Практикум: как правильно обменять вторичную квартиру на новостройку

На фоне возросшего объема относительно недорогих новостроек многие решают продать квартиру в старом жилом фонде, чтобы приобрести более современное жилье. Однако зачастую в процессе такого обмена возникают непредвиденные сложности. Редакция IRN.RU разобрала три реальных ситуации и попросила экспертов поделиться рекомендациями, которые будут полезны тем, кто решил пойти на такую сделку.
 

Две на две

Анастасия и Дмитрий живут в двухкомнатной квартире в районе Зябликово, мама и бабушка Анастасии – в трехкомнатной квартире в том же районе. Вместо существующего жилья обе семьи хотят купить две квартиры в новостройке, причем в одном жилом комплексе, поближе друг к другу. Они подобрали вариант в ЖК «Домашний» в Марьино. Проблема в том, что, если продать обе квартиры сразу и купить две новых, в ожидании окончания строительства придется тратить слишком много на аренду двух квартир. А снимать одну квартиру на всех не получится, поскольку в обеих семьях есть животные.

Согласно онлайн-калькулятору стоимости квартир от IRN.RU, «двушка» молодой семьи на вторичном рынке сейчас стоит около 6 млн рублей, трешка старшего поколения – 10,5 млн. Выбранные квартиры в новом проекте продаются за 7,5 и 9,5 рублей соответственно.

Застройщик обещает достроить их во II квартале 2018 года. То есть с учетом выдачи ключей и ремонта ориентировочный срок переезда – начало осени 2018 года.

Нужно учитывать, что за время строительства цены на новостройку могут вырасти, а на «вторичку», напротив, просесть. Из-за этого возможны финансовые потери, причем разные – в зависимости от того, какую квартиру продавать и покупать раньше.

Если просчитать возможные потери, самым выгодным получается как раз вариант с одновременной продажей обеих квартир и покупкой альтернативных вариантов в новостройке. За вторичное жилье обе семьи выручат 16,5 млн рублей, на покупку нового уйдет 17 млн рублей. На недостающие 500 000 рублей можно взять потребительский кредит на 5 лет с ежемесячным платежом 15 000 рублей. «При этом снимаем две квартиры (30 000+40 000) на полтора года. В результате первые полтора года клиенты оплачивают ежемесячно 85 000 рублей. И при получении ключей остается только ежемесячный платеж 15 000 всего лишь на 3 года», - говорит Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон».

Правда, нельзя забывать о рисках. «Я бы не рекомендовал такой вариант в любом случае, даже если бы не было проблем с арендой, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Покупка квартиры в новостройке – это всегда риск, поэтому не стоит продавать обе квартиры сразу, лучше сделать это последовательно: продать одну из квартир и купить в новостройке, а после окончания строительства разменять вторую квартиру на готовое жилье в новом проекте».

Если поступать таким образом, нужно определиться, какую квартиру продавать первой. По словам руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елены Мищенко, квартиры в ЖК «Домашний» к окончанию строительства могут подорожать на 8-12%, а вторичная недвижимость за то же время может подешеветь примерно на 10%.

Так, если продать сначала двухкомнатную квартиру, на аналогичную квартиру в обозначенной новостройке придется взять ипотеку на 1,5 млн рублей. При сроке кредита 15-20 лет семья будет платить 20 000 - 23 000 рублей в месяц. Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе обойдется в 25 000 - 30 000 рублей, то есть общие ежемесячные затраты составят 45 000 – 55 000 рублей. «За год расходы на аренду и кредит составят в среднем 500 000 - 700 000 рублей, что в принципе сравнимо с разницей между купленной новостройкой и квартирой по окончании строительства, - говорит эксперт. - Готовая трехкомнатная квартира, исходя из стоимости 9,5 млн, думаю, будет стоить в среднем 10,3-11 млн. В случае, если «вторичка» снизится на 10% и будет продана за 9,5 млн, то придется взять еще один кредит в размере 1-1,5 млн рублей. То есть в этом случае семья за год потратит 500 000 - 700 000 рублей и далее, после вселения в новые квартиры, будет нести бремя кредита (кредитов) в размере 20 000 - 38 000 рублей ежемесячно».

