Проблемы защиты прав участников долевого строительства жилой недвижимости постоянно находятся в центре внимания СМИ и государства. При этом почему-то мало кто вспоминает о гражданах, вложивших свои деньги в коммерческие помещения. В данной статье рассказывается об основных нюансах защиты прав именно этой «забытой» всеми категории дольщиков.

Защита интересов владельцев нежилой недвижимости в спорах с финансово- состоятельными застройщиками

Если застройщик не имеет проблем с денежными средствами, или, по крайней мере, в отношении него нет банкротного дела, то защита прав собственника нежилой недвижимости происходит в рамках ГК РФ. Ещё проще, когда по ДДУ строительная компания должна передать человеку не только машино-место (гараж, бокс и так далее), но и квартиру. В этом случае, однозначно, применяется Закон о защите прав потребителей[1]. При некачественном возведении объекта или нарушении сроков его сдачи в эксплуатацию гражданин направляет в суд иск и взыскивает со строителей неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.[2] Предмет спора в данном случае составляют как жилое, так и нежилое помещение.

Но может ли и владелец коммерческого помещения в жилом доме выступать в качестве потребителя? Может! Ведь он является физлицом и так же заключает ДДУ. То есть он считается дольщиком и потребителем. Например, человек подписал договор и перечислил деньги девелоперу. Объектом покупки являлось нежилое помещение в многоэтажном доме. Строительная компания нарушила сроки сдачи объекта и не ответила на претензию клиента. Последний обратился в суд, который опять же, не долго думая, взыскал в пользу истца штраф, компенсацию морального ущерба и неустойку.[3]

Более того, опираясь на ЗПП, может защитить свои права даже физлицо-участник долевого строительства офисного центра. Классический пример. Житель Подмосковья заключил со строительной компанией, возводившей офисное здание и подземную автостоянку, договор ДУ. При этом, заметьте, речь шла именно о нежилом строении, а не о многоквартирном доме. Казалось бы, причем тут закон о защите потребителей? Однако истец выступил в суде как физлицо и заявил, что приобретал недвижимость только для семейных, домашних и личных надобностей. И они (то есть надобности) никак не связаны с предпринимательской деятельностью. В конечно итоге судья вынес решение, которым обязал застройщика выплатить истцу штраф, компенсацию морального вреда и неустойку.[4]

Таким образом, в обычной ситуации, когда девелопер еще не является банкротом, порядок защиты интересов дольщиков — владельцев коммерческой и жилой недвижимости - является абсолютно одинаковым (за исключением некоторых нюансов).

Сравнение прав покупателей жилой и нежилой недвижимости на этапе банкротства застройщика

А вот на этой стадии пути защиты интересов дольщиков жилой и нежилой недвижимости, увы, но кардинальным образом расходятся. Виной тому (или скорее, причиной) является закон о банкротстве.[5]

В 2011 году законодатель внес в этот нормативный акт главу о порядке банкротства застройщика. Данные нормы поставили в привилегированное положение покупателей квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилых помещений. Они не входит в общую конкурсную массу. После окончания строительства (как правило, оно заканчивается уже в процессе банкротства) требования дольщиков погашаются путем передачи им квартир.

В свою очередь, граждане, заплатившие деньги за нежилые помещения, лишены подобной возможности. Их объекты входят в конкурсную массу.[6] Почему? А потому, что закон не дает возможности этим дольщикам создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилой недвижимости. В итоге получается, что строительная фирма обанкротилась, не передала помещение владельцам, и право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Гипотетически, конечно, можно исключить из неё недостроенное коммерческое помещение. Однако это происходит крайне редко. Нужны, действительно, веские основания, чтобы арбитраж принял подобное решение.

Стоит отметить, что когда в законе только-только появилась статья о создании отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, то многие граждане, вложившие деньги в коммерческую недвижимость, стали требовать, чтобы их также включали в данный реестр. Но арбитражные суды раз за разом отказывали в этом. Некоторые дела в 2015-2016 годах даже доходили до Верховного суда. Однако и он отказывал заявителям. При этом ВС РФ отмечал, что нормы закона «не предполагают возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Все предельно ясно и понятно.

