Где купить квартиру на юго-востоке Москвы и к юго-востоку от нее
Самое дешевое жилье внутри МКАД
Юго-восточный округ дает возможность сэкономить на покупке квартиры – в среднем здесь самое дешевое жилье внутри МКАД. Зато за МКАД цены уже не столь низкие по подмосковным меркам, зато есть метро. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям.
Самый бюджетный
Юго-восточный округ занимает последнюю строчку в рейтинге по уровню цен на жилье внутри МКАД – что на первичном, что на вторичном рынках. По данным рейтинга районов и округов от IRN.RU, средняя стоимость метра во вторичных квартирах составляет около 140 000 рублей. Это почти на 20% ниже среднего уровня цен по Москве.
Средние цены в новостройках ЮВАО, по данным «ИРН-Консалтинг», составляют 162 000 рублей за метр против 203 000 рублей в среднем по зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД. В округе ведется довольно активное строительство жилья. Только за 2018 год в продажу вышло 20 корпусов с суммарной площадью квартир по проекту 423 000 кв. м. По этому показателю округ находится на 4-м месте в Москве. Если же брать только объем предложения в продаже, ЮВАО занимает 5-е место в Москве (240 000 кв. м).
Не все так плохо
Невысокие цены объясняются тем, что округ не считается престижным. Это связано с большим количеством заводов, розой ветров, загруженными дорогами, а также с социальным фактором – в советское время здесь давали квартиры рабочим.
Экологи говорят, что ЮВАО – самый загрязненный округ в Москве. По данным EcoStandard Group, здесь представлено сразу семь районов с низшим экологическим рейтингом (один балл из четырех): Капотня, Лефортово, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Печатники и Рязанский. По словам руководителя департамента экологической экспертизы и мониторинга EcoStandard Group Катерины Веселовой, в плохой экологии в основном виноваты промышленные предприятия - нефтеперерабатывающий завод в Капотне, крупная московская ТЭЦ 22, Курьяновские очистные сооружения и др. (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Кроме того, неблагоприятно влияют на экологию загруженные Волгоградский и Рязанский проспекты. Немного скрашивают ситуацию зеленые зоны, которые занимают в общей сложности примерно пятую часть территории округа. Здесь расположен огромный парк «Кузьминки», Лефортовский парк, «Шкулево», Парк им. 850-летия Москвы.
«Треть территории ЮВАО занимают бывшие промзоны, именно поэтому данный округ не считался престижным и привлекательным для жизни. Однако вместе со стартом программы реновации ЮВАО получил «вторую жизнь», стал активно застраиваться масштабными проектами. По нашим подсчетам, доля новостроек массового сегмента ЮВАО в 2012 году составляла 15%, в 2014 году – сократилась до 4%, в 2016 году – достигла 30%. В 2018 году значение составило 28,3%. Это максимальный показатель среди всех округов по количеству квартир в продаже массового сегмента», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Транспортные проблемы округа в основном связаны с загруженностью трасс. По данным сервиса «Яндекс.Пробки», самой загруженной улицей Москвы является шоссе Энтузиастов, которое частично расположено в ЮВАО (большая его часть проходит через восточный округ). Рязанский и Волгоградский проспекты тоже входят в десятку антирейтинга.
Ситуация с подземным транспортом неоднозначна. «Через территорию ЮВАО проходит три линии метрополитена, а в настоящее время строится еще одна ветка – «Некрасовкая», участок которой откроется в первой половине 2019 года. Также на юго-востоке работают станции Московского центрального кольца (МЦК) – «Адроновка», «Дубровка», «Новохохловская», «Угрешская» и «Нижегородская», - говорит Мария Литинецкая. Однако в ЮВАО есть районы вовсе без метро – это Капотня, большая часть Печатников, расположенная в 4 километрах от МКАД Некрасовка.
Где жить
Практически в любом районе ЮВАО придется идти на компромиссы. Так, самыми близкими к центру являются Лефортово и Южнопортовый – частично они расположены внутри ТТК. Однако оба района страдают от экологических проблем. В Нижегородском районе, который примыкает к ЦАО, тоже не очень хорошо с экологией, к тому же из рельсового транспорта доступно только МЦК.
