Строительство под окнами: не только неудобства, но и бонусы

Новое строительство почти всегда наталкивается на сопротивление со стороны людей, живущих по соседству. Хотя инициативным группам не слишком часто удается добиться запрета строительства, такие ситуации могут создать нехорошую славу и очень неприятны для девелоперов. Поэтому зачастую они готовы идти на существенные уступки. Так что соседи московских и подмосковных строек кое на что могут рассчитывать, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Вечное сопротивление
Конфликтная ситуация сложилась в Свиблово. Рядом с Капустинским прудом по адресу ул. Нансена, дом 7, планировалось строительство физкультурно-оздоровительного комплекса. Однако вместе с ним застройщик решил возвести 20-этажное офисное здание, против чего выступают жители. «Это строительство обсуждалось и на Межведомственной комиссии по точечной застройке, и на публичных слушаниях по генплану, и везде принималось решение о строительстве только ФОКа, – рассказывает Елена Морозова, юрист, курирующий в партии «Яблоко» работу с обращениями граждан. – Но интересы инвестора перевесили, и в итоге ГЗК утвердила строительство в полном объеме: и административного здания, и здания ФОКа».

В прошлом году жителям Балашихи, напротив, удалось отвоевать городской парк. В результате протестов администрация города отозвала разрешение на строительство ресторанного комплекса в зеленой зоне. Среди последних громких событий можно назвать протест жителей Хорошевского района против возведения офисного центра в рамках проекта по строительству стадиона ЦСКА. Пока конфликт не исчерпан.

В зоне риска
Недовольство жителей вызывают прежде всего проекты, вписанные в существующую застройку. «В урбанистике есть такие показатели, как плотность застройки и плотность населения. Вот когда – даже в формате отдельно взятого района – эти два значения сильно превышены, тогда неминуемо возникает сопротивление жителей», – говорит Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент». Хотя эксперт видит парадокс в том, что высокая концентрация людей – это не только неудобство, но и хороший шанс для города или района улучшить среду обитания: «При достаточном количестве зданий и людей кварталу или району удается реализовать потенциал. В таком случае «расцветает» и вся городская жизнь. Есть для кого открывать кондитерские, цветочные магазины, школы искусства, проводить художественные выставки и мастер-классы. Если научиться управлять ситуацией и изменить недовольство людей в сторону позитива, то мы увидим в округе здоровую атмосферу».

Особенно активно жители обычно протестуют против «точечной» застройки. «Предположим, люди 20 лет жили при существующем расположении домов, с гаражами и детскими площадками. И вот приходит застройщик, который решил вместо детской площадки построить многоэтажный дом. Этот дом будет визуальной доминантой среди существующих строений и испортит всю существующую инфраструктуру (за редкими исключениями). Что на это скажут жители окружающих домов? Мирный (или не очень) протест в таких случаях неизбежен», – уверен Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Также, по словам коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость» Ольги Гусевой, в зоне риска проекты, которые возводятся в непосредственной близости от рекреационных объектов (парков, скверов, лесов), рядом с историческими и архитектурными памятниками.

В меньшей степени этим рискам подвержены проекты по редевелопменту промзон и административных зданий. Коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов уверяет, что в его опыте не было ни одного случая недовольства со стороны местных жителей: «Жильцы, наоборот, счастливы, когда на месте уродских серых заводов появляются новые дома и инфраструктура».

Однако генеральный директор группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев считает, что с сопротивлением жителей может столкнуться абсолютно любая стройка: «Я не припомню ни одного проекта, который бы гладко и безболезненно прошел от начала своего развития до конца. Любая тема, даже загородная, связанная с коммуникациями, каким-то образом коснется жителей соседних деревень. Можно предположить, что где-то в глухом лесу есть такие территории, где нет соседей, местных жителей, но все равно найдется какой-нибудь товарищ, который, может быть, с целью спекуляции, но будет говорить о том, что на этом поле гулял его дед, поэтому оно не должно быть застроено».

Вырубка деревьев и порча дорог
Порой недовольство жителей может использоваться в недобросовестной борьбе. «Если площадка под строительство высоколиквидная, за нее есть спор, то население может использоваться в качестве некоего «орудия», – предупреждает Ольга Гусева. Но чаще всего у протестов есть реальные и объективные причины. «Обычно недовольство связано со строительной техникой (грузовики, разбитые дороги, грязь), временными ограничениями прохода/проезда, нарушением видовых характеристик», – говорит эксперт.

