Квартира рядом с заводом или офисом: покупки без энтузиазма

Одним из способов решения транспортной проблемы считается сокращение пути от дома до работы, то есть строительство жилья и мест приложения труда в рамках одного района. Особенно активно эта тема начала развиваться с курсом на редевелопмент промзон. Редакция www.irn.ru выяснила, готов ли рынок к таким проектам.

Корейские заводы и американские бизнес-парки
Активное строительство жилья «в довесок» к рабочим местам началось в эпоху индустриализации. Один из старейших и крупнейших примеров – жилые дома при коксохимическом заводе Цольферайн в немецком Эссене, которые начали строиться в середине XIX века. К 1958 году из 8000 сотрудников предприятия 7018 проживали в заводских домах. В 1993 году завод закрылся, а жилье функционирует по сей день.

В настоящий момент активнее всего многофункциональные комплексы, совмещающие жилую и индустриальную недвижимость, развиваются в Южной Корее. «На территории страны насчитывается около тысячи индустриальных комплексов, многие из которых оснащены жилым фондом. В Корее такое жилье не продается, а сдается в аренду. С целью привлечения рабочей силы в данные комплексы правительство страны планирует построить на их территории дополнительно 10 000 единиц жилья. С 2013 по 2014 год на создание социальной инфраструктуры в данных бизнес-парках было потрачено 40 млрд вон (более $3,5 млн)», – говорит Станислав Зингель, президент Gordon Rock.

В западных странах сейчас большее распространение получили МФК на базе торгово-офисной недвижимости. Например, в комплексе «Авалон» в городе Альфаретта в Джорджии с 229 000 кв. м офисов и 174 000 кв. м торговых площадей соседствуют 250 элитных арендных квартир и 101 частный дом, а в проекте «Бакхед» в Атланте построено по 122 000 кв. м торгово-офисной и жилой недвижимости.

Считаные единицы
В России, как и во всем мире, заводское жилье начало строиться во второй половине XIX века, а во времена СССР вокруг промышленных предприятий специально для их сотрудников строились микрорайоны и целые города. Однако современных проектов, где жилье строилось специально под нужды конкретных предприятий – единицы. «Например, ЖК «Розмарин» (прежнее название Gazoil City) возводился для сотрудников компании «Газпром», главный офис которой был расположен неподалеку. Но реализация проекта среди сотрудников компании не принесла ожидаемого эффекта, низкие темпы продаж в результате неправильно выбранной стратегии позиционирования снизили показатели эффективности. Очевидно, что ориентация на сотрудников какой-либо компании как основной группы покупателей квартир в проекте существенным образом сужает целевую аудиторию проекта», – считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

Тем не менее в Москве достаточно активно строятся многофункциональные комплексы, в которых квартиры и апартаменты возводятся уже без привязки к конкретным компаниям, но рядом с офисными площадями. «Первопроходцем были Hines с их проектом «Парк Плэйс» на Ленинском проспекте, которому уже 15 лет, – рассказывает Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE. – В партнерстве с ГлавУПДК они построили самый крупный по тем временам комплекс, в состав которого вошли бизнес-центр, гостиница и обслуживаемые апартаменты. Сейчас самым масштабным примером можно назвать «Москва-Сити», где в нескольких объектах апартаменты соседствуют с офисными площадями. К примеру, в уже функционирующем с 2009 года «Городе Столиц» – около 80 000 кв. м офисов и более 100 000 кв. м апартаментов. В другом знаковом объекте – «Легенды Цветного» – около 40 000 кв. м офисов и 30 000 кв. м апартаментов».

Еще один яркий пример, в котором жилье возводится рядом с рабочими местами, – это «Сколково». Однако востребованность этого жилья – под вопросом. «Строительство там до сих пор ведется, но транспортная ситуация довольно трудная, а цены довольно высокие. Например, возводящийся там ЖК «Русский авангард» является одним из самых дорогих проектов в Московской области», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Один из крупнейших проектов реновации промзон, включающий и строительство жилья, и создание рабочих мест, – реконструкция ЗИЛа. На квартиры там отводится 30% от общего объема строительства, а вместе с апартаментами доля жилья достигает 43%.