«В Текстильщиках хороший жилой фонд, старая малоэтажная застройка, в отличие от «спальников», застроенных многоэтажной «панелью», приемлемые цены и опять же недалеко от центра», - отмечает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». Однако и здесь много заводов, пробки на Волгоградском шоссе и не лучшая экология.
«Также один из достаточно приятных районов – Кузьминки, - считает Николай Амашукели, руководитель офиса «В Жулебино» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - В локации расположен обширный лесопарк Кузьминки. На данный момент территория парка облагорожена и прошла реконструкцию – новые дорожки, новые парковые строения, освещение дополняют природные достоинства локации. Также на территории района Кузьминки расположены две станции метро – «Кузьминки» и «Волжская». Однако в районе много удаленных от метро локаций.
Марьино комфортно с точки зрения транспортной доступности на метро (две станции – «Марьино» и «Братиславская»), а также из-за достаточно современного жилого фонда и развитой инфраструктуры. Но из-за близости Московского нефтеперерабатывающего завода в Капотне, а также Курьяновских очистных сооружений у района низкий экологический рейтинг. Зато здесь достаточно дешевое жилье в новостройках (см. «Где купить квартиру в новостройке: самые дешевые районы внутри МКАД»).
В поисках недорогих, но достаточно удобных квартир Николай Амашукели рекомендует обратить внимание на Жулебино: «Здесь расположен прекрасный лесопарк – Жулебинский лес. В локации также хорошая транспортная доступность – в распоряжении местных жителей находится три станции метро: «Лермонтовский проспект», «Рязанский проспект» и «Жулебино». Но все же район расположен за МКАД, и автомобилистам приходится непросто.
Однозначно худшим вариантом эксперты считают Капотню – далеко от центра, нет метро, зато есть нефтеперерабатывающий завод. А заметная часть населения – люди, работающие на рынке «Белая дача».
Много новостроек
На рынке новостроек ЮВАО есть из чего выбрать. По данным «Метриум», минимальный бюджет покупки в новостройке ЮВАО составляет 3,2 млн рублей за студию 19,8 кв. м в ЖК «Люблинский парк». Самая дорогая квартира ЮВАО на первичном рынке стоит 42 млн рублей за 128 кв. м в ЖК «Символ».
«Данный округ можно рекомендовать тем, кто рассматривает сбалансированное предложение на рынке первичного жилья. Застройщики готовы предложить интересные проекты по своей концепции, бюджету квартир и расположению», - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Среди проектов округа эксперт выделяет ЖК Sreda, расположенный на Рязанском проспекте, в шаговой доступности от станции МЦК. «Также в 2019 году будет открыта станция метро «Нижегородская улица» в составе участка Некрасовской линии метрополитена от станции «Косино» до «Некрасовки». Таким образом, удобная транспортная доступность является одним из преимуществ наряду с грамотной концепцией планирования пространства и оптимальным бюджетом покупки», - отмечает Наталия Кузнецова.
Кроме того, эксперт рекомендует присмотреться к микрорайону «Домашний». Он расположен в районе Марьино на берегу Москвы-реки. «По итогам 11 месяцев 2018 года данный проект вошел в десятку лидеров по количеству реализованных лотов в сегменте комфорткласса, - говорит Наталия Кузнецова. - Он сконцентрировал 3,6% продаж за данный период, а средний метраж проданных квартир составил 45,8 кв. м. Проект представляет собой комплексную застройку на территории 27 га».
В более дорогом сегменте Мария Литинецкая выделяет ЖК «Метрополия» в Южнопортовом районе. Он расположен в двух минутах пешком от станции МЦК «Угрешская» и в 7 минутах от метро «Волгоградский проспект». Объект включает 7 башен высотой 30 этажей с подземным паркингом. «Отдельного внимания заслуживает планировки комплекса. Даже на 34 кв. м девелопер предусмотрел гардеробные комнаты. Минимальный бюджет покупки составляет 4,6 млн рублей за 24,4 кв. м», - говорит эксперт.
