Офисы в Москве: лучше сразу искать за Третьим транспортным

Падение спроса на офисы в Москве стало уже выраженным вектором развития рынка, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Крупнейшие и богатейшие компании, а также те, кто хочет казаться в одной обойме с ними, продолжают поддерживать премиальный рынок, но основной спрос четко смещается за пределы Третьего транспортного кольца (подробнее см. «Картина маслом: офисы в Москве не заполняются»).

Основные показатели объемов
По данным консалтинговой компании Welhome, в 2013 г. общий объем введенных площадей составил 759 400 кв. м GLA, превысив в 1,4 раза аналогичный показатель 2012 г. В 2013 году были завершены знаковые и ожидаемые объекты класса А (МФК «Меркурий Сити», БЦ «Белые Сады», БЦ «Кантри Парк-3»). Это привело к увеличению доли вакантных площадей в классе А в совокупности с постоянным, не увеличивающимся уровнем спроса. Средняя базовая ставка аренды в классе А составила на конец 2013 г. $820 за кв. м в год, в классе В+ - $530 за кв. м в год.

В 2014 году, несмотря на заявленный объем (около 850 000 кв. м), темпы ввода, вероятнее всего, снизятся, и общий ввод составит не более 500 000 - 600 000 кв. м. В условиях нынешней макроэкономической ситуации спрос на офисные помещения стабилизировался и не имеет тенденции к увеличению. В связи с этим на рынке офисной недвижимости может возникнуть переизбыток предложения в ближайшей перспективе и стагнация, считают в компании. (Статистику и оценки других компаний см. в статье «Картина маслом: офисы в Москве не заполняются».)

Ставки аренды
Как отмечают аналитики Welhome, ставки аренды внутри классов значительно разнятся в зависимости от зоны расположения объектов и изменятся в среднесрочной перспективе разнонаправленно. В классе «А Прайм» ставки останутся на прежнем уровне, а в объектах класса А за пределами ТТК могут незначительно снизиться.

«Муравейники»…
Рынок офисной недвижимости в Москве подстерегает еще одна опасная тенденция, кроме кризиса перепроизводства. По данным мониторинга, проведенного УК Clever Estate, число офисных центров с большим количеством собственников, так называемых, «офисов-муравейников», в Москве в 2013 г. плавно увеличивалось, и эта тенденция в 2014 году, скорее всего, будет продолжена. Если в начале 2013 г. количество таких бизнес-центров составляло порядка 500, то к концу года оно выросло на 20%.

«Это только те бизнес-центры, – говорит Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, – информация о которых является открытой, а по существу их насчитывается гораздо больше. Наличие таких «бизнес-центров-муравейников» последние три года стало для Москвы устойчивым трендом».

Бизнес-центры такого типа, как правило, класса В- и С. Они расположены в бывших НИИ и небольших особняках в центре Москвы неясного функционала: на месте бывших учреждений и редакций газет еще советской поры и так далее. Хотя среди них случаются и исключения, когда только вышедший в эксплуатацию БЦ класса А тоже проводит политику «муравейника».

Первичным собственником объекта, который продает площадь нескольким владельцам, как правило, выступают компании, для которых инвестиции в недвижимость не являются профильным бизнесом, и решение продавать офис мелкими площадями продиктовано возможностью получения «быстрых денег».

Типичная площадь «БЦ-муравейников» В- и С-класса колеблется от 2500 до 9000 кв. м. На одном таком объекте может располагаться до 200 собственников в зависимости от его величины. Площади в собственности обычно составляют 200-500 кв. м, но могут быть и всего 50 кв. м, если бизнес-центр находится в ЦАО.

Основные арендаторы таких площадей – небольшие туристические и рекламные агентства, офисы оптово-закупочных компаний, юридические конторы, аудиторские фирмы, небольшие редакции, офисы интернет-компаний, небольшие фотостудии. Такие площади также часто оборудуют и сдают для проведения семинаров, тренингов и фокус-групп.

…и их эксплуатация
По данным УК Clever Estate, все БЦ такого типа, как правило, сталкиваются с рядом типичных эксплуатационных проблем. «Таким бизнес-центром управлять чрезвычайно сложно, – говорит Сергей Креков, – управляющая компания с каждым из 200 собственников должна заключать индивидуальный договор обслуживания; у каждого есть свои требования и пожелания, которые надо как-то снивелировать так, чтобы не было конфликта между собственниками».

