Квартиры в ипотеку остаются востребованными в России

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, ипотека в России продолжает развиваться, хотя и не столь высокими темпами, как хотелось бы. Такую точку зрения озвучил вчера, 25 сентября, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка на пресс-конференции, посвященной итогам работы группы компаний АИЖК за 15 лет существования. По его прогнозу, в 2012 г. примерно пятая часть всех сделок на рынке жилья (19-21%) окажется осуществлена с привлечением ипотечных кредитов.

По данным агентства, за семь месяцев 2012 г. в России было выдано 353 252 ипотечных кредита на общую сумму 516,9 млрд руб., что в 1,5 раза превышает соответствующие показатели прошлого года как в количественном, так и денежном выражении. Однако, указывают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», рост стоимости фондирования заставляет банки повышать ставки по ипотеке (см. «Руководитель IRN.RU: инфляция вынуждает Центробанк толкать ипотечные ставки вверх»). С начала года средневзвешенные ставки выросли с 11,6% до 12,2% к июню, хотя затем рост ставок замедлился. Но уже с 1 августа ипотечные ставки повысил Сбербанк, через неделю также поступил DeltaCredit. Правда, АИЖК прогнозирует, что до конца года средневзвешенные ставки не вырастут более чем до 12,5%.

Другие эксперты рынка настроены более пессимистично. Увеличение средневзвешенной ставки по рублевым кредитам до 12,3-12,4% уже в сентябре месяц назад прогнозировали специалисты DeltaCredit. Кроме того, они считают, что этой осенью даже сезонные акции по привлечению клиентов не будут касаться существенного снижения процентных ставок.

«О растущем ипотечном рынке пора забыть, – считает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. – Ипотечные ставки до конца года продолжат рост. Часть банков уже трижды пересматривала свои ипотечные ставки, часть банков делала это дважды. По данным банков, входящий поток клиентов снижается, число положительных решений уменьшается».

По оценке эксперта, к первому кварталу 2013 г. ставки доберутся до психологически важной отметки в 15% годовых в рублях. «Все, что выше этого порога, потребителей интересовать не будет, – говорит он. – После достижения порогового значения интерес к ипотечному кредитованию снизится, так что банкам и застройщикам придется проводить специальные поддерживающие мероприятия для удержания интереса потребителей хотя бы на нынешнем уровне».

В ближней перспективе рынок ипотечного кредитования из растущего превратится в стагнирующий, прогнозирует Строилов. По его мнению, одним из мощных факторов поддержания интереса к ипотеке станут специальные программы со стороны крупных застройщиков. В качестве примера он назвал ипотечную программу TEKTA GROUP 7,7%. Он пояснил, что стандартные процентные ставки Сбербанка России составляют 12% годовых в рублях до регистрации ипотеки и 11% годовых в рублях после регистрации предмета залога. TEKTA GROUP субсидирует любую сделку клиента, выбравшего ипотеку по этой программе. Размер субсидии – 5%. Таким образом, уменьшаются реальные финансовые затраты клиента на обслуживание кредита, как если бы была оформлена ипотека под 7,7% годовых в рублях.

Среди других перспектив развития рынка ипотеки, которых можно ожидать, Строилов назвал вероятное ужесточение андеррайтинга в первом квартале 2013 г. Кредитов будет выдаваться намного меньше, зато они будут намного ликвиднее, считает он. По мнению специалистов www.irn.ru, для потребителей этот факт означает необходимость правильно рассчитывать свои силы при оценке предстоящего кредитного бремени (см. статью «Не стоит лезть в долги надолго, подсказывает ипотечный калькулятор»).

Правда, по данным Центробанка и АИЖК, ни о каком кризисе неплатежей по ипотеке говорить не приходится. Доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченную задолженность, составляет 94,3% от всего объема ипотечного портфеля. Доля дефолтной задолженности с просроченными платежами от 90 дней и более составила 3,26% по сравнению с 4,58% годом ранее.

Вместе с тем продолжается рост доли просроченных платежей по валютным кредитам. Как отмечают в АИЖК, она, в основном, генерируется старыми кредитами, выданными еще до кризиса, особенно в «экзотических» валютах (швейцарский франк, японская иена). Но за семь месяцев 2012 г. выдача кредитов в иностранной валюте не превысила 1,5% от всего объема выдаваемых кредитов, тогда как в 2007-2008 гг. их доля достигала 15-20%.

Еще одну тенденцию отметил на пресс-конференции заместитель руководителя Госстроя Илья Пономарев. По его мнению, с 2011 года инвестиционные покупатели жилой недвижимости практически перестали пользоваться ипотечными кредитами. «С 2011 года ипотека растет соразмерно инфляции. Поэтому нет инвесторов, прибегающих к ипотеке. Люди обычно пользуются ипотекой для улучшения своих жилищных условий», – согласился с ним Александр Семеняка.

Однако другие участники рынка жилья указывают на прямо противоположные примеры. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке жилья за летние месяцы на 30% выросло число ипотечных заемщиков старше 45-50 лет. «Повышенный интерес к ипотеке со стороны граждан этой возрастной категории, на наш взгляд, связан с двумя факторами: общей финансовой нестабильностью в мире и планируемой пенсионной реформой. Обычно эти события значительно снижают уровень дохода и соответственно качество жизни, поэтому многие граждане стремятся приобрести «квартиру на старость», которую планируют использовать как источник дополнительного дохода на пенсии или как способ сбережения накоплений», – поясняет Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Для этих целей покупатели чаще всего выбирают однокомнатные квартиры недалеко от метро в пределах МКАД стоимостью от 4,5 до 5,5 млн руб. Для удобства контроля за сдаваемым жильем в будущем заемщики предпочитают объекты, расположенные в том же районе, что и их основная собственность. Очень часто созаемщиками по кредиту привлекаются родственники. Чтобы обзавестись «доходной квартирой», покупатели используют две наиболее распространенные схемы. Подавляющее число клиентов обращается к риелторам с целью разменять имеющееся жилье большей площади на две квартиры с использованием накоплений и ипотечного займа. Другая часть покупателей просит подобрать вторую квартиру без размена, такие покупки финансируются также за счет собственных средств в размере 1-1,5 млн руб. (первый взнос). При втором сценарии размер ипотечного займа, как правило, составляет 3,5-4 млн руб. И те, и другие заемщики рассчитывают погасить кредит досрочно, используя доход от сдачи жилья в аренду для частичного или полного погашения кредита. Такой способ обеспечения безбедной старости привлекает клиентов своей простотой, так как для того чтобы извлекать ежемесячный доход из своей недвижимости, не требуется знаний гениального стратега или профессионального экономиста.