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова советует обратить внимание на ЖК «Лефорт»: «Это бизнес-класс со всеми вытекающими (монолит, подземный паркинг, богатая наружная и внутренняя отделка, просторные квартиры)». Сейчас строится третий корпус, который планируется достроить синхронно со станцией метро БКЛ «Лефортово», которая будет расположена в 300 метрах от ЖК. Квартиры на старте предлагаются по цене от 7 млн рублей за однушку 37 кв. м.
Новостройки ЮВАО
Название проекта | Район | Адрес | Срок сдачи | Стадия строительной готовности | Площадь,кв.м | Цена кв.м, тыс. руб. | Цена лота, млн руб. |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Атмосфера | Люблино | ул.Совхозная, вл. 8Б | 3 кв 2019 | Фасадно-отделочные работы(ФОР) | 36,4-76,6 | 142,5-165,3 | 5,5-12,3 |
Баланс | Рязанский | Рязанский проспект, вл. 26 | 3 кв 2021 | нулевой цикл | 28,6-74,5 | 145-183 | 4,8-12,6 |
Влюблино | Люблино | ул. Цимлянская, д. 3 | 3 кв 2020 | монтаж последних этажей | 20,4-71,4 | 120,6-184,4 | 3,2-8,7 |
4 кв 2018/4 кв 2019 | введен/ФОР | 20,1-93,1 | 134,4-228,4 | 4,1-13,6 | |||
Геометрия | Лефортово | ул. Душинская, вл. 16 | 1 кв 2019 | ФОР | 46,1-137,3 | 148,5-267,5 | 8,3-35,7 |
Грани | Текстильщики | 1-й Грайвороновский проезд ,вл.1 | 2 кв 2020 | монтаж средних этажей | 24,5-118,9 | 126-182 | 4,2-17,5 |
Домашний | Марьино | ул. Донецкая, вл. 30 | 1-3 кв 2019/1 кв 2021 | введен/ФОР | 25,5-106,2 | 102,9-192,8 | 3,9-13,5 |
Квартал Некрасовка | Некрасовка | Некрасовка, квартал 12 | 4 кв 2020 | нулевой цикл | 23-93,9 | 90,4-162,2 | 3-8,8 |
Кварталы 21/19 | Рязанский | Рязанский проспект, вл.6А | 4 кв 2017/3 кв 2019/2 кв 2021 | введен/ФОР/нулевой цикл | 29,3-90,4 | 130,6-237,9 | 4,7-16,6 |
Лефорт | Лефортово | Солдатский переулок, д. 26 | 4 кв 2020 | нулевой цикл | 37,7-123,7 | 165,8-190 | 6,9-21,4 |
Лефортово парк | Лефортово | ул. Красноказарменная, 14А | 4 кв 2019/4 кв 2020 | нулевой цикл/монтаж первых этажей/ФОР | 20,6-122,9 | 149,1-304 | 5,0-23,0 |
Люблинский | Люблино | Проспект 40 лет Октября, д. 36 | 4 кв 2018 | введен | 39,2-64,7 | 160,1-218,3 | 7-12,6 |
Люблинский парк | Люблино | ул. Люблинская, 72 | 4 кв 2020 | нулевой цикл/ монтаж первых этажей | 19,8-87,3 | 109,5-217,6 | 3,1-13,1 |
Метрополия | Южнопортовый | Волгоградский проспект, вл.32/3 | 3 кв 2021 | монтаж первых этажей | 24-96,6 | 136,8-199,8 | 4,3-16,3 |
Михайлова 31 | Рязанский | ул. Михайлова, вл. 31 | 2 кв 2019 | монтаж последних этажей | 28,8-97,1 | 148,1-212,1 | 5,5-18,3 |
Михайловский парк | Рязанский | 2-я Институтская ул., 6 | 4 кв 2020/2 кв 2021 | нулевой цикл/монтаж первых этажей | 20,8-121,2 | 125-205,8 | 3,8-15,3 |
Мой адрес в Некрасовке | Некрасовка | Липчанского, д. 1/Недорубова, д. 21/Рождественская, д. 29 | 4 кв 2017 | введен | 51,6-111,6 | 96,1-112,3 | 5,8-10,7 |
На Мельникова | Южнопортовый | ул. Мельникова, вл. 1-3 | 2 кв 2019 | благоустройство | 74,7-250,6 | 192,3-237,9 | 15-59,6 |
Некрасовка | Некрасовка | Некрасовка, квартал 11 | 3 кв 2017/1 кв 2019 | введен | 38,3-88,3 | 113,5-170,6 | 5,4-13,3 |
Некрасовка, квартал 13аб | 2 кв 2019/1 кв 2021 | благоустройство/ФОР | 32,4-94,2 | 91,3-143,3 | 4,0-8,7 | ||
Символ | Лефортово | ул. Золоторожский Вал, вл. 11 | 4 кв 2019 | ФОР | 27-156 | 202,1-325,1 | 7,8-41,6 |