Если продать сначала большую квартиру, денег хватит на покупку новой «трешки» и останется еще миллион рублей. «Аренда двухкомнатной квартиры в месяц обойдется примерно в 30 000 - 40 000 рублей, то есть затраты на аренду жилья за год составят в среднем 360 000 - 500 000 рублей. Их можно вычесть из денег, оставшихся от продажи квартиры, - отмечает Елена Мищенко. - «Двушка» в готовом доме будет стоить примерно 8,3-8,5 млн рублей. В случае снижения цены на «вторичку», допустим, на 10%, придется взять кредит в размере 2,6 млн рублей, при этом ежемесячный платеж составит 25 000 – 27 000 рублей». Таким образом, этот вариант оказывается более выгодным, чем при первоначальной продаже меньшей квартиры.
 

Ипотека или ремонт

Семья (муж и жена предпенсионного возраста) живет в трехкомнатной квартире в кирпичной хрущевке в Химках. В сентябре 2014 года они купили квартиру в новостройке в том же районе. Стоимость квартиры – 6,2 млн, первоначальный взнос составил 1,3 млн, еще 4,8 млн взяли в ипотеку – под 12,8% годовых на 12 лет. Ежемесячный платеж по кредиту составляет 67 000 рублей.

В марте 2015 года они выставили на продажу свою «вторичку» – за 7,1 млн рублей, причем было много звонков от потенциальных покупателей. Но в тот момент затянулось строительство новостройки. Семья испугалась, что может остаться вовсе без квартиры, поэтому сняла «вторичку» с продажи.

В декабре 2016 года семья получила долгожданные ключи от новой квартиры. За месяц до этого (в ноябре 2016 года) они вновь выставили на продажу свою квартиру – на этот раз за 7 млн рублей. Квартира до сих пор не продана, в месяц в среднем бывает два просмотра. Потенциальные покупатели либо обременены продажей своей квартиры, которая тоже зависла, либо пытаются сбить цену. С ноября семья снижала цену уже трижды, сейчас она составляет 5,8 млн рублей, при этом в переговорах они готовы дать скидку до 5,6 млн рублей. Опускаться ниже не хотят, поскольку рассчитывают с продажи покрыть остаток долга по ипотеке (4,3 млн рублей) и 1,3 млн рублей оставить на ремонт новостройки.

В целом семья морально готова к тому, что за такие деньги квартира не найдет покупателей и не возражают против того, чтобы продолжать выплачивать ипотеку, оставив себе обе квартиры. Но есть большой риск – все же оба супруга в предпенсионном возрасте и на оплату ипотеки уходит полностью одна зарплата. Если кого-то из них сократят, ситуация может стать критической.

По мнению Олега Репченко, семья совершила типичную для многих продавцов ошибку – вовремя не дала нужную скидку: «Зачастую даже те продавцы, которые идут на дисконт, готовы дать лишь небольшую скидку, которой недостаточно для быстрой продажи. В результате они теряют и время, и деньги, поскольку цены на вторичную недвижимость продолжают снижаться. Если бы они сразу выставили квартиру на продажу за те же 5,6 млн рублей, возможно, еще в ноябре они бы нашли покупателей. Но даже если бы тогда пришлось продавать дешевле, они бы раньше избавились от выплаты ипотеки».

Сейчас эксперты рекомендуют все равно продавать квартиру с дисконтом, а не ждать, поскольку роста цен не предвидится. «На сколько снижать цену? Пока не купят, если квартиру действительно хотят продать в обозримом будущем, - отмечает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. - Стоимость в 5,6 млн рублей меньше заявленной только на 3%. В Химках в схожих домах (кирпичная хрущевка) есть предложения и по 5,2 млн рублей за трехкомнтаную квартиру. Это уже составляет дисконт в размере не менее 10% от 5,8 млн рублей».

Этих денег не хватит на обе цели: покрыть ипотеку и сделать ремонт. При этом мнения экспертов по поводу того, что стоит делать в первую очередь, разошлись. Олег Репченко считает, что сначала стоит сделать ремонт, а ипотеку покрыть частично: «Тут дело не столько в выгоде, сколько в комфорте, ведь в «голой» новостройке жить нельзя. При этом платежи по ипотеке в любом случае снизятся, поскольку останется выплатить менее 500 000 рулей по кредиту».

Владимир Каширцев считает, что имеет смысл полностью погасить ипотеку, а ремонт делать постепенно по мере появления средств. В это время можно снимать квартиру. «Во многих случаях получается, что сумма затрат на аренду и выплату процентов сопоставима. Только в случае ипотечного кредита еще дополнительно накладывается выплата основного тела кредита. Таким образом, представляется более выгодным погасить полностью ипотеку и снимать квартиру, спокойно делая ремонт. Вряд ли срок ремонта будет сопоставим со сроком ипотечного договора», - считает эксперт.