Защита интересов дольщиков нежилых объектов при банкротстве компании

Что в итоге? В итоге права лиц, вложивших средства в нежилые объекты, защищаются только на общих основаниях. Они предусмотрены нормами о банкротстве. И здесь порядок защиты интересов дольщика зависит не только от стадии процесса, но и от реального положения дел на стройке. Например, девелопер всё-таки достроил дом. В этом случае физлицо может подать в арбитраж иск и потребовать передать ему нежилое помещение в собственность.[7] Если суд удовлетворит это требование (а это происходит довольно часто), то решение направляется в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.

Другой вариант. В отношении строительной фирмы введено наблюдение, однако дом не достроен. Кроме того, нет разрешения на его ввод в эксплуатацию. В этом случае для участия в собрании кредиторов дольщик может предъявить свои требования в арбитраж в течении 1 месяца со дня появления публикации о введении наблюдения. Однако необходимо помнить, что в данной ситуации он не может потребовать передать ему помещение. Его претензии могут быть только денежными.[8] Ведь мы уже говорили выше, что все нежилые помещения попадают в общую конкурсную массу и участник строительства не может требовать погашения задолженности в натуре. Надо также помнить, что, заявляя на этом этапе свое денежное требование, гражданин фактически отказывается от ДДУ. Поэтому если строители в конце концов возведут дом, то дольщик не сможет претендовать на помещение.

С другой стороны, гражданин при расторжении договора ДУ в связи с нарушением строительной компанией условий соглашения вправе требовать не только возврата всех денег, но и процентов.[9] А это может быть немаленькая сумма.

Ну и наконец, что делать, когда в отношении строителей введено конкурсное производство, а дом так и не был достроен? В данном случае в течении 2 месяцев со дня его объявления участник ДС[10] может включить свои требования в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ. При этом у него возникает право участвовать в собрании кредиторов. Претензии дольщика о передаче ему нежилого помещения рассматриваются по установленным правилам.[11] Следовательно, во время конкурсного производства гражданин может предъявить свои требования, выраженные в денежной форме, без расторжения договора ДУ, а после окончания строительства и вовсе претендовать на получение своего помещения.

И наконец, последнее замечание. Закон считает, что все договоры долевого участия обеспечиваются залогом.[12] А раз так, то при подготовке заявления о включении в реестр кредиторов участник ДС коммерческой недвижимости вправе указать, что его требование обеспечено залогом. Это резко повышает возможность возврата средств и ставит его в привилегированное положение перед другими кредиторами.

Краткие выводы

Итак, защита интересов дольщиков коммерческих помещений при банкротстве девелопера происходит на общих основаниях. По сравнению с ними права участников долевого строительства, подписавших ДДУ на жилье, защищаются законом, конечно, гораздо эффективнее. С другой стороны, не всё так плохо. Здесь есть два важных момента. Во-первых, требования всех дольщиков считаются обеспеченными залогом. А это резко повышает возможность возврата средств. Во-вторых, в последние годы власти делают всё, чтобы многоквартирные здания, которые возводились обанкротившимися компаниями, были, в конце концов, достроены. В этом случае дольщики нежилой недвижимости имеют неплохие шансы получить свои объекты в собственность после завершения стройки.

Что же касается участников, вложивших деньги в строительство чисто офисных зданий, то при банкротстве девелопера они действительно сильно рискуют. Им приходится надеяться только на своего юриста и на то, что имущество застройщика покроет все требования кредиторов.

[1] Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) Далее — ЗПП.

[2] Решение Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года.

[3] Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года.

[4] Решение Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года.

[5] Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года).

[6] Ст.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.

[7] П.п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.

[8] Ст. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года.

[9] Ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

[10] Долевое строительство

[11] П. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35

[12] Ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).