Социальные обязательства застройщиков: кто кому и сколько должен школ и детсадов

Устройство ребенка в детский сад и школу – всегда испытание для семьи. Какая школа (садик) лучше, куда удобнее ходить, надо ли встречать/провожать, вдруг не возьмут - в головах родителей роится масса вопросов. Испытание превращается в стресс для родителей, когда случается такое вроде бы приятное событие, как переезд. Узнаваемая картина – первые очереди жилья ввели, а школа с детским садом задерживаются. Родители ждут-ждут-ждут, а ребенок растет-растет-растет.

Вот история молодой мамы 4-летнего Васеньки. Аня (мама) и Васенька живут в модном комплексе в Химках, где проектом предусмотрены государственные школа и детский сад. Причем детская инфраструктура рассчитана и на рядом строящийся, тоже весьма стильный ЖК. Детсад сдавался частями, вместе с домами, поскольку помещения его располагаются на первых этажах корпусов. Ане с первого раза не удалось устроить ребенка, - не хватило мест, детский сад начал работать раньше, чем она получила ключи. К тому же пришлось решать проблемы с документами, с регистрацией. При этом в садик уже ходили дети из окрестных «старых» домов. Ну не выгонять же ради Васи другого малыша. Аню с Васей записали в очередь, а пока ждали - полгода мальчик ходил в платный садик за 20 тысяч в месяц, причем, как утверждает Аня, с детьми там занимались неважно. Между прочим, Аня еще и ипотеку платит. Но справедливость восторжествовала – сдали новые корпуса вместе с детсадовскими площадями, и с этого сентября Васенька пошел в детский сад.

Эта история закончилась благополучно, и надеемся, что когда Васе пора будет идти в школу, не обнаружится, что учиться придется во вторую смену, - в Подмосковье это не редкость. Увы, социальная инфраструктура на территориях яростной застройки, которую мы наблюдали в последние лет 15-17, перегружена. Две смены – еще ничего, в российской провинции можно встретить и три.

По данным министра образования Подмосковья Марины Захаровой, за последние три года количество школьников в Подмосковье увеличилось на 115 тыс. человек. «Прирост идет не только за счет первоклассников, но и более старших детей, которые переезжают вместе с родителями в микрорайоны-новостройки», - заявила министр в интервью газете «Московский комсомолец» (от 29.03.2017).

Говорить, что власти ничего не делают, было бы несправедливо. Делают, но поздно, когда проблема грозит перерасти в катастрофу. Из-за недостатка инфраструктуры в 2016-м году подмосковная администрация ввела мораторий на строительство в Королеве и Балашихе (впрочем, весьма условный), ограничила Химках.

Эксперты указывают на Красногорск как на город, явно перегруженный жильем, и возможный «кандидат» на запрет (об этом еще в марте писал «Коммерсант»). Буквально стонут жители Одинцово и Одинцовского района, - здесь выросли новостройки, крайне аскетично обеспеченные необходимой инфраструктурой. Аналогичные проблемы в Чеховском районе.

А вот пример типичного подмосковного городка Ивантеевки, который тоже «полюбили» строители. Выглядит город неплохо, осовременился, оброс развлекательно-торговой инфраструктурой, по вечерам сверкает огнями, но многим детям (2 тысячам из 8 тысяч школьников) приходится учиться во вторую смену. Власти обещают построить две новые школы, одну пристройку и ликвидировать вторую смену в течение двух лет (до 2020 года). Бог в помощь, конечно, но, как говорится, надо еще дожить.

Как рассказала Марина Захарова, всего в Подмосковье до 2021 года необходимо построить еще 230 учреждений - столько их нужно, чтобы покончить со второй сменой. 107 из них – школы в районах-новостройках, которые будут возведены за счет инвесторов. В Москве тяжело стоял вопрос с детскими садами и бороться с дефицитом начали еще 10 лет назад, при Юрии Лужкове, разработав программу, по которой вводили по 100 садов ежегодно. А с 2011 по 2016 годы в городе построили 67 школ и 195 новых садиков (информация стройкомплекса Москвы). Сейчас действует адресная инвестиционная программа, в соответствии с ней планируется ввести около сотни школ и садов до конца 2019 года.

Кто решает – куда и сколько

Редакция www.irn.ru попыталась разобраться, как застройщики решают проблемы с детскими садами и школами и с какими трудностями сталкиваются. По данным «ИРН-Консалтинг», в августе 2017 года на первичном рынке недвижимости Москвы в продаже было представлено 145 жилых комплексов, из них 29 в своем составе имеют детский сад и/или школу. В ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) из 110 комплексов 40 имеют в составе соцобъекты, а в среднем (5-30 км от МКАД) – 58 из 218. (В общих цифрах учтена точечная застройка). Таким образом, в Москве каждая пятая новостройка оснащена инфраструктурой, в Подмосковье – каждая третья.