Если все же семья решит не гасить ипотеку или вовсе подождать с продажей собственной квартиры, имеет смысл перекредитоваться. «Сейчас банки предлагают возможность «перенести» ипотеку с одного банка в другой с уменьшением процентной ставки. Суть в том, что банки открывают программу по переманиваю людей с ипотечными кредитами. Но при этом сниженные условия по ставке распространяются только на клиентов других банков. Так, к примеру, человек перешел из Сбербанка в Райффайзенбанк на ставку 10,9% годовых», - рассказывает Владимир Каширцев.
 

Новостройка на новостройку

Александр и Елена в 2015 году купили квартиру в новостройке в Новой Москве для подрастающего сына. Реально она будет нужна для проживания через два года. Сейчас строительство находится на финальной стадии, передача ключей намечена на конец 2017 года. Квартира была куплена в ипотеку, на данный момент осталось выплатить около 500 000 рублей. В новой фазе строительства сейчас предлагается аналогичная квартира дешевле, она должна быть сдана как раз через два года – к тому моменту, когда сын сможет переехать. Семья думает, стоит ли поменять свою почти готовую квартиру на новую.

Эксперты не рекомендуют дожидаться окончания строительства, если есть желание продать квартиру. «С учетом текущей ситуации, стоимость квартир в новостройках в Новой Москве не растет, даже есть небольшой минус (около 3%), - говорит Екатерина Никитина. - Смысла ждать получения ключей и продажи после этого нет. Проще продавать сейчас до наступления снижения стоимости».

В настоящее время в первой очереди аналогичная готовая квартира от застройщика стоит 5,2 млн рублей. В новой очереди такая квартира стоит 4,4 млн рублей. Чтобы конкурировать с застройщиком, при продаже придется дать скидку на квартиру. «По переуступке ее можно будет продать с небольшим дисконтом – примерно за 5 млн рублей. Значительную скидку делать не стоит, так как стадия строительства завершающая, значит, ликвидных квартир в продаже от застройщика остается не так много, и даже небольшого дисконта будет достаточно, чтобы привлечь к квартире внимание», - считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Важный момент – это погашение ипотеки. «Существует два варианта продажи такой квартиры, - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Например, с покупателем можно договориться о выдаче залога в размере 500 000 рублей на погашение ипотечного кредита. Но данный вариант многих покупателей не устроит. Также можно продавать с привлечением банка. В этом случае одновременно происходит погашение ипотечного долга и расчет с продавцом – в одну ячейку закладываются деньги для банка, в другую – для продавца. Далее происходит оформление, с квартиры снимается обременение». Подробнее о продаже квартиры с обременением читайте в статье «Как продать или обменять ипотечную квартиру».

«Покупатели могут не согласиться приобрести заложенную квартиру, поэтому лучше ипотеку погасить самостоятельно. Если собственных средств нет, то нужно будет взять потребительский кредит на 500 000 рублей, минимально возможная ставка составит от 14% годовых. Ежемесячный платеж составит около 15 000 рублей», - говорит Екатерина Никитина. Чтобы минимизировать затраты на потребительский кредит, Олег Репченко рекомендует брать его как можно позже, в идеале – когда уже будет найден покупатель: «В этом случае сразу после продажи можно будет погасить потребительский кредит и не переплачивать по процентам».

Также стоит не забывать о том, что придется уплатить налоги после продажи имущества – 13% с разницы от цены продажи и цены покупки. «Мы не знаем, за сколько была куплена квартира, но если предположить, что за 4 млн рублей, то налог уплачивается с 1 млн рублей, следовательно, его размер составит 130 000 рублей, - говорит Наталья Шаталина. - В итоге у семьи остается чуть менее 4,4 млн рублей. Данных средств впритык хватает на приобретение новой квартиры. Также придется заплатить небольшую сумму за оформление нового договора». «В результате вся сделка выйдет в «ноль», а в качестве плюса можно будет выделить закрытие ипотеки и новое вложение суммы без привлечения кредитных средств», - говорит Юлия Дымова, юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Таким образом, такая сделка не приведет к существенной экономической выгоде. Если новая квартира по каким-то характеристикам лучше прежней, можно пойти на подобный обмен, в ином случае вся операция повлечет только лишние трудозатраты.

В целом продажа собственной квартиры ради покупки новостройки – это весьма трудоемкий процесс, в котором к тому же есть неочевидные на первый взгляд затраты. Однако с учетом увеличивающей разницы в стоимости между старым жилым фондом и современным жильем такой обмен может быть целесообразным, главное - заранее учесть все нюансы и просчитать затраты.