Инвестиции в недвижимость: в мире цены ползут вверх, а в России падают

Когда-то московский рынок недвижимости был одним из самых привлекательных для международных инвесторов. Сейчас ситуация изменилась, и Москва переместилась в список аутсайдеров.

Лидеры и аутсайдеры
Аналитики рынка недвижимости высказывают противоположные мнения о наиболее перспективных для инвестиций городах. Например, в Knight Frank считают, что недооценены многие африканские города, а, например, Берлин переоценен. А PwC, напротив, поставила Берлин на первое место в рейтинге наиболее привлекательных для инвестиций в недвижимость городов.

«Если брать средние показатели по темпу роста жилья в мире, можно констатировать, что в целом цены медленно, но растут», – поделилась своими наблюдениями исполнительный директор Knight Frank, Россия и СНГ, Мария Котова в ходе семинара профессиональной группы RICS (Королевского общества сертифицированных оценщиков) «Жилая недвижимость: возможности инвестирования в России и за рубежом».

По мнению Маартена Вермейлена, регионального управляющего директора RICS Европа, Россия и СНГ, один из наиболее интересных сегментов для инвестиций в недвижимость – это студенческие дома. А директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова считает, что инвесторам стоит присмотреться к программам с гарантированным рентным доходом: «В целом в Европе доходность от сдачи в аренду жилья не превышает 3-4%, однако некоторые проекты в курортных местах, например, в Португалии, предлагают гарантированный доход 6% годовых».

В IV квартале 2014 года наивысший прирост цен на элитную недвижимость, по данным Knight Frank, наблюдался в Нью-Йорке (18,8%), Сан-Франциско (14,3%) и Дублине (13,4%). Столь активный рост в этих городах произошел за счет эффекта низкой базы после кризисного падения. Самое существенное снижение цен на дорогую недвижимость отмечалось в Сингапуре (12,4%), Цюрихе (8%) и Москве (3,7%).

Спрос реализован
В сегменте дорогого жилья в Москве наибольшее снижение цен за последний год отмечалось в проектах в активной стадии строительства – на 17,6%. Цены на объектах, которые уже сдаются в эксплуатацию, снизились на 11,7%, а в проектах на начальных стадиях строительства – всего на 1%.

По словам Марии Котовой, глобально обеспеченность жильем в Москве низкая, по этому показателю российская столица находится примерно на уровне китайских городов. Тем не менее сегмент дорогого жилья столкнется с проблемами с платежеспособным спросом. «Некоторые аналитики считают, что в целом у дорогого сегмента все равно останется потребитель, просто элитный покупатель придет в бизнес-класс. Но этой тенденции не наблюдалось в прошлый кризис, и не факт, что она проявится сейчас. Напротив, бизнес-класс наименее устойчив в кризис», - считает эксперт.

Спрос на недорогую недвижимость более устойчив, однако на фоне существенного увеличения объема предложения и этот сегмент будет испытывать проблемы. По данным «ИРН-Консалтинг», с 2009 года количество новостроек в продаже выросло с 800-850 до 1300 объектов.

По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, за 2014 г. количество новостроек в продаже в Москве от Третьего транспортного кольца до МКАД почти не изменилось: 143 в конце года против 139 в начале года. Зато произошли существенные изменения в структуре предложения: за год доля доступного жилья выросла с 39% до 53%. Общий объем жилья эконом- и комфортклассов вырос в 1,6 раза – с 234 000 кв. м до 377 000 кв. м. Хотя средняя стоимость почти не изменилась: 221 300 руб./кв. м в конце года против 217 900 руб./кв. м в начале года (подробнее об этом читайте в обзоре «Новостройки Москвы и Подмосковья: итоги 2014 г.»).

На фоне почти полного отсутствия роста предложения в старой и Новой Москве в Подмосковье отмечен его заметный прирост. Количество проектов в Московской области в 2014 году приблизилось к 1000, общий объем предложения в квадратных метрах вырос на 11%, достигнув отметки в 3 380 000 кв. м. А цены в Подмосковье выросли всего на 6,2%, в то время как в Новой Москве рост цен составил 14,5%.

В начале года отмечался существенный рост спроса из-за нестабильной геополитической ситуации и начала девальвации рубля. «Однако уже в апреле-мае по отдельным объектам отмечалось падение объема сделок на 30%, после чего наступила стагнация до осени. В ноябре-декабре началась новая волна ажиотажного спроса из-за усиления девальвации рубля. Особенно ярко это проявилось в экономклассе. Многие заявляли о превышении плана продаж в 2-3 раза», – говорит Татьяна Калюжнова. В целом объемы поглощения в экономклассе в Москве, по данным «ИРН-Консалтинг», выросли вдвое, а в комфортклассе – в полтора раза.

Дна не видно
На фоне ухудшения платежеспособности населения ажиотажный спрос в конце года может привести к дальнейшему спаду объема сделок. «В результате спрос на новостройки в Москве может снизиться до 25-30%, а в Подмосковье – до 40-50%, – прогнозирует Татьяна Калюжнова. – Кроме того, можно ожидать снижения объема предложения – в первую очередь за счет сокращения нового строительства, благодаря чему общий объем предложения может снизиться на 10-15%. Кроме того, у ряда застройщиков могут возникнуть проблемы с финансированием проектов из-за ухудшения условий кредитования и сокращения спроса. Такие застройщики будут вынуждены замораживать стройки. Этот фактор, дополнив первый, может привести к снижению предложения на 20-25%. В целом в перспективе 2-3 лет объемы нового строительства могут сократиться на 30-40%».

Таким образом, по мнению Марии Котовой, наметился понижающийся тренд стоимости недвижимости: «На мировом рынке недвижимости общий тренд медленно ползущий, но все же восходящий. В России обозначился нисходящий тренд, при этом дна пока не видно».

Однако глобальный обвал цен вряд ли случится, поскольку будут действовать два разнонаправленных фактора: снижение платежеспособного спроса при одновременном снижении объема предложения. Татьяна Калюжнова ожидает снижения цен примерно на 10% при условии слабого рубля.