Коммерческая недвижимость Европы определяет победы на Евро-2012

Компания Jones Lang LaSalle (JLL), один из крупнейших мировых игроков рынков недвижимости, опубликовала скандально-шутливое предсказание. Ее аналитики сравнили разные показатели по сегментам рынка коммерческой недвижимости с результатами важнейших футбольных матчей. На этой основе JLL предсказывает итоги чемпионата Евро-2012.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» не берутся сказать, насколько успешным был бы прогноз букмекеров по поводу, скажем, присутствия торговых марок той или иной страны в крупнейших ретейл-центрах Москвы, исходя из статистики побед сборных команд разных государств на мировых чемпионатах. Однако прогноз JLL существует, пусть даже шутливый. И это хороший повод взглянуть на ситуацию на европейских рынках коммерческой недвижимости, считают в www.irn.ru.

Основной прогноз
Португалия, которая в мировом рейтинге ФИФА сейчас занимает пятое место, может выиграть чемпионат Европы по футболу, следует из результатов исследования рынка недвижимости, проведенного компанией Jones Lang LaSalle. А российская сборная, по тем же выводам, дойдет только до полуфинала. Посмотрим на конкретные предсказания.

По прогнозам JLL, хозяева турнира – Украина и Польша – не выйдут за пределы матчей в своих группах. Если так – руководителям этих стран, сражавшимся за то, чтобы принимать у себя Евро-2012, придется испытать жесткий огонь критики. Только на возведение крытого стадиона в Варшаве, где проходила официальная церемония открытия чемпионата, способного вместить 58 500 человек, было потрачено примерно 500 млн евро. С другой стороны, главная проблема – в дальнейшем использовании построенных спортивных сооружений, отмечают специалисты www.irn.ru. Проще всего сравнить с бывшими олимпийскими объектами в разных странах. Если их эксплуатация будет окупаться (например, как в Мюнхене или в Китае) – думается, никто не будет возражать. А вот если они постепенно будут превращаться в заброшенную свалку, как в Афинах, то на их содержание никаких кредитов ЕС, конечно, не хватит.

Группа А
Победитель – Россия, второе место – Греция, по прогнозу JLL.

Первый день чемпионата пока не вызвал серьезных причин усомниться в вероятности прогноза компании. Россия разгромила Чехию со счетом 4:1, а Греция, хотя и действовала очень неуверенно против Польши в начале матча, все же нашла в себе силы свести матч вничью 1:1 и даже имела в конце шансы на победу.

Увеличить

Ставки доходности производственных и складских площадей

 

Исторически страны с наиболее высокими ставками капитализации в сегменте складской и индустриальной недвижимости играют лучше и доходят до стадии плей-офф. Двузначные ставки капитализации в премиальных складских и индустриальных объектах в России и рост ставок капитализации в премиум-сегменте в Греции в течение последних 12 месяцев дают JLL основания полагать, что Польша и Чехия закончат соревнование на групповом этапе.

Группа B
Первое место, согласно JLL, займет Португалия, второе – Голландия.

По мнению аналитиков JLL, возможные победители Евро-2012, скорее всего, выйдут из «группы смерти» (так называют группу B), но это будут не фавориты – Германия и Нидерланды. Хотя Португалия находится в ней же, анализ показателей европейского рынка недвижимости во время проведения предыдущих соревнований показывает, что у страны есть высокие шансы на Евро-2012. Наиболее вероятным соперником Португалии в финале чемпионата является Хорватия.

Увеличить

Уровень вакантных площадей в офисах

 

Если в других группах фаворитами считаются страны, коммерческая недвижимость которых чувствует себя хорошо, согласно показателям JLL, то в «группе смерти», наоборот, наиболее вероятными претендентами на победу признаются государства, где офисы не заполнены, отмечают в www.irn.ru.

На последних чемпионатах Европы страны с наиболее высоким уровнем вакантных площадей в офисных зданиях возглавляли свои группы. На основании этой тенденции, а также учитывая динамичное развитие новых девелоперских проектов и невысокие объемы сделок по аренде площадей, Португалия и Нидерланды, по-видимому, одержат победу над Данией и Германией. Наверное, офисы пустуют, потому что все в футбол играют.

Группа C
Вероятный победитель – Хорватия. Вместе с ней в четвертьфиналы должна со второго места выйти Италия.

Увеличить

Ставки капитализации в сегменте офисов

 

Прошлый опыт показывает, что страны с высокой ценой продажи офисов и арендных ставок лучше всех играли на поле. Если эта тенденция сохранится в 2012 г., Испания, которая сейчас возглавляет мировой рейтинг ФИФА, не выйдет из своей группы. Группу возглавит Хорватия, а второе место займет Италия, которая выбьет Ирландию.

Группа D
Фаворит JLL в этой группе – Англия, на второе место, согласно прогнозу компании, может претендовать Франция.

Увеличить

К сожалению, JLL не смогла предоставить данные по уровню доходности торговых площадей по всем странам – участникам чемпионата. А именно на этом показателе базируется прогноз компании по группе D. Можно только сказать, что в Великобритании и Франции он составляет 6% и 5% соответственно.

