореографическая школа и медцентр. Строящиеся 18-й, 19-й и 20-й корпуса выведены на рынок под названием «Новые Изумрудные». Это три 25-этажных здания с подземным паркингом. Квартирография: студии от 23,9 кв. м, однокомнатные от 29,7 кв. м, двухкомнатные от 49,9 кв. м и трехкомнатные квартиры – от 61 кв. м. в 2021 году корпуса планируется сдать. Цена метра в среднем – 104 тысячи рублей (данные базы недвижимости IRN.RU).

ЖК «Летний сад»

Еще один проект «Эталона» недалеко от станции МЦД – «Летний сад» на Дмитровском шоссе. ЖК включает 10 монолитных корпусов с квартирами, один корпус с апартаментами, детский сад, школу, встроенный паркинг, трехэтажный торговый центр. Фасады домов - с орнаментом из панелей в «летних» тонах. В продаже - студии, 1-2-3-4-комнатные квартиры с площадями 22-113 кв. м. и апартаменты 23 - 26 кв. м. Средняя стоимость метра: 152 тысячи руб. в квартирах и 162 тыс. руб. в апартаментах (данные IRN.RU). Рядом природная зона Ангарские пруды. До станции МЦД-1 Бескудниково – 20 минут пешком.

ЖК «Счастье на Дмитровке»

На улице Софьи Ковалевской компания «Лидер Инвест» возводит жилой комплекс «Счастье на Дмитровке». Это 15-этажный монолитный дом с вентилируемыми фасадами, отделанными искусственным камнем и керамогранитом, с яркими вставками и витражными балконами. В подземном этаже - паркинг на 45 машино-мест, на первом этаже – детский развивающий центр. В продаже - 1-2-3-комнатные квартиры от 38 до 88 кв. м. Потолки - 3 метра. Средняя стоимость метра в доме – 197 тысяч рублей (данные IRN.RU). Из станций МЦД-1 поблизости – Лианозово и Бескудниково.

ЖК «Мой адрес в Северном»

Проект от КП «Управление гражданского строительства» - «Мой адрес в Северном». Это жилой комплекс с собственной школой и двумя детскими садами в Северном районе. Девять панельных 1-14-этажных корпусов построены и введены в эксплуатацию. Есть наземный паркинг и гостевая автостоянка. В квартирах – отделка комфорткласса. В ближайшем окружении комплекса – две школы, магазины, ресторан, больница. Недалеко пруды. До станции Долгопрудная МДЦ-1 – 5 минут пешком. Старт продаж ожидается.

Резюмируем

Серьезного обновления пригородной железнодорожной сети потребовало время, и эта полезная идея даже немножко перезрела. Безусловно, что такие крупные транспортные проекты всегда положительно влияют и на жизнь города, и на рынок недвижимости. Но роста цен и толп возбужденных покупателей ждать не стоит. Однако в перспективе, по оценке Ярослава Дарусенкова («Азбука Жилья»), улучшение транспортной инфраструктуры будет способствовать строительной активности. Эксперт привел примеры заявленных проектов в районах и городах с МЦД:

• Долгопрудный - технопарк Федора Дубовицкого (апартаменты)

• Красногорск – проект «Снежком»

• Москва, Дмитровский район – проекты на Долгопрудной улице, вл. 12, и на Ижорской улице, вл. 6

Ну и потенциальные покупатели, конечно же, будут больше заинтересованы в приобретении квартиры там, где поблизости есть остановка современного общественного транспорта.

Примеры столичных новостроек в зоне действия МЦД-1

Источник: «Метриум»

Примеры столичных новостроек в зоне действия МЦД-2

Источник: «Метриум»