Основная проблема эксплуатации офисов-муравейников – это эксплуатация так называемых мест общего пользования (коридоры, санузлы, лестницы, лифты и так далее). Как правило, они остаются либо у первичного собственника или распределяются коэффициентом в доли каждому собственнику-участнику «муравейника», согласно процентному соотношению, так называемому «коридорному коэффициенту». И на этот коэффициент увеличивается сумма арендной платы с каждого собственника.

«Типичный и очень частый конфликт между собственниками «муравейника» класса С, - говорит Сергей Креков, - это незаконное присвоение мест общего пользования. К примеру, если один из собственников решает присоединить в свою пользу часть общего коридора или open space. Такие самозахваты могут привести к началу судебных тяжб по отстаиванию площади как общедолевой».

Другая типичная проблема эксплуатации таких БЦ – это состояние инженерных систем и сетей, а также изношенность конструктива здания. Если управление зданием осуществляется кустарным способом, это приводит к некорректной работе инженерных систем: отключению электричества, коротким замыканиям, затоплению санузлов, проблемам с кондиционированием и работой лифтов, - и, как следствие, оттоку арендаторов.

Вынужденные компромиссы
Предстоящие проблемы с эксплуатацией порой не останавливают, да и не могут вынудить девелоперов московских бизнес-центров прекратить продажу и сдачу в аренду мелких площадей. Они просто вынуждены идти на компромисс с арендаторами.

Офисный сегмент остается лидером на рынке коммерческой недвижимости по объему предложения помещений в аренду. Но спрос на офисную недвижимость не растет, что обусловлено в первую очередь макроэкономическими факторами. В таких условиях под вопросом оказывается ликвидность даже качественных офисных помещений.

Еще осенью аналитики компании RRG указывали, что даже в сегменте высококачественных бизнес-центров классов А и В вакантными остаются порядка 1,55 млн площадей. «Обеспеченность офисными площадями в Москве сегодня превысила 1100 кв. м на 1000 жителей, – говорил еще в октябре председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Особый дефицит площадей исключен, ниша в целом по городу близка к насыщению, все выходящие на рынок объекты вступают в конкуренцию между собой. Предпосылок к изменению ситуации в данный момент не просматривается: макроэкономическая ситуация не располагает к росту деловой активности, соответственно, практически не растет количество новых рабочих мест, и ситуация с востребованностью офисных площадей вряд ли заметно повысится в среднесрочной перспективе».

«Спасательным кругом» для незаполненных объектов может стать привлечение крупного арендатора. Это может быть западная компания, специфика деятельности которой не предполагает постоянного потока клиентов. Тогда для размещения центрального офиса вполне может подойти бизнес-центр, расположенный на расстоянии от центра города. «Если такой арендатор найден, он становится своего рода «якорем» объекта и привлекает другие компании. Разумеется, собственник здания готов идти на различного рода уступки, чтобы заполучить такого арендатора, – рассказывает Денис Колокольников. – Это и льготная арендная ставка, и арендные каникулы, разного рода бонусы в виде бесплатных дополнительных площадей или машино-мест».

Реконцепция
Еще один путь решения проблемы с заполняемостью – выявление и коррекция возможных ошибок в концепции. Значительная часть случаев низкой заполняемости БЦ является следствием именно концептуальных просчетов – например, предлагаются помещения слишком крупной площади, на которые нет спроса в данном районе. В этом случае имеет смысл переориентироваться с учетом требований рынка и предлагать более мелкую нарезку, с отделкой. «Вариант с предложением в аренду малых площадей вполне может «вытянуть» БЦ с погрешностями в концепции и местоположении, – говорит Денис Колокольников. – Спрос на малые площади достаточно высок, и в ряде случаев решением проблемы с заполняемостью может стать пересмотр формата предложения – например, можно предлагать в аренду часть помещения или отдельные рабочие места».

Как отмечают аналитики www.irn.ru, нельзя не отметить взаимосвязь между снижением интереса к офисным помещениям и ростом предложения апартаментов. Именно в заявленных изначально якобы офисных зданиях и планируются «псевдоквартиры»: ограничения на строительство жилья еще более жестки, чем на строительство коммерческой недвижимости. Поэтому рост предложения апартаментов (см. «Картина маслом: апартаменты в Москве вызывают все больше опасений») напрямую связан, по мнению экспертов www.irn.ru, с ростом объемов строительства офисных зданий. Девелоперы просто заявляют их в документах как офисы или гостиницы, хотя изначально значительную часть этажей планируют как апартаменты.

Приложение. 
Наиболее крупные офисные объекты, запланированные к вводу в 2014 г.

Источник: Welhome Real Estate Consulting