За пределами Москвы встречаются проекты, где жилье предусмотрено в рамках создания индустриальных парков. «Одним из примеров последних лет является развитие кластера в Калужской области, где рядом с производственной зоной возводились жилые кварталы. Сотрудники заводов получали субсидии от предприятия на приобретение квартир, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Еще один пример – город-спутник Новое Ступино, расположенный в 70 км от Москвы. Еще в 1990-е годы здесь была производственная база. Девелопер построил жилье и скупил земли для индустриальных парков. Сегодня идет активное развитие производства».

Никому не надо
Совмещение офисной и жилой составляющей не приводит к активному спросу со стороны тех, кто планирует работать в этих местах. По данным JLL, доля покупок жилья или апартаментов в проектах МФК или рядом с бизнес-центрами сотрудниками, работающими в этих зданиях, минимальна и обычно составляет не более 5%. Как признался Яков Литвинов, генеральный директор компании «Крайс Девелопмент», которая проводит реорганизацию завода «Кристалл», пока количество заявок на временное и постоянное проживание очень невелико.

По данным «Бест-Новострой», в Москве около 7% покупателей выбирают жилье рядом или с удобной транспортной доступностью относительно работы, в Подмосковье – около 10%. В Новой Москве доля таких покупателей вовсе незначительна – около 1%. «В целом, распределение долей по агломерациям достаточно показательно: в Москве, где существует развитая сеть общественного транспорта, люди менее привязаны к определенной локации с точки зрения работы, готовы рассматривать варианты новостроек в различных районах города. В Новой Москве, где основную долю покупателей составляют жители Москвы (более 80%), а объем рабочих мест, в целом, очень ограничен, локация места работы не является критерием выбора объекта покупки», - объясняет Ирина Доброхотова.

Сами сотрудники обычно не заинтересованы в приобретении такого жилья, поскольку зачастую не осведомлены, где им предстоит работать. «Зачастую офисы арендуются еще на начальном этапе строительства, но рядовой сотрудник часто даже не знает, куда переезжает компания», – говорит Мария Литинецкая.

Квартиру или апартаменты рядом с офисом может купить разве что собственник или топ-менеджер компании. «У тех, кто покупает нежилые объекты, как правило, уже есть жилая недвижимость в собственности. Иногда они приобретают в дополнение квартиру/апартаменты в новом комплексе, а имеющуюся в собственности недвижимость сдают в аренду», – говорит заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

А вот в жилых комплексах рядом с уже функционирующими предприятиями квартиры покупают и рядовые сотрудники. «Например, ЖК «Город Набережных» находится недалеко от аэропорта Шереметьево. Такое расположение на этапе продаж привлекло покупателей жилья не только среди сотрудников авиакомпаний, но и тех, кто работает в торговых точках аэропорта, близлежащих гостиницах и ресторанах. В итоге более 100 жителей работают в различных структурах аэропорта, – утверждает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. – Более того, уже сегодня мы зафиксировали много случаев, когда жители «Города набережных» меняли свою работу в Москве на работу, расположенную рядом с домом, в том числе в аэропорту Шереметьево».

Работа рядом с жильем
Как признаются девелоперы и брокеры, при проектировании многофункциональных комплексов они не просчитывают долю тех, кто может заинтересоваться жильем из-за близости рабочих мест. «Объем проектируемых жилых площадей по проекту определяется не столько структурой или емкостью спроса, сколько нормами градостроительства в локации застройки», – говорит Ирина Доброхотова.

По словам руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаила Якубова, сейчас отмечается тренд не столько на «жилье рядом с работой», сколько на «работу рядом с жильем»: «Правительство Москвы при согласовании новых проектов комплексной застройки территорий требует включения значительного объема рабочих мест для обеспечения ими будущих жителей района. Это делается для снижения нагрузки на транспортную инфраструктуру города. Но нельзя воспринимать все так буквально – далеко не все жители будущего проекта захотят там же и работать. Напротив, сюда на работу могут поехать жители других районов, что может создать дополнительную транспортную нагрузку».

Это в первую очередь относится к офисам. Тем не менее, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в случае с децентрализованными индустриальными предприятиями модель строительства жилья рядом с рабочими местами, как и полтора века назад, может сработать. Сотрудники таких предприятий зачастую обладают более узкой специализацией и потому в большей степени привязаны к текущему рабочему месту, чем рядовой офисный сотрудник.