Защищает ли дольщиков «апартаментов» 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»?
Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU
В последние несколько лет на российском рынке недвижимости появился и устойчиво растет спрос на «апартаменты». При этом отечественное законодательство почти не использует данного термина. В результате под «апартаментами» понимаются совершенно разные помещения: от гостиничных номеров до офисов в многоэтажных зданиях. Настоящая статья расскажет читателям об этой недвижимости и покажет, как дольщик, вложивший деньги в строительство «апартаментов», может защитить свои права.
Термин «апартаменты» периодически встречается в актах министерств и ведомств. Однако точного законодательного определения он так и не получил. Если же исходить из анализа локальных норм, то «апартаментами» могут считаться только объекты для временного проживания в виде гостиничных номеров или квартир.[1]
В свою очередь ЖК РФ вообще не знает такого понятия.[2] Из всего этого можно сделать однозначный вывод, что данные помещения являются местами временной регистрации и относятся к нежилой недвижимости. Иными словами - это обычные гостиничные номера. Они имеют площадь не менее 40 кв. метров, а также две и более комнаты с кухонным углом.[3]
Таким образом, государственные органы под термином «апартаменты» подразумевают не особый тип недвижимости, а одну из категорий гостиничной квартиры или номера: «сюит», «апартамент», «джуниор» и так далее.
А вот в русском языке слово «апартаменты» означает большое парадное роскошное жильё.[4] Такое толкование является общепринятым, и его дают словари, признанные всеми филологами, а также Российской академией наук. В результате возникла путаница, когда государство, юристы, риелторы, застройщики и обыватели понимают под «апартаментами» совершенно разные строения. Данная ситуация очень ярко отражается в судебных решениях.
Суды считают жилые «апартаменты» в многоквартирных домах обычными квартирами.
Учитывая тот факт, что законодательство не содержит общепринятого понятия (а в словари заглянуть лень), то строительные организации и дольщики могут называть «апартаментами» практически что угодно. Так, во многих договорах долевого участия этим словом называют даже самые простые стандартные квартиры. По-видимому, компании таким незатейливым способом желают повысить статус объекта. В своих соглашениях они обязуются передать дольщику «жилое помещение, а именно апартаменты, состоящее из одной (а также двух или трех комнат)».[5]
Такая игра терминами не дает никаких преимуществ исполнителю. Суды рассматривают подобные строения в качестве обычных квартир и спокойно взыскивают с застройщика неустойку[6], а также штрафные суммы по закону о защите прав потребителей.
Физические лица - владельцы офисов также могут получить неустойку, а в некоторых случаях и штраф с застройщика, если он допустил просрочку в сдаче объекта.
Сегодня на рынке можно встретить много офисов, гостиничных квартир и даже складских помещений, которые также упорно именуются «апартаментами». Сложилось мнение, что граждане, купившие в процессе строительства подобные объекты (в многофункциональном или многоэтажном доме), находятся в худшем положении, чем покупатели квартир в этом же здании. Это неправда. Они имеют почти такие же права.[7]
Если не полениться и почитать судебные решения, то можно выяснить, что владельцы так называемых нежилых «апартаментов» легко взыскивают с застройщика неустойку и даже штрафы, как рядовые потребители.
Правда в подобных делах есть некоторые нюансы. Дольщиком и собственником офиса должно быть физицо, а не индивидуальный предприниматель. И если гражданин хочет кроме неустойки получить с застройщика еще и штраф, то он обязан заявить в суде, что приобретает нежилую недвижимость «только для собственных, личных, семейных, домашних, бытовых и других нужд и она не будет использоваться в предпринимательской деятельности».[8] А строительная фирма должна доказать обратное. Как правило, она этого сделать не может. В результате владельцы «апартаментов» (или говоря простым языком - нежилых офисов) также получают с исполнителя неустойку и штраф по закону о защите прав потребителей. Судебные акты последних лет ярко отражают данную тенденцию.
С другой стороны, когда в договоре прямо указывается, что нежилые «апартаменты» будут использоваться именно для предпринимательской деятельности, сдаваться внаем, как гостиничные номера, или если застройщик докажет этот факт, то суды взыщут только неустойку без штрафных санкций.[9]
Банкротство застройщика и положение владельцев «апартаментов»
Закон однозначно защищает владельца жилой недвижимости при банкротстве строительной фирмы. При этом неважно, как называется объект в ДДУ - «апартаменты», квартира, «кондо» или «studio», если он имеет статус жилого помещения. Для закона это жилое помещение, подпадающее под определение, указанное в ЖК РФ. Соответственно, граждане, купившие подобное жилье, защищены при банкротстве компании. Они признаются участниками строительства и дела о банкротстве и имеют к исполнителю требования о передаче жилья,[10] которые включаются в специальный реестр. А вот владельцы нежилых «апартаментов» - то есть собственники, вложившие деньги в постройку нежилой недвижимости (гостиничные номера или офисы), не могут рассчитывать на это. У них нет специальных реестров, они включаются в соответствующую очередь кредиторов и вправе требовать только возврата денежных средств. Поэтому чаще всего такие приобретатели теряют свои деньги.
Выводы и предложения
Итак, большинство объектов, которые застройщики позиционируют как «апартаменты» в многоквартирных домах, таковыми по своей сути не являются. Они предназначены для постоянного проживания и не относятся к гостиничному типу. И уж тем более не могут считаться «апартаментами» различного рода офисы, складские помещения и магазины.
Если исходить из приказа Минкультуры и свода правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», то «апартаменты» могут располагаться только в гостиницах, апарт-отелях и многофункциональных зданиях. Они предназначаются для временного проживания и относятся к нежилой недвижимости. Впрочем, даже в этом отношении правовой статус данных объектов является противоречивым. Например, совсем не упоминая «апартаменты», ЖК РФ автоматически относит их к нежилой недвижимости, а свод правил, в свою очередь, упорно называет их «жилыми помещениями».[11]
Поэтому встает вопрос: являются ли «апартаменты» самостоятельным видом недвижимости, и надо ли отдельным законом регулировать их правовой статус? Я думаю, что это излишняя мера. Если пойти по этому пути, то также следует узаконить как отдельные виды недвижимости «пентхаусы», «сюиты», «джуниоры», «джуниор-сюиты» и так далее. А ведь это просто названия, характеризующие потребительские свойства объекта. Не более того.
Гораздо важнее усилить защиту прав дольщиков - владельцев нежилой недвижимости в многофункциональных зданиях и многоквартирных домах при банкротстве застройщика. Законодатель должен ввести новые нормы, которые предусматривали бы признание их участниками строительства и дела о банкротстве. Кроме того, данные статьи должны предоставить таким гражданам право на предъявление требований о передаче нежилой недвижимости и формирование отдельного реестра.
[1] Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.
[2] Ст.16 ЖК РФ.
[3] Приказ Минкультуры России № 1215 от 11.07.2014 года «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями».
[4] Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М., Издательство «АЗЪ», 1995 год. С.24 и Ушаков Д.Н. Большой толковый словарь современного русского языка. М., Издательство «Альта-Принт». М., 2005 год. С. 14.
[5] Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-2407/2017 от 05.06.2017 года.
[6] Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
[7] Ст.2 и ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ.
[8] Решение Конаковского городского суда Тверской области по делу № 2-675/2017 от 09.06.2017 года.
[9] Решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 11.05.2017 года.
[10] Ст.201.1. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (последняя редакция).
[11] Свод правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года.