Недовольство может быть также связано с сокращением площадей общественного пространства. «Например, когда на месте будущей застройки прогулочная зона или детская площадка», – отмечает Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп».

Елена Морозова говорит, что в Москве жители нередко протестуют против вырубки зеленых насаждений: «Ситуация усугубляется еще и тем, что год назад были внесены изменения в правила содержания зеленых насаждений, позволяющие проводить вырубку деревьев в границах земельного участка, определенного под застройку, без порубочного билета, просто при наличии разрешения на строительство».

В Подмосковье проблемы зачастую связаны с дорогами. «Деревни строились так, что у жителей была одна дорога, а справа и слева были построены дома, – объясняет Максим Лещев. – Эта дорога, как правило, не тупиковая и ведет далее к какому-то земельному участку, который, допустим, предполагает строительство нового крупного проекта». Застройщику приходится пользоваться единственным подъездом, что приносит неудобства жителям: шум от грузовиков, быстрый износ покрытия. Прийти к компромиссу с жителями по этому вопросу зачастую не удается. «В нашем случае мы дважды проходили при девелопменте поселков через конфликтные ситуации с местными жителями в связи с дорогой, диалог, к сожалению, не получался. Приходится искать альтернативные способы подъездов, это единственный способ решения проблемы. Все, что связано с подъездными путями, приводит в тупик», – говорит эксперт.

Есть ли смысл воевать
В отдельных случаях жителям удается одержать победу. В Гагаринском районе жителям удалось через публичные слушания добиться отказа от застройки территории больницы РАН на улице Фотиевой апартаментами. «В Ломоносовском районе опять-таки на публичных слушаниях удалось добиться отказа от решения строить гостиницу по адресу: ул. М. Ульяновой, 17. В Старом Толмачевском переулке отказываются строить гостиницу на месте небольшой озелененной территории», – рассказывает Елена Морозова. Но практика показывает, что успех возможен в основном в отношении объектов коммерческой недвижимости. Если речь о жилом строительстве, его запрета удается добиться только на ранних стадиях, при явных нарушениях и с очень активными протестными действиями. «Если протест носит массовый характер, органы власти Москвы порой отказываются от реализации проекта или корректируют его параметры», – говорит адвокат Артем Сидоров.

Ранее удавалось добиться запрета в случае с точечной застройкой. «В основном это получалось, когда застройщик нарушал строительные регламенты и люди могли это доказать», – отмечает Владимир Яхонтов.

Олег Куринной уточняет, что, если вид разрешенного использования земельного участка соответствует планам по его освоению, претензии жителей вряд ли станут поводом для отмены строительства. Однако обычно у застройщиков все в порядке с документами. «Как правило, у девелоперов все документы оформлены надлежащим образом, есть согласование на строительство, есть другие документы, мало кто лезет в бой, в стройку, не имея на то нужных бумаг», – говорит Максим Лещев. Поэтому, по словам эксперта, для жителей разумнее идти на диалог и искать выгоду.

Красивая жизнь
Переговоры и уступки обычно ведут к взаимной выгоде: девелоперы гасят очаг напряженности, а жители получают определенные бонусы. «Зачастую при реализации проекта застройщик в виде обременений несет обязательство по ремонту и замене коммуникаций в районе застройки. Жители района видят перекопанные дворы, однако новые коммуникации приносят им пользу, хотя и незаметную невооруженным глазом. Если проектом предусмотрена социальная инфраструктура (на балансе города), то ею смогут пользоваться жители соседних домов. Таким образом, все эти причины побуждают людей по-другому взглянуть на стройку», – говорит заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Антон Конобеевский.

Директор по развитию группы компаний «Астерра» Константин Злобин поделился опытом по решению конфликтной ситуации на примере проектов компании – «Гольяново Парк-1» и будущего проекта «Гольяново Парк-2». «Когда мы начали строить «Гольяново Парк-1», то столкнулись с недовольством жителей микрорайона Абрамцево, на территории которого располагался наш проект. Конфликт обусловлен в первую очередь соседством многоквартирной застройки с частной. Правда, в данном случае ситуация несколько сглаживается тем, что мы не ведем высотного строительства: «Гольяново Парк-1» – малоэтажный проект, а «Гольяново Парк-2» – среднеэтажный», – рассказывает эксперт.