Градостроительное законодательство требует, чтобы на определенное число жителей приходилось определенное число мест в детских садах и школах, в Москве и Подмосковье оно регулируется правительственными постановлениями (№ 747-ПП от 27.09.2005 и № 713/30 от 17.08.2015 (ред. от 21.02.2017) соответственно). Согласно этим документам на каждые 1000 москвичей должно быть 54 места в детских садах и 124 места в школах. А на 1000 «подмосквичей» - 65 и 135.

От этих документов и отталкиваются власти, думая, чем бы нагрузить застройщика. Как пояснил Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP, московские районы проанализированы, заранее известно, где не хватает школ, а где – поликлиник или физкультурно-оздоровительных комплексов. В зависимости от этих расчетов и решается, какие именно объекты инфраструктуры будет возводить застройщик.

С этим согласен и Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate (компания работает на загородном рынке и хорошо знакома с подмосковными особенностями): основную роль играет реальная социально-инфраструктурная нагрузка в конкретном районе.

За чей счет строим?

Школы и садики строят и за счет бюджета, и за счет инвесторов. Объекты инфраструктуры в составе жилого комплекса возводятся за счет финансовых вложений застройщиков. Как пояснил Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development, это могут быть и собственные средства, и кредиты, привлеченные в рамках проектного финансирования.

С этого года застройщикам на строительство соцобъектов разрешили «тратить» деньги дольщиков, покупающих в жилом комплексе квартиры. Такие поправки были внесены в закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ. Деньги дольщиков можно «употребить», если, как уточняет Олег Куринной, заместитель генерального директора по девелопменту компании «МД Групп», после ввода объекта в эксплуатацию он безвозмездно передается застройщиком государству (или на него возникает право общей долевой собственности у участников строительства). Если компания впоследствии хочет оставить объект в своей собственности, деньги дольщиков трогать нельзя.

По идее, застройщикам должно стать легче жить, финансовая нагрузка уменьшается, однако управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов считает, что «все будет понятно только исходя из практики». А этой практики, считай, еще нет – закон начал действовать в январе, а строительный цикл – два года.

Государство и застройщик

Эксперты говорят о разных формах сотрудничества строительного бизнеса и государства, и при этом многократно подчеркивают – все индивидуально и зависит от активности местных властей.

Государство может субсидировать процентную ставку по кредитам застройщику, предоставлять земельные участки с подведенными коммуникациями и дорогами, а может и ничего не предоставлять – застройщик будет сам строить, проводить коммуникации и инвестировать. Возможна долгосрочная аренда земельного участка. «Например, в нашем проекте KASKAD Park предусмотрена именно такая схема взаимодействия с государством», - говорит Денис Шевченко руководитель проектов семейства компаний KASKAD Family. В этом ЖК запроектированы школа и детский сад.

По большому счету, по оценке Владимира Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), социальная нагрузка и затраты на ее возведение сейчас полностью лежат на застройщике. Поэтому путь соцобъекта к жителям бывает весьма тернист.

Построят – не построят

Вопрос номер один, который волнует покупателей – будет ли построен социальный объект в принципе и не соорудят ли на его месте очередной жилой корпус. Ответ следует искать в документации проекта. Роман Сычев, (TEKTA GROUP) объясняет, что четкие обязательства по объектам социального назначения у застройщика перед городом возникают сразу, порой даже на этапе эскизного проектирования, и включаются в инвестиционные расчеты с указанием сроков возведения. А юридически - закрепляются в инвестиционных контрактах. «Если проект согласован со всеми органами, построить что-то на месте детского сада нельзя», - соглашается Алексей Коротких (Villagio Estate). Инвестконтракт можно считать гарантией того, что объект будет построен.

Если же проект не предусматривает требуемой по всем параметрам социальной инфраструктуры, то это, на взгляд Михаила Бузулуцкого (GORN Development), - результат сговора местных чиновников и девелоперов, стремящихся сократить финансовые затраты. «Поэтому мы можем наблюдать картины, когда стоят многомиллионные комплексы без садиков и школ».

Долгое ожидание

Теперь второй вопрос – долго ли ждать обещанного. Самая распространенная претензия к застройщикам от жителей – медленно строят. Сначала вводят жилье, люди заселяются, а потом ждут, когда достроят обещанные садик и школу. Почему происходит именно так, а не наоборот, объясняется экономикой проектов. Девелоперы приступают к школе и садикам уже после старта продаж квартир, чтобы обеспечить устойчивое финансирование всего жилого комплекса.

