Новостройки бизнес-класса: половина спроса у 15% проектов

Бизнес-класс считается сложным сегментом в условиях ограниченного платежеспособного спроса. В дорогой «элитке» покупатель достаточно стабилен, массовое жилье продается неплохо из-за доступных цен, а вот найти покупателя в классе бизнес намного сложнее. Однако и в этом сегменте есть востребованные проекты. Редакция IRN.RU выяснила, что сейчас происходит в столичном бизнес-классе.

Предложение: рост остановился

На бизнес-класс приходится около половины от общего объема предложения квартир и апартаментов в новостройках Москвы. «После 2015 года начался поступательный рост объема предложения всего первичного рынка, в особенности в сегменте бизнес-класса. По сравнению с началом 2016 года он вырос практически вдвое, а именно с 700 тысяч квадратных метров совокупной площади квартир в продаже до 1,4 млн квадратных метров. На февраль 2019 года объем предложения составляет 1 390 600 квадратных метров, или 18,1 тыс. лотов в реализации», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Если брать в расчет только квартиры, их количество за три года выросло еще сильнее – с 3500 до 12600, то есть в 3,5 раза. При этом объем предложения апартаментов за тот же период остался на прежнем уровне – 5300 апартаментов в начале 2016 года и 5500 апартаментов в начале 2019 года.

Сегмент вырос в основном благодаря появлению масштабных проектов, рассчитанных более чем на тысячу квартир. «Увеличение масштаба проектов бизнес-класса произошло за счет как повышения высотности, так и развития больших участков, преимущественно в рамках реновации территорий промзон, - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. - Такой новый подход позволил девелоперам бизнес-класса снизить цены и одновременно повысить качество за счет того, что все расходы «распределяются» на большее количество квартир».

Тем не менее за последний год рост объемов предложения в бизнес-классе прекратился. «Так, в конце 2018 года на первичном рынке бизнес-класса велись продажи 14 550 квартир в 94 новостройках. За прошедший год количество лотов сократилось на 8%, продаваемая площадь – на 3,5%. И это при том, что за 2018 год продажи открылись в 21 проекте», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

В результате доля бизнес-класса в общей структуре предложения, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», сократилась с 51,2% в начале 2018 г. до 46,2% в январе 2019-го. Схожие цифры называют в агентстве «Бон Тон» - на долю бизнес-класса сейчас приходится 42,3% от общего объема квартир и апартаментов. «Предложение квартир сосредоточено в 69 проектах, с апартаментами представлено 30 проектов, еще восемь проектов объединяют оба типа лотов», - говорит генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Большая доля предложения бизнес-класса находится в трех округах: САО (26,1%, 26 проектов), СВАО – (19,1%, 11 проектов), ЗАО (16,1%, 17 проектов). Свыше половины от общего объема приходится на заключительные стадии готовности: от фасадно-отделочных работ до РВЭ (29,5%), а также введенные объемы (23,6%). На нулевом цикле находится четверть предложения.

Бизнес-класс становится доступнее

Резкое увеличение объема предложения за последние три года отразилось на цене квартир бизнес-класса. По данным «Азбуки жилья», с 2016 года средняя стоимость квадратного метра снизилась на 12%. На февраль 2019 г. средняя цена метра составляла 268 800 рублей, а на начало 2016 года – 300 000 рублей. «Средний бюджет квартир в бизнес-классе за трехлетний период уменьшился на 30% до 19,03 миллиона рублей. Средняя стоимость однокомнатных квартир опустилась с 15,9 до 11,5 миллиона рублей, двухкомнатных – 24,5 до 16,2 миллиона рублей, а трехкомнатных – с 32,01 до 24,3 миллиона рублей. Минимальная же стоимость в сегменте бизнес-класса теперь находится на уровне 4,32 миллиона рублей, а в начале 2016 года – 5,32 миллиона рублей. В результате снижения средней цены и площади квартир столичный сегмент квартир бизнес-класса стал более доступным для потенциальных покупателей», - говорит Владимир Каширцев.

В прошлом году из-за остановки роста объема предложения цены стабилизировались. По словам Марии Литинецкой, за 2018 год они прибавили 2,3% и составили 228 525 рублей за кв. м. Схожие цифры называет Наталия Кузнецова: средневзвешенная цена предложения в бизнес-классе составляет 229 100 руб. за кв.м. В сегменте апартаментов – 221 000 руб. за кв. м, квартир – 231 100 руб. за кв.м.

Неравномерный спрос

Ситуация со спросом неоднозначна. С одной стороны, как и в других сегментах, он заметно вырос в 2018 году – почти на 50%, по данным «Бон Тон». «Наибольший прирост пришелся на II и III кварталы (65% и 55% соответственно). В IV квартале 2018 г. прирост был меньше и составил 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года», - говорит Наталия Кузнецова.

При этом рост спроса отмечается, прежде всего, на квартиры (на 65% за прошлый год), в то время как спрос на апартаменты снизился на 7,3%. К тому же спрос распределяется неравномерно. «По нашим подсчетам, половина всех сделок 2018 года в сегменте бизнес – около 8 000 квартир – была заключена всего в 15 из 94 новостроек», - отмечает Мария Литинецкая.

По данным компании «Метриум», в пятерку лидеров по количеству заключенных сделок входят «ЗИЛАРТ», «LIFE-Ботанический сад», «Фестиваль Парк», «Символ», «Метрополия». За исключением «Фестиваль Парка», все проекты масштабные и строятся в рамках реновации бывших промзон. Наталья Шаталина среди лидеров спроса также назвала Headliner, «Огни», «Life-Кутузовский», «Царскую площадь», «Сердце столицы». Наталия Кузнецова упомянула Discovery Park, SOHO + NOHO, Match Point, Story, «Искра-Парк».