SREDA | Нижегородский | Рязанский проспект, вл.2 | 4 кв 2018/2 кв 2019 | введен/благоустройство | 24,2-104,4 | 161,5-246,9 | 5,4-22,3 |
Счастье в Кузьминках | Кузьминки | ул. Зеленодольская, д. 41 | 4 кв 2019 | монтаж первых этажей | 39,4-61,1 | 182,4-209,3 | 7,6-12 |
Счастье на Волгоградке | Рязанский | ул. Федора Полетаева, вл. 15А | 3 кв 2019 | монтаж последних этажей | 39,5-76,5 | 159,2-194 | 6,6-12,9 |
Тополя | Марьино | ул. Верхние Поля, 32 | 2 кв 2021 | нулевой цикл | 34,7-120 | 144,9-164,8 | 5,7-17,4 |
Источник: агентство недвижимости «Бон Тон»
Подмосковная альтернатива
Юго-восток отличается тем, что даже за МКАД экология не намного лучше, чем в черте города. «Например, Дзержинский характеризуется концентрацией «серых участков» вдоль МКАД», - говорит Наталия Кузнецова. То же самое можно сказать о Котельниках.
Зато в Котельниках есть собственное метро. «В Люберцах также есть интересные варианты с учетом близости ряда локаций к станциям метро «Котельники», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», - отмечает эксперт. Поэтому эти два города вполне успешно конкурируют с Москвой (см. «Где купить квартиру в новостройке: 5 городов Подмосковья, которые могут составить конкуренцию Москве»).
«В городах-спутниках на юго-востоке цены примерно одинаковые, но Дзержинский будет чуть дешевле по стоимости квадратного метра (105 000 – 110 000 руб.), Котельники чуть дороже (около 120 000 руб.)», - говорит Оксана Иванова. По данным «Бест-Новострой», в Котельниках преобладает комфорткласс, но есть и ЖК бизнес-класса «Девять». В Люберцах строится ЖК бизнес-класса TwinHouse, всего 2 новостройки экономкласса, остальное (14 проектов) относится к сегменту комфорт.
Также по теме:
- Где купить квартиру на востоке Москвы или к востоку от нее
- Где купить квартиру на северо-востоке Москвы и к северо-востоку от нее
- Где купить квартиру на севере Москвы и к северу от нее
Проект | Расположение | ГК | Комнатность |
---|---|---|---|
Геометрия | Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная | Сдан | 1-3-комнатные квартиры площадью 50 - 137 м2 |
Лефорт | Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Бауманская | Сдан | 2-комнатные квартиры площадью 61 м2 |
Домашний | Москва, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Марьино | 4 кв. 2020 г. | Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 75 м2 |
Кварталы 21/19 | Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Новохохловская МЦК | Сдан | 2-комнатные квартиры площадью 53 м2 |
СИМВОЛ | Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Римская | 3 кв. 2025 г. | Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 25 - 124 м2 |
balance | Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Окская | 1-3-комнатные квартиры площадью 30 - 74 м2 | |
Михайловский парк | Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект | 2 кв. 2024 г. | Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 24 - 79 м2 |
Метрополия | Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК | 3 кв. 2024 г. | Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 26 - 103 м2 |
Люблинский парк | Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская | 2 кв. 2024 г. | Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 20 - 91 м2 |