Тем не менее сегодня застройщики все чаще стараются закончить с соцобъектами побыстрее – вместе с жильем. Денис Шевченко (KASKAD Family) говорит, что власти часто не дают разрешение на ввод в эксплуатацию жилых объектов до сдачи школы и детского сада. И они рассчитаны на жителей данного жилого комплекса, и только потом принимают «соседских» детей. (Но как мы узнали из истории Ани, не всегда это получается именно так).

Не берут на баланс

Следующий «трабл», который приключается с соцобъектами, – тяжелый процесс передачи на баланс государству. Опрошенные нами эксперты признают – да, не все начальники «на местах» с восторгом относятся к «подаркам» в виде социального объекта. Причина – деньги. Вернее, их отсутствие.

Школы и садики «нужно содержать, управлять их деятельностью, обеспечивать работоспособность. Когда в бюджетах разных уровней дефицит – сложно финансировать дополнительную социальную нагрузку», - замечает Роман Сычев (TEKTA GROUP). При этом эксперт подчеркивает, что в Москве, где власти очень внимательно следят за тем, чтобы жители были обеспечены образовательными и медицинскими услугами, ему не встречалось примеров, где были бы проблемы с передачей объектов социальной инфраструктуры городу.

Но все же такие случаи рынку известны, ведь он ограничивается не только Москвой. В чем тут дело? Опять-таки - судьба соцобъекта должна быть четко прописана в документах. «Будущий балансодержатель социальных объектов оговаривается в договорах о комплексном освоении территории и иных соглашениях/контрактах между сторонами инвестиционного проекта», - уточняет Олег Куринной («МД Групп»).

«Если изначально в проекте планировки территории, в инвестиционном соглашении с районом или городским округом Подмосковья были указаны школа и детский сад, как муниципальные, то они таковыми и должны быть», - дополняет Денис Шевченко (KASKAD Family).

Впрочем, если администрация совсем уж не хочет забирать объект, она найдет причину и застройщики даже могут ей в этом «помочь». «Если садик или школа построены с нарушением нормативной документации и помещения не оснащены соответствующим оборудованием, чиновники могут отказаться от объектов», - комментирует Михаил Бузулуцкий (GORN Development). Действительно, объект социальной инфраструктуры застройщик должен укомплектовать всем необходимым – вплоть до мебели и оборудования. И если к качеству строительства объекта претензий нет, то к оснащению можно прицепиться и процесс передачи изрядно затянуть.

Вместо государственного - платное

Если все-таки не удается передать социальное хозяйство властям, то что происходит дальше? Застройщику придется наладить процесс платного обучения – пригласить оператора либо самому получить соответствующую лицензию. Как правило, застройщики приглашают оператора. Средняя стоимость пребывания ребенка в частном детском саду, так же как обучение в коммерческой школе, составляет по рынку 35-50 тыс. рублей в месяц, - замечает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Но школа может быть платной, если только жилой комплекс – уровня «выше среднего». «Аудитория действительно должна иметь возможность регулярно платить за обучение, иначе пострадают все участники, включая покупателя, застройщика, оператора», - подчеркивает Алексей Коротких (Villagio Estate).

Там, где люди покупали экономичное жилье и надеялись на бесплатное образование для детей, такая школа рискует прогореть. Вряд ли кому-то захочется такого финала.

Нарушаются ли какие-то законы, если в жилом комплексе не удается передать на баланс школу и садик? Роман Сычев (TEKTA GROUP) считает, что речь, скорее всего, идет о моральной стороне вопроса. «Формально в инструкциях, постановлениях и иных подзаконных актах, регулирующих нормативы соцобеспечения населения, нет понятия платного/бесплатного образовательного учреждения, поэтому нарушений не происходит», - делает неутешительный вывод эксперт.

Резюме

У компаний, чьи спикеры выступили комментаторами в этой статье, есть свои проекты с государственными социальными объектами. У TEKTA GROUP - это комплексы «Да Винчи» (Одинцово) с двумя детскими садами, ЖК «Ньютон» (Мытищи), где функционирует гимназия. «МД Групп» - девелопер ЖК «Новое Бутово». Здесь проектом предусмотрены два детских сада (один работает), строится школа. Буквально за одну сентябрьскую неделю пришли новости о детских садах в Красногорском районе (строит Urban Group - с учетом «населения» ЖК «Митино О2»), Щелковском районе (д. Гребнево, построен за счет средств инвестора - ООО «Гранд»), в Видном (строит MR Group в ЖК «Эко Видное 2.0»), школе в Балашихе (строит ГК ПИК в мкр-не «1 мая».)

Эти приятные новости создают ощущение, что ситуация начинает выправляться, но нельзя не признать - сегодня приходится ликвидировать последствия необдуманной жилищной политики. И это работа лет на десять как минимум.