Страны с более слабыми показателями доходности в торговой недвижимости хорошо играли на поле, отмечают аналитики JLL. В большинстве стран Европы на протяжении долгих лет действует режим строгой экономии, который оказывает давление на потребителей, что в свою очередь влияет на показатели розничной торговли. Позитивная потребительская среда в Швеции позволяет предположить, что страна может уступить в соревновании Англии и Франции, где, по прогнозам, доходы в секторе розничной торговли будут более низкими. Украина тоже потерпит поражение от этих сборных.

Развязка
Как ни странно, но оба фаворита чемпионата – Испания, действующий чемпион Европы и мира, и Германия, опытная и титулованная команда, скорее всего, не пройдут дальше группового этапа и будут выбиты аутсайдерами, по мнению JLL. Фактор «домашнего» поля также вряд ли создаст дополнительное преимущество в этом году. Совместные хозяева чемпионата, Польша и Украина, команды которых занимают одни из нижних строчек в рейтинге ФИФА (62-е и 52-е места соответственно), скорее всего, не выйдут из своих групп. Хотя во вчерашнем матче сборная Польши демонстрировала поначалу откровенный перевес над командой Греции, но уже во втором тайме ситуация поменялась с точностью до наоборот.

«В то время как все взгляды в мире будут прикованы к таким футбольным суперзвездам, как Роналду, Руни и Роббен, внимательное изучение фундаментальных показателей рынка недвижимости в каждой стране позволяет увидеть некоторые интересные закономерности в результатах предыдущих турниров. Это означает, что мы можем использовать показатели рынка недвижимости и предсказать, кто будет на высоте на Евро-2012. Возможно, это похоже на футбольную фантазию, но это поможет тем, кто пытается предугадать результаты соревнования, а также покажет, как важно разбираться в рынке недвижимости», – считает начальник отдела исследований финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle в регионе EMEA Роберт Стассен.

Четвертьфиналы
Исходя из состояния рынков коммерческой недвижимости, аналитики JLL предсказывают следующие пары: Россия – Голландия; Португалия – Греция; Хорватия – Франция; Великобритания – Италия.

Результаты первого этапа игр на выбывание раньше определялись ростом стоимости складской и индустриальной недвижимости. Страны с самым значительным увеличением этого показателя проходили в полуфиналы. Активно развивающийся сектор складов в Центральной и Восточной Европе указывает на то, что Россия и Хорватия одержат победу над Нидерландами и Францией, где рынки находятся на более зрелом этапе.

Увеличить

Рост капитализации объектов индустриальной недвижимости

 

Хотя, по предварительным прогнозам, в Англии в этом году стоимость индустриальной недвижимости останется на прежнем уровне, этого будет достаточно для выхода в полуфинал, так как в Италии этот показатель снижается. Матч между Португалией и Грецией будет нелегким, но, по предварительным прогнозам, Португалия победит.

Полуфиналы
Аналитики JLL прогнозируют попадание в полуфиналы пары Россия – Хорватия и Португалия – Великобритания.

Увеличить

Ставки аренды офисных площадей премиум-класса

 

Определяющим фактором на этом этапе турнира прежде являлись арендные ставки в сегменте офисов премиум-класса, причем в финал выходили рынки с более благоприятными условиями для арендаторов. Недостаточное предложение оказывает давление на арендные ставки в Центральном Лондоне, соответственно, можно предположить, что Англия с арендными ставками на офисную недвижимость премиум-класса в размере более 1200 евро за кв. м в год проиграет Португалии, где ставки в шесть раз ниже – на уровне 200 евро за кв. м в год. Существенный рост арендных ставок, наблюдавшийся в Москве в 2011 г., указывает на то, что Хорватия впервые выйдет в финал после победы над Россией.

Финал
Исходя из итогов прошлых игр, абсолютный чемпион определяется, как и в группе D, по показателям рынка торговой недвижимости.

Ставки аренды лучших торговых площадей

 

Однако, по мнению специалистов JLL, на этот раз триумфатором будет страна с наиболее оживленным рынком стрит-ретейла и высокими ставками аренды в премиум-сегменте. Опираясь на это наблюдение, можно сказать, что финальный матч будет довольно тяжелым, поскольку арендные ставки в премиальных помещениях стрит-ретейла на главных улицах в Хорватии и Португалии составляют 1020 евро и 1080 евро за 1 кв. м в год соответственно. С этим небольшим перевесом Португалия вырвет победу в острой и нелегкой борьбе и улучшит свое достижение 2004 г., когда она стала серебряным призером чемпионата Европы.

«Несмотря на слабую экономику и прогнозируемые отрицательные темпы роста ВНП в ближайшие несколько лет, Португалия традиционно хорошо выступает на чемпионатах Европы. Cборная страны вышла в четвертьфинал в 2008 г., завоевала серебряную медаль в 2004-м и играла в полуфинале в 2000 г. Мы полагаем, что на этот раз она сможет обойти всех своих соперников. Любопытно, что анализ рынков недвижимости приводит к таким неожиданным выводам. Прогнозируемое слабое выступление действующего чемпиона Европы и мира – сборной Испании – и титулованной команды Германии, занимающих 1-е и 3-е места в рейтинге ФИФА соответственно, в очередной раз показывает, что не стоит слишком доверять официальным титулам. Так уж получается, что в сфере недвижимости, как и в футболе, все может поменяться во втором тайме», – прогнозирует Роберт Стассен.