Больше всего квартир (примерно 51%), по данным «Бон Тон», находит своего покупателя на начальной стадии строительной готовности, около 44% - на средней, еще 5% - на заключительной. Среди апартаментов большая доля приобретается на заключительной стадии (52%), на средней стадии – 32%, на начальной - 16%.

Наталья Козлова отмечает заметное увеличение доли ипотечных сделок в бизнес-сегменте: «Например, в начале 2019 года в ЖК бизнес-класса «Маяковский» доля ипотечных договоров достигла 71%. Для сравнения – в среднем по сегменту еще в 2015 году значение составляло около 15%. Аналогичная ситуация и в нашем другом проекте бизнес-класса – городской квартал Big Timе, в котором по итогам января 2019 года доля ипотечных сделок достигла 84%. В феврале показатель снизился до 52%. В целом же за шесть месяцев со старта проекта средняя доля ипотечных сделок составила в нем 56%».

Всего же по сегменту бизнес в 2018 году в Москве 40% ДДУ было заключено с привлечением кредита. Для сравнения: по итогам 2017 года показатель составил 33%. «Таким образом, благодаря доступной ипотеке все больше клиентов переориентировались на качественное жилье. Ранее многие не могли себе позволить недвижимость бизнес-класса за счет значительной переплаты по ипотеке. Таким образом, снижение ставок по жилищным кредитам стало драйвером не только для самого доступного жилья, но и более дорогого сегмента», - говорит Наталья Козлова.

Границы стерты

За последние 10 лет требования покупателей к новостройкам бизнес-класса существенно изменились. «То, что считалось бизнесом в 2009 году, по современным меркам зачастую не дотягивает даже до комфорта, - считает Наталья Шаталина. - Современные новостройки бизнес-класса отличаются продуманной концепцией, качественной отделкой мест общего пользования, удобными планировочными решениями квартир, также особое внимание уделяется отделке фасада, благоустройству территории, насыщенности объектами инфраструктуры».

Раньше дома, возведенные по монолитным технологиям, сразу относили к бизнес-классу, так как это было что-то новое после панельного домостроения. «Сейчас монолитом уже никого не удивишь, - констатирует Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». - Сегодня у жилого комплекса бизнес-класса должны быть следующие характеристики: огороженная территория, подземный паркинг, концепция «двор без машин», современные IT-технологии, позволяющие устанавливать систему «умный дом», собственная инфраструктура, включающая в себя супермаркеты, кафе, фитнес-клуб и т.д.»

Мария Литинецкая отмечает, что границы между сегментами стираются: «Если новостройки массового сегмента в последние годы активно заимствуют характеристики бизнес-класса, то проекты сегмента бизнес тоже «подтянулись» к премиум-классу. К традиционным характеристикам жилья бизнес-класса относится, во-первых, авторский архитектурный дизайнерский проект с оригинальным решением. Во-вторых, минимальная высота потолков 2,75 метра, а также использование качественных строительных материалов и современных технологий. В-третьих, усиленные меры безопасности (охрана, домофонная система, противовзломные входные двери и пр.). В-четвертых, подземная парковка с достаточным количеством машино-мест. В-пятых, расположение в районах с благоприятной экологической обстановкой или близко к историческому центру города».

Если требования к эксплуатации и в инфраструктурной начинке возросли, то по площадям квартир бизнес-класс, напротив, приближается к более низким ценовым сегментам. По данным «Бон Тон», в бизнес-классе средняя площадь варьируется от 58 до 62 кв. м. За последние четыре года этот показатель снизился на 22-23%. По сути, в бизнес-классе представлены примерно те же планировочные решения и площади лотов, что и в комфортклассе. Схожие данные приводят в «Азбуке жилья»: средняя площадь квартир уменьшилась за три года на 20%. В разрезе по типам квартир больше всего это отразилось на студиях. Помимо того, что объем предложения студий увеличился, их средняя площадь снизилась с 50 до 33,1 кв. м. Квартир такой площади всегда было много в массовом сегменте, однако теперь они характерны и для бизнес-класса. Средние площади других типов квартир также уменьшились: однокомнатных – с 56,3 до 46,2 кв. м, двухкомнатных – с 82,5 до 69,9 кв. м, трехкомнатных – со 115,6 до 98,8 кв. м.

Одна из главных тенденций на рынке недвижимости бизнес-класса – это рост количества квартир с отделкой. «Если в 2017 году с предчистовым или готовым ремонтом продавалось всего 8% квартир бизнес-класса, то по итогам 2018 года их доля достигла 22%. Причем доли лотов с финишным ремонтом и отделкой white box составили по 11%», - говорит Мария Литинецкая. Однако в структуре спроса расклад немного отличается. По данным «Бон Тон», без отделки приобретается 81% недвижимости бизнес-класса, с отделкой – 12%, с предчистовой отделкой - 8%.

В целом ситуация в сегменте относительно спокойная – объемы предложения перестали расти бешеными темпами и даже начали падать. Цены за последние годы заметно снизились и вроде бы стабилизировались за последний год. Однако, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», многие проекты бизнес-класса все еще переоценены, поэтому хорошим спросом пользуются лишь некоторые проекты. В них возможен рост цен, тогда как в менее востребованных проектах не исключено снижение стоимости квартир.

Также по теме:

• Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и «черные лебеди»