Тем не менее жители изначально возражали против строительства, и девелопер пошел на диалог. «Стоит отметить, что жители «смягчились» уже после того, как увидели проект «Гольяново Парк-2». Во-первых, они одобрили идею среднеэтажной архитектурной застройки, которая не будет портить загородный вид. Во-вторых, наш проект будет социально значим для них. Сейчас в Абрамцево нет ни магазинов, ни школы, ни детского сада. Мы же планируем построить данные объекты в микрорайоне. Также в «Гольяново Парк-2» будет центральная пешеходная улица с множеством кафешек и магазинов», – отмечает Константин Злобин.

Поэтому уже первые переговоры привели к успеху. По словам эксперта, проект так понравился жителям, что все члены инициативной группы высказали предварительный интерес к приобретению в нем квартиры – для себя или для родственников.

Помимо этого компания обещает порадовать жителей новыми дорогами. В рамках обоих проектов девелопер построит и реконструирует в общей сложности почти 3,5 км дорог внутри и по границе Абрамцево. Также жители получат возможность подключиться к новым центральным коммуникациям – водопроводу и канализации (сейчас все они пользуются септиками, скважинами и колодцами).

Искусство компромисса
По словам адвоката Артема Сидорова, в случаях, когда девелоперам удавалось договориться с жителями, они брали на себя дополнительные обязательства, например, поставить стеклопакеты с повышенной шумозащитой людям, окна квартир которых выходят на строящуюся дорогу, произвести дополнительное озеленение, пересмотреть проект для обеспечения соответствия облика здания исторической застройке.

«Когда мы согласовывали проект ТРЦ «Галеон» на Ленинском проспекте, местные жители жаловались, что им будет негде гулять с детьми. Наша компания приняла во внимание данную претензию и выполнила реконструкцию детских и спортивных площадок рядом с ближайшими к стройке домами и озеленение дворовой территории. Таким образом, конфликт был исчерпан, – рассказывает Олег Куринной. – Также при разработке проекта планировки другого нашего проекта – ЖК «Новое Бутово», предупреждая возможное недовольство, мы решили отделить наши многоэтажные дома от соседних частных домовладений объектами социальной инфраструктуры – детским садом и школой». При согласовании данного проекта также поступила просьба от местной администрации предусмотреть возможность подключения к проектируемым сетям водоснабжения и канализации 30 домовладений и присоединения поселковых дорог к улично-дорожной сети нового микрорайона.

В г. Королеве при строительстве нового дома от забивания свай пострадал ремонт в нескольких кабинетах в школе №22. В качестве компенсации застройщик дома – ГК «Премьер» – сделал полный ремонт школы, чем нивелировал изначальное недовольство.

На начальном этапе строительства проекта «Квартал 9-18» в Мытищах девелопер получил жалобу от жителей на то, что стройка лишает их детей прогулок. «Мы оборудовали в соседнем дворе детскую площадку, которая уже стала центром общественной жизни, – рассказывает Ольга Вальчук. – Также итогом постоянного общения с мытищинцами стала установка лавочек в соседних дворах, камер видеонаблюдения, а также дополнительного освещения».

Один из поселков Good Wood вплотную примыкает довольно большому озеру. «Именно на этом берегу исторически сложился хаотичный пляж местных жителей. Мы понимали, что активная стройка будет мешать жителям, да и присутствие активно отдыхающих граждан в зоне активной застройки опасно. В принципе, считаю, что мы неплохо вышли из ситуации, организовав место отдыха на противоположном берегу. Достаточно было установить несколько беседок, отсыпать тропинку щебнем и привезти 20 камазов песка. Все довольны – нам не мешают строить, а у жителей есть теперь оборудованное место для отдыха», - говорит генеральный директор компании Игорь Тучков.

Безусловно, при явных нарушениях закона жители имеют право протестовать и имеют шансы на успех. Но у девелоперов разработаны инструменты по налаживанию отношений с жителями, которые предполагают уступки, отмечают специалисты www.irn.ru. Поэтому, если стройка законна, но при этом приносит некоторые неудобства, более эффективным способом для соседей будет не война с девелопером, а конструктивные переговоры, в ходе которых можно добиться бонусов для себя и района.